אשראי לקבוצות רכישה: מימון חוץ בנקאי כאלטרנטיבה לבירוקרטיה הבנקאית

בשיתוף קרן אקספו

קבוצות הרכישה בתחום הנדל"ן (מגורים, מסחרי, משרדים, מרכזים לוגיסטיים) נתקלות לא פעם ברגולציה נוקשה, סחבת ובסירובים להעמדת אשראי מצד הבנקים. זאת בשעה שהבנייה באמצעות קבוצות רכישה מהווה כ־10% מהיקף שוק המגורים בישראל, ולפי ההערכות, מגיעה לעשרות אחוזים מהיקף שוק המשרדים.

במציאות הנוכחית החלופה המועדפת על רבות מהקבוצות היא פנייה לקבלת אשראי חוץ בנקאי. כל אלה, לצד ניסיון הסדרתן של קבוצות הרכישה בחוק, ממצבים את קבוצות הרכישה כמודל לגיטימי ויעיל, בדרך לבנייה ולבעלות על דירה, משרד או נכס מסחרי.

שכונת פארק חדרה צילום: אריק דורי

כזכור, בעקבות נפילתה של קבוצת ענבל אור, פורסם בדצמבר האחרון דו"ח צוות בין-משרדי, בראשות המשנה ליועץ המשפטי לממשלה (משפט אזרחי) ארז קמיניץ, בנושא קבוצות רכישה. "הצוות גיבש שורת המלצות שמטרתן תיקון כשלי השוק והפחתת הסיכון שאליו חשופים צרכנים בתחום קבוצות הרכישה, לצד מתן אפשרות לשוק קבוצות הרכישה להמשיך את פעילותו", נכתב באתר משרד המשפטים. בין המסקנות בדו"ח: לכלול בהסכם חשבון נאמנות סגור, החלת חובות גילוי מוגברות, ובשלבים מסוימים לאפשר למשתתפים לצאת מהקבוצה. הצעת חוק בנושא תנוסח לאחר קבלת הערות מהציבור.

דו"ח הצוות הבין-משרדי מתייחס באופן משמעותי לתחום מימון הבנייה של קבוצת הרכישה. "בין אם הגוף המממן הוא בנק או גוף חוץ בנקאי, יש לו חשיבות גדולה בהצלחת הפרויקט", אומר אבי דויטש, מנכ"ל ובעלים של קרן אקספו – קרן אשראי חוץ בנקאי למימון כנגד ביטחונות נדל"ן. "הוא מאגד את כל בעלי המקצוע המעורבים בתוך הסכם המימון, כך מובטח שהבנייה תצא לדרך ותמשיך עד לסיומה ומסירת היחידות לרוכשים".

באיזה שלב עולה הצורך במימון חוץ בנקאי בפרויקטים בתחום הנדל"ן?

"הצורך במימון חוץ בנקאי יכול להגיע בשני שלבים בפרויקט נדל"ני. בשלב רכישת הקרקע, כאשר מארגן הקבוצה טרם מכר את כל יחידות הדיור, או במילים אחרות, לא צירף מספיק חברי קבוצה שיפקידו את חלקם ברכישת הקרקע, או בשלב שבו כל היחידות נמכרו לרוכשים אולם לחלק מהחברים אין את מלוא ההון העצמי הנדרש לצורך כך בשלב רכישת הקרקע ועליהם לגייסו – וזה לוקח זמן".

האפשרות הנוספת לקבלת אשראי היא לאחר רכישת הקרקע, כאשר הקבוצה פונה לטפל בהליך הוצאת היתר הבנייה. כל הפעולות הכרוכות בהגשת הבקשה וקבלת ההיתר אורכות בישראל בין שנתיים לארבע שנים, תלוי במורכבות הבקשה. "עניין זה אופייני ואינו ייחודי רק לקבוצות רכישה אלא רלוונטי גם ליזמים", מחדד דויטש. "כאשר הקבוצה מחזיקה בהיתר, או נמצאת סמוך לקבלתו, בדרך כלל זהו שלב שבו הקרקע בבעלותה ואין חובות על הקרקע. הקבוצה פונה לקבלת ליווי בנייה, כלומר, קבוצות מגיעות אל קרן אקספו בעת רכישת הקרקע או ערב ליווי הבנייה".

