עדיין עמומים: התיקון לחוק לא פתר את בעיית היטלי ההשבחה
אף שבא לעשות סדר בסוגיית היטל ההשבחה, נראה כי תיקון 126 לחוק התכנון והבנייה רק הגביר את חוסר הבהירות. כיצד על המוכרים לפעול במציאות החדשה? מורה לנבוכים
בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן
תיקון 126 לחוק התכנון והבנייה, שאושר ביולי האחרון, נועד בין היתר לפתור את בעיית
האי-ודאות בנוגע לגובה היטל ההשבחה בתוכניות כוללניות, המעניקות טווח זכויות בנייה בלתי-מוגדר לכל נכס.
חוסר הבהירות באשר להיקף הזכויות מקשה על ביצוע עסקות במקרקעין, שכן גם המוכר וגם הקונה אינם יודעים בוודאות מהו פוטנציאל ההשבחה האמיתי של הנכס, נתון אשר ללא ספק משפיע על שוויו ובא לידי ביטוי גם בפן המיסוי. כך, בשומות להיטל השבחה בגין מימוש נכסים במכר, אשר שנערכו לגבי תוכניות מתאר כוללניות, התקבלו פערים ניכרים בין דרישת הוועדה המקומית לבין שומות הבעלים, שכן כל צד הסתמך על הנחות יסוד שונות בקביעת גובה היטל ההשבחה. אף בערכאת הערעור לגבי היטל ההשבחה, ניצבו השמאים המכריעים בפני דילמות דומות.
על פי תיקון 126, תוכנית מתאר כוללנית אינה נחשבת "תוכנית" כהגדרתה בתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, ומשכך אין לגבות היטל השבחה בגין אישורה. ואולם, התיקון לא פתר את בעיית אומדן השווי בעת ביצוע עסקות נדל"ן. שם, האי-ודאות נותרה בעינה, והצדדים לעסקה אינם יודעים מהו היקף הזכויות הגלום בתוכנית הכוללנית עבור הנכס הנמכר, כל עת שלא אושר תכנון מפורט על בסיסה.
מימין: נעמי קפלנר, ארנון גולדברג, שמאי מקרקעין במשרד ברק, פרידמן, קפלנר, שימקביץ ושות' עוד על פי התיקון, מי שחייב בהיטל ההשבחה בעסקה המתבצעת בתקופה שבה יש תוכנית כוללנית מאושרת, עוד בטרם אושרה תכנית מפורטת על בסיסה - הוא הבעלים העתידי, כלומר זה שיחזיק בנכס במועד אישור התכנית המפורטת. במקרה זה, ייתכן שהאחרון ימוסה בהיטל השבחה הכולל גם את עליית השווי (ההשבחה) שנוצרה עקב אישור התוכנית הכוללנית, אף שבפועל הוא רכש את הנכס לאחר אישורה, ועל פי חוק לא הוא החייב בתשלום.
תיתכן גם פרשנות אחרת הנובעת מהחרגת התוכנית הכוללנית ממניין התוכניות המחייבות בהיטל השבחה, דוגמת תוכניות מתאר ארציות ומחוזיות. במקרה זה, תוספת השווי בגין התוכנית הכוללנית תילקח בחשבון כחלק משווי הנכס "במצב הקודם", כך שההשבחה הכוללת תצומצם משמעותית, ותזוהה אך ורק עם הוודאות והזמינות שנוספו לנכס. אך גם כאן יש לזכור, כי קשה יהיה להתבסס בתחשיב היטל ההשבחה על עסקות שייחתמו ערב אישור התוכניות המפורטות, שכן לא ברור האם ובאיזה היקף הן משקפות פוטנציאל שנוצר מהתוכנית הכוללנית - דבר שגם עלול לפגוע בקופה הציבורית.
אי-בהירות נוספת נובעת מכך שהסעיף שמורה על הוספת תחשיב השבחה לגבי התוכנית הכוללנית, בא בנוסף לתחשיב ההשבחה עקב התוכנית המפורטת. מלשון הסעיף לא ברור האם בתחשיב ההשבחה בגין התוכנית המפורטת יש להביא בחשבון את ההשבחה בגין התוכנית הכוללנית כחלק מהמצב הקודם – כדעת הנישומים, או כחלק מהמצב החדש – כדעת הוועדות המקומיות.
לאור האמור, רוכש של נכס מקרקעין בעיר שאושרה בה תכנית כוללנית, אך טרם אושרה תוכנית מפורטת על פיה, צריך לשקלל כחלק ממחיר העסקה את החבות העתידית בהיטל השבחה. זאת, כאשר ערב תיקון 126 המצב היה ברור יותר: המוכר היה חייב בהיטל ההשבחה בגין תוספת הזכויות שהוקנו בתוכנית המתאר הכוללנית, והקונה הוא שהיה חייב בהיטל ההשבחה בגין אישורה של תוכנית מפורטת המאפשרת הוצאת היתר בנייה.
היבט בעייתי נוסף שיצר התיקון נוגע לתשלומים שנגבו על ידי הוועדות המקומיות, על בסיס התוכנית הכוללנית. דוגמה לכך היא העיר חדרה, שבה נגבו היטלי השבחה בגין אישור התוכנית הכוללנית. האם עתה, כשהחוק מאפשר את דחיית התשלום עד למימוש התוכנית המפורטת, תיאלץ הוועדה המקומית להחזיר לנישומים שידרשו זאת את הכספים שגבתה מהם? שאלה טובה.
זוהי רק ההתחלה
תיקון 126 נחקק, בין היתר, על מנת לפתור את הקושי בהערכת גובה היטל ההשבחה בעת אישורה של תוכנית כוללנית. הוא אכן פתר בעיה זו, אולם לא פתור את יתר הבעיות, ואף יצר קשיים חדשים. לכן לדעתנו, התיקון אינו צריך להיות סוף פסוק, ומחייב תיקונים חקיקתיים משלימים.
המורכבות החדשה שנוצרה ממחישה גם את הצורך בפנייה לבעלי מקצוע מנוסים בעת אומדן התמורה הראויה בעסקות מקרקעין, שכן יש לאמוד מראש את החבות העתידית בהיטל השבחה שתחול בגין התכנון המפורט.
נעמי קפלנר וארנון גולדברג הם שמאי מקרקעין במשרד ברק, פרידמן, קפלנר, שימקביץ ושות' כלכלה ושמאות מקרקעין
לכתבות נוספות היכנסו אל זירת הנדל"ן >>
