בשורה למוכרי נכסים בת"א, רעננה וראשל"צ: עיריות לא יגבו השבחה על תוכניות המתאר

בעלי נכסים שביקשו למכור את הנכס שבבעלותם נדרשו עד היום לשלם היטל השבחה גם במקרים שההשבחה היתה מעוגנת בתוכנית מתאר כוללנית, כלומר השבחה על הנייר בלבד שלא מוסיפה זכויות בנייה בפועל. אלא שהמצב הזה עומד להשתנות: ועדת הפנים, בראשות ח"כ יואב קיש (הליכוד), אישרה לקראת סוף השבוע לקריאה שנייה ושלישית את הצעת החוק של ח"כ מיכאל מלכיאלי (ש"ס), לפיה לא יחויבו בעלי נכסים בהיטל השבחה עד מועד מימוש התוכנית בפועל.

בימים אלה מאושרות תוכניות מתאר חדשות רבות לחלק גדול מהערים, ואלפי מוכרי דירות קיבלו דרישות לתשלום ההיטל. בתל אביב למשל אושרה בסוף 2016 תוכנית מתאר כוללנית, ובעלי דירות באזורים שסומנו כמיועדים לפינוי־בינוי חויבו בהיטלי השבחה של מאות אלפי שקלים כשביקשו למכור את דירותיהם. מלבד תל אביב, החלו גם עיריות חדרה, ראשון לציון ורעננה לגבות את ההיטל. החוק החדש שם לכך סוף.

עם זאת, משיחות עם אנשי מקצוע בתחום הנדל"ן עולה כי החוק החדש לא צפוי להשפיע על תוכניות התחדשות עירונית המקודמות על ידי העיריות, דוגמת התוכניות רובע 3 ורובע 4 בתל אביב – אשר גם בגינן מוציאה העירייה דרישות לתשלום היטל במקרה של מכירה. הסיבה לכך היא שבעוד שתוכנית המתאר העירונית היא תוכנית שלא ניתן להוציא מכוחה היתר בניה – ולכן על פי החוק אין להוציא בגינה חיוב בהיטל, הרי שתוכנית הרובעים היא תוכנית אשר ניתן להוציא מכוחה היתר בנייה עבור פרוייקטי התחדשות עירונית, ולכן נחשבת למשביחה גם לפי החוק החדש.  

יו”ר ועדת הפנים, ח"כ יואב קיש. אישר לקריאה שנייה ושלישית צילום: יואב דודקביץ

עוד כוללת הצעת החוק שאישרה הוועדה סעיף המחייב את הרשות המקומית לספק שומת היטל השבחה מוקדמת לכל דורש, מבלי שבעל הדירה יצטרך להוכיח כי בכוונתו למכור את הנכס. זאת על מנת שבעלי נכסים השוקלים האם למכור אותם, יוכלו לקבל החלטה מושכלת לגבי כדאיות העסקה.

בניינים ישנים בת"א (ארכיון). 50% משווי תוספת הזכויות נגבים בהיטל ההשבחה צילום: אוראל כהן

סעיף נוסף בהצעה קובע כי בכל מקרה שבו עבור אזור מסוים תאושר תוכנית נושאית, שמקנה זכויות בנייה באופן רוחבי יוגבל תשלום היטל ההשבחה רק למי שמסוגל לממש אותה. כך למשל במקרה שבו מאושרת תוכנית גגות, המרחיבה את זכויות הבנייה על גגות בניינים קיימים – רק בעלי דירות הגג יחויבו בה.

"בחוק זה איננו נכנסים לשאלה איך מחשבים את ההיטל”, אמר יו”ר ועדת הפנים והגנת הסביבה ח”כ קיש. “אני מקווה שהממשלה תקדם חקיקה שתסדיר את הנושא. הצעת החוק קובעת רק שעם פרסום תוכנית כוללנית, לא יידרש היטל השבחה". היטל השבחה הוא מס שנגבה על ידי הרשות המקומית ומהווה חלק ניכר מהכנסותיה. גובה המס הוא 50% משווי תוספת הזכויות שהעניקה התוכנית לבעל הקרקע.

בקרב אנשי המקצוע הדעות חלוקות בנושא החקיקה החדשה. עו"ד צבי שוב, מומחה לתכנון ובנייה והתחדשות עירונית, אמר כי האזרח אמנם יברך על תיקון חוק שדוחה את תשלום ההיטל למועד אישור תוכנית מפורטת או אפשרות להוציא היתר, אלא שבסופו של דבר עלולים בעלי הנכסים דווקא להינזק מהחקיקה החדשה שכן סביר שחישוב שווי הזכויות כיום נמוך יותר מחישוב הזכויות בזמן תוכנית מפורטת, מה גם שסביר שעם השנים מחירי הנדל"ן יוסיפו לעלות: "גם הוודאות לגבי מצב הקרקע מעלה את ערכה, וברגע שהקרקע שווה יותר, גם היטל ההשבחה גדל באופן משמעותי כשהחישוב ייערך במועד עתידי ויהווה גם היטל בגין עליית שווי שאינה קשורה רק בהשבחה התכנונית".