מהם היתרונות המשמעותיים של אשראי חוץ בנקאי עבור פרויקטים נדל"ניים?

"במקרים של מתן אשראי לקבוצות רכישה, הרגולציה שחלה על המערכת הבנקאית היא מאוד נוקשה, מקיפה ומאריכה את זמן קבלת האשראי מהבנק בצורה ניכרת. כשקבוצה פונה לבנק לקבל אשראי, לוחות הזמנים, מרגע הפנייה עד לקבלתו, עלולים להגיע לתקופה של שנה ואף יותר. קיימים מעט מאוד מקרים שבהם האשראי מתקבל תוך חצי שנה. כאן נכנסת לתמונה קרן אקספו, המהווה גוף אשראי חוץ בנקאי, ומקצרת את זמן מתן האשראי באופן מהותי. מתבצעת בדיקת Go/No go לבקשת האשראי של קבוצת הרכישה, כשלאחריה קובעים תוך מספר ימים אם ניתן להתקדם או לא. בבנק, בדיקה כזו אורכת מספר חודשים. ברגע שיש אישור לקבלת האשראי ועד קבלתו בפועל בגופים חוץ בנקאיים, מדובר בסדר גודל של חודש-חודשיים. גורם הזמן כאן הוא מאוד דרמטי ומשפיע על קבלת ההחלטות בתוך קבוצות הרכישה, במיוחד למשקיעים שרוצים להשכיר את דירתם ולקבל עוד שנה של שכירות, או לרוכשי דירה ראשונה שממשיכים לשלם שכירות עד לקבלת הדירה שרכשו במסגרת הקבוצה.

"נקודה חשובה נוספת היא עניין הוודאות. בכל שלב מפניית הקבוצה לבנק על מנת לקבל אשראי, וגם בזמן הליך הבדיקה של הבנק, אין ודאות שהבנק ייתן את האשראי. במקרים רבים, הבנק עלול לסגת בכל שלב ולא להעמיד את האשראי. על הבנק גם מופעלת רגולציה שמשתנה מפעם לפעם, אשר יכולה לשנות את התנאים העסקיים שנקבעו עם הקבוצה. כלומר, חוסר ודאות באם יתקבל בכלל האשראי מרחף מעל כל התהליך. לעומת זאת, אצלנו בקרן אקספו הוודאות הרבה יותר גבוהה מכיוון שזמן בדיקת הפרויקט מהיר, קצר ויעיל יותר וברגע שיש אישור הוודאות בקבלת האשראי היא די גבוהה. זה נותן כמובן המון שקט נפשי לחברי הקבוצה".

דויטש מוסיף: "ישנן קבוצות המגיעות אלינו לאחר חודשים ארוכים של הליך קבלת אשראי בבנק שבו הם עדיין לא יודעים אם יקבלו אשראי או לא יקבלו, ואי הוודאות הובילה אותם אלינו".

אמנם הריביות בגופים החוץ בנקאיים גבוהות יותר, אולם הפערים לא תמיד משמעותיים, לאור החיסכון בזמן ועניין הוודאות. יותר מכך, בשקלול העלויות השונות, ההכנסות משכירויות ומשך הזמן הרב שעובר בבנק לעומת בשוק החוץ בנקאי, מתברר במקרים רבים כי זול יותר ומשתלם יותר לקבל אשראי בגוף חוץ בנקאי מאשר בבנק.

אבי דויטש, מייסד ובעל קרן אקספו צילום: אוהד שביט

מהן הסיבות שבגינן קבוצות רכישה נתקלות בסירוב מהבנקים?

