היטלי ההשבחה החדשים: "שינוי סדרי עולם בתל אביב"

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

מאות בעלי דירות בתל-אביב-יפו הופתעו באחרונה למצוא בתיבות הדואר שלהם מכתב מהעירייה, ובו הצעה שבמבט ראשון נראית מפתה - לדחות את תשלום היטל ההשבחה בגין הנכסים, המתחייב מתוכנית המתאר החדשה של עירם. אף שרבים מבעלי הנכסים ראו בהודעת העירייה סיבה לחגיגה, הרי שהשפעת המהלך על שוק הנדל"ן העירוני כולו עדיין קשה לחיזוי, ובכל מקרה מחייבת היערכות מחדש – הן מצד מי שמבקש למכור, והן מצד הרוכשים הפוטנציאליים.

נחזור קצת אחורה: תוכנית תא/5000, שאושרה בשלהי 2016, יצרה מסגרת תכנונית ורף עליון לגבי היקף הזכויות הניתנות והשימושים המותרים בנכסי מקרקעין בעיר. התוכנית חילקה את העיר למתחמים, תוך הגדלה משמעותית של זכויות הבנייה ברובם – כזו שיצרה בחלק מהמקרים עליית שווי וחבות בהיטל השבחה בעת מימוש זכויות במכר או בהיתר בנייה.

אלא שבאחרונה נוסף עוד נדבך למציאות הנדל"נית, עם כניסתו לתוקף של תיקון 126 לחוק התכנון והבנייה, שערך בין היתר שינוי בכללי החישוב של היטל ההשבחה בעת מימוש זכויות. בבסיס השינוי נקבע כי אישור "תכנית כוללנית" – כזו שהיתר בנייה על בסיסה כפוף לאישור תכנית מפורטת ופרמטרים נוספים - לא יהווה בשלב ראשון עילה להטלת היטל השבחה, גם אם היא יצרה השבחה בנכס מקרקעין. כלומר, לפי התיקון, כל השבחה שנוצרה מכוח תכנית כוללנית - מסוגה של תא/5000 למשל - לא תשולם בעת מימוש הזכויות, אלא תידחה ותתווסף להשבחה שתיווצר בעתיד, בעת אישור התוכנית המפורטת.

בניין עיריית תל אביב. הצעה נדיבה או מלכודת לבעלי הנכסים? צילום: אוראל כהן

במכתב ששיגרה העירייה לבעלי הנכסים היא הציבה בפניהם את אפשרות הבחירה: שלמו את ההיטל עכשיו - או בעתיד, לאחר אישורה של תוכנית מפורטת לאזור הנכס. "בידכם הבחירה האם לנהל כיום הליכים בגין שומת הוועדה המקומית בגין תוכנית תא/5000, או שמא לבחור בדחיית עריכת השומה בגין תוכנית תא/5000 למועד שלאחר אישורה של תוכנית נוספת החייבת בהיטל", צוין במכתב.

לדברי מומחים בתחום השמאות והמיסוי המוניציפלי, ההצעה הנדיבה כביכול של עיריית תל אביב לבעלי הנכסים היא בעלת משמעות כבדת משקל, וטומנת בחובה גם לא מעט סכנות.

"לפני התיקון, קונה שרכש נכס מקרקעין בעסקת ברוטו רגילה ידע כי למעט מס רכישה, כל חובות העבר, לרבות היטל השבחה בגין תכניות מאושרות, חלים על המוכר, ומבחינה זו הוא רוכש נכס עם 'דף חלק'", מסביר שמאי המקרקעין ארז אבירן, המנכ"ל והבעלים של משרד אבירן שמאות מקרקעין. "מאחר שתא/5000, שבחלק מהמקרים הגדילה משמעותית את זכויות הבנייה כמו גם את מנעד השימושים בנכסים, אושרה קודם לתיקון החוק - השפעתו של התיקון על בעלי נכסים בעיר יכולה להיות משמעותית".

