הרחבת תוכניות בנייה למגורים: חשוב אבל לא מספיק

השבוע נחשף ב"כלכליסט" כי משרד האוצר מתכוון להאריך את תוקפן של תקנות "שבס־כחלון", המאפשרות להרחיב תוכניות בנייה למגורים מעבר למה שאושר בוועדות התכנון. מטיוטה שפרסם המשרד להערות הציבור בשבוע שעבר, עולה כי החודש היו אמורות לפוג התקנות, אך הן יוארכו בשנה וחודשיים, עד ינואר 2020.

על פי התקנות, רשאי יזם בנייה למגורים לפנות לוועדת התכנון של הרשות המקומית במסגרת הליכי הוצאת היתר בנייה, ולבקש להגדיל את מספר הדירות בשיעור של עד 30% ואת שטח הבנייה הכולל בשיעור של עד 20%.

בנייה צילום: זהר שחר

לאורך השנים הועלתה נגד תקנות "שבס-כחלון", טענות רבות, ובהן הטענה שהן מבטלות את שיקול הדעת של גופי התכנון המוסמכים לקבוע את מספר הדירות בכל תוכנית. כמו כן התקנות מסרבלות מאוד את הליך הוצאת היתר הבנייה, עד כדי עיכוב של שנים בהתחלת הבנייה.

עוד נטען כי התקנות הללו הן פתח לשחיתות שלטונית ברשויות המקומיות, שכן הן מותירות בידי ועדת התכנון המקומית, שבה מכהן על פי רוב ראש הרשות ומספר מצומצם של חברי מועצה, את הסמכות להוסיף עשרות אחוזי בנייה, ששוויים עשרות ולעתים אף מאות מיליוני שקלים עבור היזם. התקנות הללו חושפות את חברי הוועדה לשלל לחצים, כולל הצעות שוחד.

משרד האוצר הודיע כי יאריך את התקנות אף שרק לפני חודשיים, אמר יו”ר מטה הדיור זאב בילסקי בראיון ל”כלכליסט” כי בכוונתו לפעול לביטול התקנות מפני שהן מסרבלות את הליכי הוצאת ההיתר ומאטות את קצב התחלות הבנייה.

במקרה האמור, משרד האוצר צודק ובילסקי טועה. הארכת תוקפה של תקנת שבס היא חשובה ואין ספק שיש בה כדי לתרום להקלה במצוקת הדיור מחד, ולשמירה על שטחים ירוקים בלב הערים, מאידך. לכן, אנשי נדל"ן רבים נשמו היום לרווחה בעקבות הפרסום.

יחד עם זאת, הארכת התקנות איננה מספיקה. כל עוד לא יתלווה לתקנות מנגנון שקוף ואקטיבי, המקנה ליזמים ולקבלנים וודאות תכנונית ביחס לנפחי הבנייה המותרים בכל תא שטח בתחומה של הרשות, אנחנו נמשיך לראות בקשות לביצוע הארכות נוספות, ללא התחלות אמיתיות של "בנייה בשטח".

במצב הנוכחי, הארכת התקנות לכשעצמה, עלולה רק להנציח את חוסר הוודאות התמידי של הקבלנים ביחס לניצול אפשרויות הבנייה, שתוצאתו היא עיכוב - לעיתים של שנים - בקבלת היתרי בנייה והתחלות בנייה.

לפיכך, כל עוד המחוקק לא יפעל להסרת אותם חסמים ביורוקרטיים הגלומים בחוקי התכנון והבנייה ובעבודתם של מוסדות התכנון, לא נזכה לראות לעת הזאת, בפתרונות אמיתיים לשוק הדיור המורכב במדינת ישראל.

הכותב הוא שותף במשרד עורכי הדין שיפמן, ספיר שטורם, המתמחה בדיני מקרקעין, התחדשות עירונית ומשפט מסחרי