ירידת מחירי הדיור חתכה את ההון העצמי הנדרש לרכישת דירה

שיפור קל נוסף חל ביכולתו של הציבור לרכוש דירה ברבעון השני השנה, כך עולה ממדד היכולת לרכישת דירה של מכון אלרוב לחקר הנדל"ן בפקולטה לניהול באוניברסיטת תל אביב ו"כלכליסט". השיפור חל על רקע ירידה מתונה של 0.4% במחירי דירות ב־12 ערים מרכזיות שנסקרות במדד. בתקופה של שנה חלה ירידת מחירים של 1%.

ההחזר החודשי של משכנתא בשיעור מימון של 70% משווי דירה ממוצעת פחת ב־0.3% בהשוואה לרבעון הראשון, והוא הסתכם ב־8,442 שקל. בהשוואה לרבעון המקביל ב־2017, אז עמד ההחזר על כ־9,000 שקל, חלה ירידה משמעותית של 5.5%.

ההון העצמי הממוצע הנדרש לרכישת דירת ארבעה חדרים ממוצעת פחת ב־0.7% בהשוואה לרבעון הראשון השנה, והסתכם ב־1.205 מיליון שקל. ובהשוואה לרבעון המקביל ב־2017, אז עמד ההון הממוצע על 1.276 מיליון שקל, חלה ירידה משמעותית של 5.5%.

בבחינת המצב בעשירון השביעי מתברר שהירידה בהון העצמי הנדרש מגיעה ל־7.2%. במדד אלרוב גובה ההחזר החודשי לא עולה על 30% מההכנסה הממוצעת נטו של משק בית.

ראש מכון אלרוב ד"ר דני בן שחר צילום: עמית שעל

לדברי ד”ר בן שחר, ראש מכון אלרוב לחקר הנדל”ן, המדד מציג שיפור מתון מאוד: “המדד מייצג את חוסר הוודאות לגבי ההמשך וברור שאין כאן היפוך מגמה. אנחנו רואים עצירה במגמת העליות וקיפאון בשיעור הריבית על המשכנתאות, אך עלייה קלה בריבית המשכנתאות יכולה בקלות להרע את מצב רוכשי הדירות”.

רמת ההון העצמי וההחזר החודשי מבוססים על שלושה משתנים: מחירי הדירות, הריבית על המשכנתאות וגובה השכר הממוצע במשק. לדברי החוקרים, ד”ר בן שחר ורוני גולן, הירידה הקלה בהחזר החודשי שנצפתה ברבעון השני מקורה בירידת מחירי הדירות.

בשש ערים נצפתה עליית מחירים ובשש ערים נצפתה ירידת מחירים. הערים שבהן ירדו מחירים ברבעון השני הן ראשון לציון (5.5%-), רחובות (-3.1%), רמת גן (2%-), חיפה (-1.3%), תל אביב (-0.9%), באר שבע (-0.6%). לצדן עליית מחירים נצפתה בפתח תקווה (2.6%), בני ברק (2.4%), אשדוד (2.1%), ירושלים (0.8%), חדרה (0.8%) ובת ים (0.5%).

מבדיקת יכולת הרכישה לפי עשירוני הכנסה עולה כי משקי בית בעשירון השישי מסוגלים לרכוש דירה בבאר שבע ובחדרה בלבד. משקי בית בעשירון השביעי מסוגלים לעמוד בהחזר חודשי גם בחיפה, ומשק בית בעשירון השמיני יכול לעמוד בהחזר משכנתא חודשי גם באשדוד, רחובות, פתח תקווה, בת ים וראשון לציון. הערים בני ברק, ירושלים ורמת גן אינן בהישג ידם של משקי בית מהעשירון השמיני. בתל אביב יכולים לרכוש דירה בהחזר חודשי שאינו עולה על 30% מההכנסה נטו אך ורק משקי בית בעשירון העשירי.

בבחינה של רמת ההון העצמי הנדרש לרכישת דירת ארבעה חדרים ממוצעת, כך שהחזר המשכנתא לא יעלה על 30% מההכנסה נטו, נמצא כי משקי בית בעשירונים השישי, השביע והשמיני נדרשים להון עצמי שאינו עולה על חצי מיליון שקל אך ורק בבאר שבע, חדרה וחיפה. העלאת רף ההון העצמי ל־550 אלף שקל יאפשר לבני העשירון השביעי והשמיני לרכוש דירה גם באשדוד ורחובות, ולעשירון השמיני גם בפתח תקווה ובראשון לציון.