בקרוב: יזמים יוכלו להגדיל זכויות בנייה פי 3.5 בפרויקטי תמ"א 38

תזכיר חוק של משרד האוצר שהופץ בשבוע שעבר להערות של משרדי הממשלה, קובע שורה של תיקונים רבי־משמעות בחוק התכנון והבנייה. התזכיר צפוי להכניס שינויים מרחיקי לכת בתמ"א 38 - תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים נגד רעידות אדמה, שכבר ידעה בשנים האחרונות שינויי חקיקה חוזרים ונשנים. לוח הזמנים לאישור התיקון הנוכחי אמור להיות מהיר: 14 יום לתגובות, כינוס ועדת שרים ולאחר מכן אישור הכנסת. הכוונה להעביר את התיקון - כולו או רובו - במושב הנוכחי שמסתיים באמצע יולי.

החוק המוצע מגדיר כמה שינויים מרכזיים בתמ"א. הראשון נועד לעודד יזמים ורשויות מקומיות להעדיף לבצע את הפרויקט במסלול של הריסה ובנייה מחדש - אשר נחשב נכון יותר מבחינה הנדסית. על פי הנוסח המוצע במסגרת של פנייה למסלול זה, יהנה היזם מזכויות בנייה גדולות בהרבה ממה שמאפשרת התמ"א כיום - עד ל־350% מכלל השטח הבנוי על המגרש בעת קידום הפרויקט.

שר האוצר משה כחלון. העדפה למסלול הריסה ובנייה מחדש צילום: יאיר שגיא

התיקון האחרון שנעשה לתמ"א (3א') אושר בכנסת במרץ 2017, ועל פיו יכולים פרויקטים ליהנות פחות או יותר מהכפלת השטח הבנוי. כלומר בתיקון הנוכחי מדובר בתוספת זכויות משמעותית ביותר. עם זאת מתנה החוק החדש את תוספת הזכויות הזו בכך שהמהלך יעשה במסגרת של תוכנית בסמכות ועדה מקומית, אשר תשקול ותתחשב בצרכי התשתית בסביבת הפרויקט, ולא בהליך של הוצאת היתר בלבד כפי שמאפשרת התמ"א.

סעיף נוסף הנכלל בחוק מרחיב אף הוא את סמכויות הרשות המקומית, ומאפשר לה לקבוע כי 15% מכלל תוספת השטח הבנוי המאושרת על ידו תשמש לצרכי ציבור. סעיף זה בא לענות על אחת הביקורות המשמעותיות והמוצדקות שמופנה כיום נגד התמ"א והיא כי התוכנית מוסיפה עוד ועוד דירות בתאי שטח ותיקים - מבלי להגדיל את תשתיות המגורים הנדרשות לאוכלוסיה החדשה, כגון מוסדות חינוך, מבני דת, שירותים עירוניים ועוד.

כעת צפוי סעיף זה לרכך במקצת את התנגדותן של רבות מהרשויות המקומיות, ובראשן תל אביב־יפו, לשיתוף פעולה עם התוכנית.

עו"ד יפעת בן אריה, מנהלת מחלקת התכנון, הבנייה והליטיגציה במשרד עו"ד צבי שוב, טוענת כי על אף שמדובר בשינויים הגיוניים - המצב שבו הם מונחתים על השוק זמן קצר יחסית לאחר אישור התיקון האחרון לתמ"א - אינו בריא. "צריך לזכור ששוק התמ"א 38 רק עכשיו מסיים להתאושש מתקופת הקיפאון שנגזרה עליו בתקופה שבה גובש התיקון האחרון", היא מסבירה, "המצב שבו בתוך מספר כה מצומצם של שנים נעשים עוד ועוד תיקונים הוא לא בריא, יוצר שוק תזזיתי ולא מאפשר לפרויקטים להתקדם. גם עכשיו עם פרסום התזכיר המגדיל את זכויות הבנייה, יזמים שכבר נמצאים באמצע התהליך להיתר עלולים למשוך את התוכניות ולחכות עד לסוף הליך החקיקה שיעניק להם עוד זכויות".

סדר חדש בהיטל השבחה

התמ"א היא רק אחד הנושאים שבהם נוגע תיקון החוק החדש. שינוי משמעותי נוסף קובע התיקון בתחום היטלי ההשבחה. בגזרה זו שם התיקון החדש סוף לחוסר הוודאות העמוק ששורר בתחום לגבי המועד שבו על בעלי קרקע המצויה בהליכי השבחה לשלם את ההיטל. אי־בהירות זו באה לידי ביטוי במיוחד בשנה האחרונה, שבה החלו רשויות מקומיות רבות להוציא חיוב בהיטלים רק על סמך תוכניות המתאר העירוניות שאושרו בהן - וזאת על אף היותן של הזכויות תיאורטיות לחלוטין. במקרה של תוכנית המתאר העירונית של תל אביב מצאו עצמם מוכרי דירות נדרשים לשלם היטלים בשווי של 100 עד 200 אלף שקל.