"חשוב לזכור את הרגולציה הנוקשה על המערכת הבנקאית, הן מצד בנק ישראל והן הרגולציה הבינלאומית, בכללם כללי באזל העולמיים, שמכריחים את הבנקים להגדיל מדי שנה את הלימות ההון שלהם. אלו מצמצמים את היכולת של הבנקים לתת אשראי, כך שנוצר סדר עדיפויות פנימי בבנק הקובע באילו הלוואות הוא מעוניין ובאילו לא, שכן פשוט אין מספיק כסף בבנקים לתת לכולם. צריך לזכור שהמהלך הזה של הרגולציה אינו מבחין בין הלוואה טובה להלוואה לא טובה, אלא באופן גורף אומר לבנקים להיות הרבה יותר קפדניים לגבי כל הלוואה שמגיעה לפתחם, ובחלק מהמקרים קובע סייגים כאלו שהופכים פעילויות אשראי ספציפיות ללא משתלמות ולכן הבנק לא פועל בהן. עד לפני כמה שנים הבנקים היו מממנים עסקאות מסוג זה. כיום, חלק ניכר מתחום מימון קבוצות הרכישה מתבצע מחוץ למערכת הבנקאית".

כיצד מתבצע הסינון לקבוצות הרכישה הפונות לקבלת אשראי חוץ בנקאי?

"הקרן בנויה מצוות עובדים מיומן, יוצאי המערכת הבנקאית שהתמחו בתחום מימון אשראי לנדל"ן, ליווי בנייה, אובליגו ביטחונות וכדומה – קבענו כללים ונהלים ובנינו מודלים לדירוג ולהערכת סיכוני אשראי וביצוע בדיקות פיננסיות, לרבות כושר החזר ויכול שירות חוב. כך שאנחנו יודעים למיין בצורה טובה בקשות אשראי שמגיעות אלינו. בנוסף, הפעילות בקרן אקספו נתמכת על ידי מערכת ממוחשבת וייחודית שפיתחנו המנהלת את מערך ההלוואות. בקשות אשראי שעוברות את הסינון הפנימי על ידי אנשי המקצוע של הקרן מובאות לדיון בוועדת אשראי, שבה יושבים בנקאים בכירים מומחים עם עשרות שנות ניסיון בתחום הבנקאות ובאשראי לנדל"ן".

דויטש מוסיף: "מתן אשראי לקבוצות רכישה בליווי בנייה מתחלק לשלושה חלקים: החלק הראשון הוא התהליך עד לקבלת האשראי הראשון – מתנהל מו"מ בין נציגות חברי הקבוצה לבין הגוף המממן; נבדקים כל הפרטים בהסכמים בין חברי הקבוצה, כולל בדיקת החוזים שנחתמו על ידם, ובמיוחד הסכם השיתוף וההסכם מול הקבלן המבצע, ונבדקת יכולת שירות החוב של חברי הקבוצה. החלק השני הוא מרגע העמדת האשראי הראשון שמגיע לאחר חתימת הסכם ההלוואה בין חברי הקבוצה לבין הגוף המממן, והוא למעשה תקופת הבנייה הנמשכת לרוב בין 24 ל-36 חודשים. תקופה זו רגישה ביותר מכיוון שלעתים יש תקלות בביצוע השוטף – כגון, קבלני ביצוע שלא מבצעים את העבודה הנדרשת או נקלעים לבעיה תזרימית עד כדי פשיטת רגל, חריגות בנייה ועיכובים הנלווים לתהליך הבנייה. לכל התקלות הבלתי צפויות האלה יש לתת מענה מקצועי ומהיר, וגוף מקצועי עם ניסיון בתחום יידע לטפל בבעיות אלו ולתת מענה; החלק השלישי והאחרון מגיע עם סיום הבנייה וקבלת טופס 4, גם כאן נדרשת עבודה מקצועית ומיומנת בהליך שחרור יחידות הדיור לחברי הקבוצה: כיצד פורעים את אשראי הקבוצה ומשחררים את השעבוד על הנכס, כיצד מבצעים החלפת שעבודים מול הבנקים שסיפקו לחברי הקבוצה משכנתאות – כך שלמעשה הבנק קונה את החוב של הגוף החוץ בנקאי – מכתבי החרגה, מכתבי כוונות ותהליכי ביצוע הדדיים מול המערכת הבנקאית. גוף מימון חוץ בנקאי מקצועי, מנוסה, מהיר ומיומן מהווה יתרון שחוסך כסף רב לחברי הקבוצה ומונע עיכובים מיותרים".