לדברי אבירן, השפעת התיקון על בעלי הנכסים עשויה לבוא לידי ביטוי, בהכללה, בשני מישורים: "הראשון נוגע לבעלי זכויות שביצעו עסקה בעבר, כשההשפעה עליהם תלויה במאפיינים הספציפיים של כל מקרה - כגון מועד ביצוע העסקה, האם הוגשה למוכר שומת השבחה והאם היא שולמה, האם הוגשה השגה על השומה, וכו'. על מנת לשמור על זכויותיהם, חשוב שאותם בעלים שביצעו עסקות יכירו את ההנחיות שפירסמה עיריית ת"א, ויעקבו אחר הוראות החוק והפסיקה בעניין. רק כך הם יהיו מודעים ליתרונות והחסרונות הכלכליים שייתכנו במצב החדש;

"המישור השני נוגע לבעלי זכויות ששוקלים לבצע עסקה בעתיד. במקרה שלהם, השינוי לחוק שינה סדרי עולם שהיו נהוגים בתחום, ולכן חשוב שהם יבינו את ההשלכות לתיקון ויכלכלו את צעדיהם בתבונה". לדברי אבירן, "בתקופת המעבר וההסתגלות לחוק החדש בהחלט יכול להיווצר 'כשל שוק', שכן כל מכר זכויות במקרקעין נעשה בדרך כלל בהתאם לבדיקת עסקות מהעבר הקרוב, תוך התאמות שמתחייבות למאפייניו הספציפיים של הנכס הנמכר.

"מאחר שמחירי עסקות שנעשו בעבר משקפים את הבנת הקונה בזמנו כי השבחה מכוח תוכנית בניין עיר שבתוקף תוסדר על ידי המוכר (כמו במקרה של תא/5000 בתל אביב), ועליו עצמו לא תחול חבות עתידית מכוחה, אזי המחיר שהיה מוכן לשלם כפי שהשתקף בעסקה סביר שהיה גבוה בהתאם. עתה המצב כמובן שונה, והקונה חייב להיות מודע לפרופיל התוכניות שחלות, והאם נכללת בהן תוכנית כוללנית. קונה שלא יהיה מודע לכך שהזכויות שקיימות בנכס מקורן בתוכנית כוללנית, וכי בעתיד תחול עליו חובת תשלום של היטל השבחה בגינן, הרווחיות שלו בעסקה קרוב לוודאי שתיפגע בסופו של יום, ובאופן משמעותי".

השמאי ארז אבירן. מחירי השוק של תקופת טרום השינוי כבר לא רלוונטיים צילום: שירלי פוקס

אבירן מדגיש, אם כן, כי "על הקונה נדרש להבין שנוצר מצב חדש, וכי מעבר לבדיקות שנדרשות תמיד, עליו לבחון היטב את מכלול העלויות העתידיות ומכוח איזו תוכנית הן מוקנות, ולהתאים בחלק מהמקרים את המחיר שישלם על ידי כימות העלות העתידית של היטל השבחה בגין התוכנית הכוללנית - עלות שלא גולמה בדרך כלל במחירי השוק של תקופת טרום השינוי לחוק".

איך כל זה ישפיע על שוק הנדל"ן העירוני?

"מעבר לאי-ודאות הזו, והאפשרות שהיא תאריך את משך הזמן לביצוע עסקות נדל"ן ובטווח הקצר אפילו תצמצם את היקפן, הרי שסיכון מוגבר במקרקעין עלול להביא לבזבוז משאבים ולהשפיע על מחירי הנכסים בטווח הקצר, לרבות של מחירי דירות המגורים. זאת מכיוון שמחד צמצום הביקושים לפרק זמן נתון יכול להוריד מחירים, ומנגד, אי-ודאות עשויה לצמצם גם את ההיצע, שכן גם המוכרים ימתינו לייצוב השוק, דבר שעלול להביא עמו עליית מחירים".

אז בעצם, תיקון לחוק שבא ליצור ודאות ולפשט זכויות – רק סירבל את המציאות.

"אחת הבעיות שנוצרו היא שלא ברור מלשון החוק מה יהיה המועד הקובע לחישוב

ההשבחה - האם הערכים ייקבעו בהתאם למועד אישור התוכנית הכוללנית בעבר (בשוק עולה מדובר בדרך כלל בערכים נמוכים) או לפי הערכים בעתיד, בעת אישור התוכנית המפורטת.

"להבנתי, על מנת לצמצם את האי-ודאות ולהגשים את תכלית חוק היטל ההשבחה, ראוי כי המחוקק יבהיר ויקבע מפורשות כי השבחה שקמה מכוח תוכנית כוללנית שאושרה בעבר, תחושב בהתאם לערכים שהיו נכון למועד אישורה, ולא חלילה למועד אישור התוכנית המפורטת בעתיד. קביעה כזו תעלה בקנה אחד עם הנקבע מפורשות בפסיקת בית המשפט העליון, שהנחה כי מטרת היטל השבחה היא למסות השבחה עקב פעולת הרשויות באישור תכנית בנין עיר, ולא השבחה עקב עליית ערכי קרקע לאורך השנים עקב עליית מחירים כללית".