כעת קובע התזכיר שהופץ כי החבות בהיטל תיכנס לתוקף רק בעת אישורה של תוכנית מפורטת ובלבד שניתן יהיה להוציא מכוחה היתרי בנייה ללא צורך בתוכנית נוספת. כלומר תוכנית מתאר עירונית או כל תוכנית מתארית אחרת שאינה מאפשרת הוצאה של היתרי בנייה מכוחה - לא תחייב מוכרי דירות בהיטל השבחה. ומה לגבי מוכרי דירות שכבר חויבו בהיטלים בעקבות תוכניות המתאר העירוניות? לגביהם קובעות הוראות המעבר כי החיוב לא יבוטל אך בינתיים גם לא ישולם. ביום שבו תאושר התוכנית המפורטת, ובעל הנכס שיבקש לממש את תוספת הזכויות יחויב בהיטל - אז יחוייב גם המוכר לשלם את חלקו בהתאם לשומה שהונפקה לו לאחרונה.

שמאית המקרקעין נחמה בוגין אמרה בנושא כי "מדובר בתיקון חשוב ומתבקש. לפי החוק היבש כיום נאלצות הוועדות המקומיות לדרוש היתר השבחה גם בגין מתאר כוללנית שלא מקנה זכויות ברורות. התיקון המוצע לחוק מבהיר את שאלת החבות בהיטל השבחה וקובע כי לא ייגבה היטל בגין תוכניות שאינן מאפשרות מימוש זכויות, כגון תוכניות מתאר כוללניות שמטרתן קביעת כיווני תכנון עתידיים שיוכלו להתממש רק בהמשך, אם וכאשר תאושר תוכנית מפורטת". עוד אמרה כי "בעלי נכסים שעומדים בפני ביצוע עסקה צריכים להיות ערניים לסוגיות אלה על מנת להגן על זכויותיהם ולוודא שהם לא משלמים היטלי השבחה לא מוצדקים שכיום עדיין מוטלים במסגרת החוק הקיים אבל ניתן לערער עליהם ולבטל אותם".

ערפל בתביעות ירידת ערך

עוד עוסק התזכיר בסוגיית האגרות שיש לשלם בעת הגשת ערר בתביעות ירידת ערך נגד הרשויות המקומיות. יש לציין כי תביעות מסוג זה מגיעות כמעט תמיד לוועדת ערר שכן התביעה הראשונית המוגשת לרשות המקומית - שגם אמורה לשלם על ירידת הערך - כמעט תמיד נדחית.

כיום נדרשים התובעים לשלם אגרה של 800 שקל עד 1,600 שקל על פנייה לוועדת הערר. על פי החוק יוסמך שר האוצר לקבוע סכומים חדשים של אגרות. אף שהסעיף נותר מעורפל, עורכי דין העוסקים בנדל"ן חוששים כי הכוונה היא לייקר משמעותית את סכומי האגרות באופן שיהווה חסם בפני עוררים.

"בעבר היה נסיון לקדם חוק שמחשב את האגרה לפי שיעור של 2.5% מהיקף התביעה הכספית. החוק הזה נפל וטוב שכך", אומר עו"ד צבי שוב. "במצב שבו אדם נפגע ב־5 מיליון שקל ירידת ערך, הוא צריך להביא 125 אלף שקל מהבית לתשלום אגרה. אנשים יעדיפו לא לתבוע או לתבוע בסכומים נמוכים".

שינוי נוסף קובע כי כחלק מנוסח ההודעה הקבוע שמחויב לפרסם יזם תיכלל גם הודעה בדבר הזכאות להגשת תביעה לפיצויים בגין ירידת ערך.

ממנהל התכנון נמסר כי "הצעת החוק אינה מבקשת לשנות את הוראות התמ"א או את היקף הזכויות שניתן לקבל ישירות מכוח התמ"א ללא צורך בתוכנית נוספת".

ממשרד האוצר נמסר: "הצעת החוק מבקשת לתקן את סעיף 62א לחוק התכנון והבניה, ובהמשך לשורה של שאלות משפטיות שעלו בתקופה האחרונה, להבהיר בו, את היחס בין סעיף זה לבין תמ"א 38. כמו כן, הצעת החוק מבקשת לתקן את החוק, ולתת סמכות לכל ועדה מקומית, לקדם תכנית בסמכותה, להריסה ולבניה מחדש של מבנים שתמ"א 38 חלה עליהם. יובהר, כי הצעת החוק, איננה מבקשת לשנות את הוראות התמ"א או את היקף הזכויות שניתן לקבל ישירות מכוח התמ"א ללא צורך בתכנית נוספת. הצעת החוק עוסקת במסלול נוסף, של תכנית מפורטת, אשר נכון להיום, ככלל, הינה בסמכות הועדה המחוזית, ובהצעת החוק מוצע להקנות לועדה המקומית את הסמכות לאשר תכניות אלה".

לגבי גובה האגרה על פנייה לוועדת ערר נמסר כי "הצעת החוק מבקשת לתת סמכות לשר האוצר, באישור ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת, לקבוע את שיעורי האגרות להגשת ערר בנוגע לתביעת פיצויים, בתקנות, וזאת בדומה לחוקים רבים אחרים, לרבות חוק התכנון והבניה, בהם נקבע ששיעורי האגרות יקבעו בתקנות. שר האוצר, יגבש את מדיניותו בכפוף לשיקול דעתו, בשים לב לנסיבות השונות שיתכנו ולשיקולים השונים ובכללם החשיבות ששיעור האגרה לא יהווה חסם להגשת עררים. יובהר, כי עד להתקנת תקנות ע"י שר האוצר, שיעור האגרות ישאר כפי שהוא קבוע היום בחוק".