הלוואות גישור חוץ בנקאיות: המסלול המהיר והוודאי ליזם בדרך להיתר הבנייה

בשיתוף קרן אקספו

הלוואות הגישור מהוות כלי חשוב ושימושי בידי יזמים ומארגני קבוצות רכישה בשוק הנדל"ן. מדובר בהלוואות שניתנות לתקופה קצרה, בדרך כלל בין שנה לשלוש שנים, והנועדות לגשר על תקופת ביניים המתאפיינת בפער תזרימי של היזם אשר עומד בפני הוצאה גבוהה עד למימוש הבעלות על הקרקע או הנכס, או בחלק מהמקרים, עד לקבלת היתר בנייה.

לדוגמה, מארגן קבוצת רכישה או יזם שקונה קרקע חותם בדרך כלל במעמד הרכישה על אופציה לרכישת הקרקע וניתנת לו תקופה מסוימת של מספר חודשים על מנת להשלים את יתרת התמורה בגין הקרקע שקנה. במידה והמארגן לא מכר את כל הזכויות במקרקעין, קרי לא השלים את המכירה לחברי הקבוצה או כאשר היזם לא השלים את התמורה, הוא יאבד את הסכום ששילם בגין האופציה. ברוב המקרים היזם או המארגן יפנה לבנק או לגוף חוץ בנקאי לצורך קבלת מימון לרכישת הקרקע.

יזמים ומארגנים כאלו לא תמיד מצליחים לקבל אשראי מהבנק בצורה מהירה בגלל קוצר הזמנים, איטיות עבודת הבנק, או תקופות מסוימות שמאופיינות בקשיים שונים בקבלת אשראי מהבנק. לעתים הבנקים לא מעוניינים להיכנס לעסקות מסוג זה כיוון שההוראות הרגולטוריות מחייבות אותם לרתק הון גבוה עבורן.

במקרים כאלו יזם פונה לקרנות מימון חוץ בנקאיות ומבקש מהן הלוואה לצורך מימון השלמת רכישת הקרקע.

אם כך, מדוע הלוואות אלה נקראות הלוואות גישור? מכיוון שהן ניתנות לצורך גישור עד שהיזם ישיג את אותו מימון בנקאי בשלב שיהיה לו היתר בנייה, או במקרה של מארגן קבוצה בשלב שבו מכר את כל הזכויות במקרקעין לחברי הקבוצה. והרי ידוע שפרק הזמן שעובר מרגע הגשת הבקשה להיתר בנייה עד לקבלתו הוא שנה וחצי עד שלוש שנים בממוצע. במהלך פרק הזמן הזה היזם נזקק להלוואת גישור שלאחריה הוא יחליף אותה במימון בנקאי לצורך ליווי הבנייה.

במידה ומדובר בקבוצת רכישה אז בדרך כלל זו תישאר עם הקרן החוץ בנקאית שמימנה אותה גם מעבר לשלב רכישת הקרקע וקבלת ההיתר, לצורך ליווי עבודות הבנייה.

עדיין קיימת בעייתיות לקבל מימון מהבנקים. הבעייתיות נובעת מכמה סיבות. ראשית, ברכישת קרקע ריתוק ההון הוא בגובה של 100%, ובליווי בנייה הוא עומד על 35% ולכן הבנק לא "אוהב" לתת מימון ליזמים לצורך רכישת קרקע אלא לתת מימון בליווי בנייה כדי לרתק הון בשיעור נמוך יותר.

אבי דויטש, מייסד ובעל קרן אקספו צילום: אוהד שביט

שנית, אישורים – ככל שסכום הרכישה גבוה יותר כך גם קשה יותר להשיג את האישורים למימון מהבנק, וזמן ההמתנה לאישור ההלוואה הוא ארוך יותר. שני הפרמטרים האלו הם העיקריים שמביאים את היזמים לפנות לשוק החוץ בנקאי בתחום הלוואות הגישור.

שלישית, הגמישות – גוף מימון חוץ בנקאי גמיש יותר הן מבחינת תקופת ההלוואה, שיעור ההחזר והיכולת שלו להתאים עצמו לתשלומי היזם, מה שבבנק פחות קיים.

רביעית, הוודאות – כשהיזם פונה אל גוף חוץ בנקאי ומגיע עמו להבנות, הוא בוודאות מקבל את הכסף בעוד שדרך המערכת הבנקאית אין ודאות למתן האשראי עד לביצוע בפועל.

חמישית, הישענות על ביטחונות נוספים – במערכת הבנקאית לא מקובל להישען על ביטחונות נוספים לצורך עסקות כאלה ואחרות, ובמערכת החוץ בנקאית מקובל להישען על ביטחונות נוספים או אחרים.

אוכלוסיות נוספות המתאימות לקבלת הלוואות גישור הן יזמים שיש להם נכסים לשעבד לצורך מימון למטרה אחרת. לדוגמה – יזם יכול לשעבד דירה או דירות גמורות מפרויקטים אחרים או אפילו קרקע בבעלותו לצורך מימון פעילות אחרת, וזה שוב – מקובל במערכת החוץ בנקאית, והרבה פחות מקובל במערכת הבנקאית. אמנם פורמט המימון הזה קיים בבנקים, אך בצורה מתונה ורק ל"יחידי סגולה".

במקרה של שעבוד נכס, היזם לאו דווקא מתכוון לפרויקט הספציפי שהוא כרגע מממן אלא עיניו לרוב נשואות לפרויקטים חדשים שהוא רוצה לממן. כלומר, מימון פרויקטים חדשים, פעילות שוטפת, באמצעות הישענות על פרויקטים אחרים.

יחד עם זאת, הלוואות גישור מאפשרות להגיב בטווח הקצר מאוד להזדמנויות עסקיות לצורך מימושן. הזדמנויות עסקיות יוצרות ליזם רווח מאוד גדול, לכן היזם זקוק לגוף מממן שיגיב מהר ויספק לו מימון תוך שבועות ספורים. במקרים כאלה בהחלט חשוב שהקרן החוץ בנקאית תהיה מסוגלת לפעול במסגרת הזמן הזו ולבצע את הבדיקות במהירות כדי לתת No Go/Go.

דוגמה נוספת לצורך שמתעורר מצד היזם – הזדמנות לרכישת קרקע צמודה לפרויקט, כאשר לא בהכרח מתוכנן לבנות עליה בשלב זה. על קרקע שמתוכנן לבנות בשלב מאוחר יותר קשה מאוד לקבל מימון בנקאי ולפעמים אף בלתי אפשרי. מבחינת הבנקים, קרקע כזו זה לא נחשבת לנכס מניב שכן אין לגביה תכנון לבנייה. ואילו בשוק החוץ בנקאי מקובל לתת אשראים כאלו, ולכן יזמים רוצים לנצל את ההזדמנות באופן מיידי ולוקחים אשראי כהלוואת גישור מגוף חוץ בנקאי.

אם כך, הלוואות גישור ממלאות צורך גדול שקיים היום בשוק הנדל"ן, וחשוב לבחון את הצרכים, לוחות הזמנים, הזדמנויות ופרמטרים של ודאות, גמישות וההישענות על ביטחונות כדי שהדרך להיתר ולתחילת עבודות הבנייה תהיה חלקה גם בתחום הפיננסי.