השמאי ארז אבירן: חוק שומות מוסכמות - צעד נכון אך חלקי

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

הצעת החוק תיקון התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, המאפשרת שימוש בשומות מוסכמות לקביעת היטלי השבחה, אושרה בשבוע שעבר במליאת הכנסת בקריאה טרומית. על פי הצעת החוק, שהגיש של ח"כ מיקי זוהר, בעל נכס המחויב בהיטל השבחה בגובה של עד 100 אלף שקל יוכל להגיע לפשרה עם הרשות המקומית, מבלי להמתין לקבלת שומה מכרעת.

על פי החוק הנהוג כיום, בכל מקרה שבו יש מחלוקת בין בעל הנכס לרשות המקומית על גובה היטל ההשבחה ו/או על עצם החיוב בהיטל, בעל הנכס יכול לפנות לוועדת ערר להיטל השבחה ופיצויים, ולהשיג על עצם החיוב, או ליו"ר מועצת שמאי המקרקעין בבקשה למינוי שמאי מכריע, כדי שזה יפסוק על גובה החיוב.

יוזם החוק, ח"כ מיקי זוהר. "הליך השמאי המכריע לא משתלם" צילום: עומר מסינגר

בהצעת החוק נכתב כי "הרגולציה הקיימת בישראל מכילה אפשרויות רבות לקיומה של הסכמה בין האזרח לרשות בעיקר בתחומי המסים ואף בתחום העמדה לדין פלילי. לפיכך, מן הראוי שיתקיים גם בתחום היטלי ההשבחה, מתחם, ולו צר, לקיום הסכמות בין הנישום לרשות".

לדברי ח"כ זוהר, "החוק נועד להפחית את יוקר המחיה, ומסייע בעיקר לתושבים המקבלים שומות מופקעות מהעירייה מבלי כל יכולת להתמודד עם הדרישה המופרכת של הרשות. לצערנו, בהרבה מאוד מקרים עלותו של השמאי המכריע הופכת את ההליך ללא משתלם, והתושב פשוט מוותר מראש על זכויותיו".

חיסכון כספי לרשויות

"מדובר בהחלט במהלך חיובי, שאין סיבה שלא יאושר ויוחל בשוק במהרה" אומר שמאי המקרקעין ארז אבירן, המנכ"ל והבעלים של משרד אבירן שמאות מקרקעין.

"פרקטיקת הפשרה בין הרשות לנישום קיימת בחוקים אחרים בתחום המקרקעין כגון מס שבח, ולכן יש מקום לאפשר זאת, בכפוף למגבלות ושקיפות, גם בנושא היטלי ההשבחה.

"עד היום, לבעלים שקיבל היטל השבחה נמוך, של כמה עשרות אלפי שקלים, לא היה כדאי כלכלית לפנות לבחינת השומה – ומשכך, מעשית, נשללה זכותו לערער עליה", אומר אבירן.

במידה שהתיקון לחוק יאושר, ניתן יהיה להשיג, בגמישות יחסית ובעלויות מוגבלות, על היטלי השבחה בסכום של עד 100 אלף שקל, או על היטלי השבחה שבהם הפער בין שומת הוועדה לשומת הבעלים אינו עולה על סכום זה.

השמאי ארז אבירן. "רק בהיטלי השבחה אין מקום לפשרה" צילום: שירלי פוקס

יתרון נוסף שאבירן מצביע עליו בתיקון המוצע הוא חיסכון בכספי ציבור, שכן גם הוועדה המקומית נדרשת כיום לשאת בעלויות הליך השמאי המכריע, ואם יאושר התיקון - ייחסכו ממנה העלויות האלה.

עם זאת, לדברי אבירן, ראוי היה שבמסגרת התיקון יקפיד המחוקק על כמה דגשים, ובהם שההסכמות בין הצדדים ייעשו תחת בקרה משפטית, למשל תוך אישור של יועמ"ש הוועדה המקומית; שתוצאות השומות המוסכמות יפורסמו לעיון הציבור, כך שבעלי מקרקעין אחרים יידעו על קיומן; וכן שייקבע המועד שעל פיו תיבחן תקרת ה-100 אלף שקל – לפי המועד הקובע לשומה, או נכון ליום התשלום. לדברי אבירן, הדבר לא ברור מלשון הצעת החוק, ובפועל הפער יכול להיות מהותי ולגרור סרבול ואי-ודאות בקרב הנישומים והרשויות.

אבירן סבור כי גם אם הצעת החוק תאושר, היא לא תביא פתרון מעשי לנישום החולק על עצם החיוב בשומה נמוכה, שכן הוא עדיין נדרש לפנות להגשת ערר – הליך יקר וארוך אפילו יותר מהליך שמאי מכריע.

בהקשר זה מציין אבירן כי בשלהי 2017 קבע בית המשפט לעניינים מנהליים כי לוועדת ערר יש סמכות לאשר הסכמי פשרה של הצדדים להיטל השבחה, ללא הליך של שמאי מכריע, כאשר זו מבוססת בין היתר גם על שיקולי "סיכוי סיכון".