מימון קבוצות רכישה למרכזים לוגיסטיים: ההתאמות שנעשות בשוק הנדל"ן המקומי

ענף המרכזים הלוגיסטיים (מרלו"ג) הולך וצובר תאוצה בתקופה האחרונה, כשברקע כניסה אפשרית של חברת אמזון לפעילות בישראל והפרסומים שלפיהם חברת הענק למסחר אלקטרוני מעוניינת בשכירת מבנה בגודל של 25 אלף מ"ר לפחות, לצורך הקמת מחסנים קדמיים שישרתו את השוק המקומי.

לכך ניתן להוסיף את הודעתה של חברת דואר ישראל על חתימת הסכם לשכירת כ־30 אלף מ"ר באזור התעשייה במודיעין למשך 25 שנים – זאת במטרה להרחיב את פעילותה התפעולית כחלק מהיערכותה להתפתחות הסחר המקוון. המרכז הלוגיסטי של חברת טבע ממוקם ממערב לכביש 6, ועל פי הפרסום ב"כלכליסט", הוא ככל הנראה המבנה בעל הנפח הגדול בישראל. המרכז משתרע על פני שטח של יותר מ־500 אלף מ"ר, אורכו כארבעה מגרשי כדורגל וגובהו כבניין בן 12 קומות. המבנה נחנך לפני כשבע שנים בעלות הקמה של כחצי מיליארד שקלים.

מדפים בגובה של ארבע קומות. מרלו"ג שמושכר ליקבי כרמל ולחברת התרופות פריגו צילום: תומי הרפז

"מימון שמתבצע ביעילות ובוודאות גבוהה יותר מאשר דרך הבנקים"

"השקעות במרכזים לוגיסטיים נובעים מההתפתחויות בעולם המקוון: הרכישות מתבצעות יותר ויותר דרך האינטרנט ופחות באתרים פיזיים מתוך שאיפת הצרכנים למגוון רחב של מוצרים ובמחירים זולים יותר. מצב זה מייצר צורך בשינוע ואחסנה של סחורות מסוגים שונים בין מדינות שונות בעולם", מסביר רו"ח אבי דויטש, מנכ"ל ובעלים של קרן אקספו – קרן אשראי חוץ בנקאי כנגד ביטחונות נדל"ן. לדבריו, "בסופו של דבר, כדי לייבא את המוצר לצרכן, יש לאחסן אותו במקום שבו הצרכן נמצא – כך למעשה מוקמים מרכזים לוגיסטיים. מרכזים לוגיסטיים צורכים שטח גדול, כיוון שנדרש לאחסן בהם מוצרים רבים מכל הגדלים, וכדי להוזיל את העלויות המרכזים הללו מוקמים בעיקר באזורי תעשייה או באזורים ייעודיים לכך. באופן טבעי, מכיוון שהדרישה למרכזים לוגיסטיים הולכת וגדלה, נדרשים גופים שונים שיקימו אותם ויידעו לקלוט את הסחורות הרבות שנרכשות בצורה מקוונת. המרכזים הללו מוקמים על ידי יזמי נדל"ן או קבוצות רכישה".

מהם היתרונות בהתאגדות כקבוצת הרכישה?

"היתרון בקבוצת רכישה לחברות בגודל בינוני או קטן טמון בכך שהן לא היו יכולות להקים את המרכז הלוגיסטי באופן עצמאי בשל המחיר. כאשר חברות שכאלו מתארגנות יחד, מלבד ההוזלה במחיר, הן יכולות לבחור את השטח, המיקום, המבנה, והאלמנטים המתאימים להן. בדרך הזו החברים בקבוצה חוסכים את הרווח היזמי. אם הם היו רוכשים מרכז לוגיסטי יד שנייה מיזם, זה היה עולה להם יותר".

מהם היתרונות במימון קבוצות רכישה למרלו"גים באמצעות קרן פרטית?

"בקבוצת רכישה, כל אחד מחברי הקבוצה יכול להתאים את גודל המרלו"ג ואיכותו והתנאים הסביבתיים לצרכים האישיים שלו עוד בשלב התכנון. מבחינת המימון, בגוף חוץ בנקאי כמו קרן אקספו התהליך נעשה באופן מהיר יותר ומתבצע ביעילות ובוודאות גבוהה יותר מאשר דרך הבנקים. מאחר וקבוצת רכישה של מרלו"ג מורכבת מאוסף של חברות ו/או אנשים פרטיים שמתאגדים יחד כיזמים והיא מאופיינת במורכבות החיבור הזה ביניהם, קל יותר ומהיר יותר לקבוצה להתנהל מול גוף חוץ בנקאי שיודע לבדוק את הלווים בצורה מהירה ולהתאים להם את התנאים בצורה האפקטיבית ביותר עבורם. לכן יש עדיפות למימון חוץ בנקאי בתחום הזה".

"תחום הלוגיסטיקה צומח מהר יותר מהכלכלה"

על פי פרסום ב"כלכליסט", קבוצת רכישה שארגנו היזמים משה אביטן ויואב שחר קנתה לפני כשנתיים מתחם במעוין (מרכז עסקים) שורק בכוונה להקים עליו מרכז לוגיסטי בגודל של 24 אלף מ"ר. דוגמה בולטת נוספת לקבוצת רכישה המקימה מרכז לוגיסטי היא זו של קבוצת סופרין שרכשה בינואר 2018 מגרש בחולון מחברת ישרס תמורת 62 מיליון שקלים. ככל הנראה, המרכז הלוגיסטי המדובר יהיה בגודל של 36 אלף מ"ר. על פי חברת סופרין, בעשרות השנים האחרונות הבנייה לתחום הלוגיסטיקה בישראל התאפיינה בשתי צורות: חברות נדל"ן מניב המקימות מרכזים ומשכירות אותם, או חברות יצרניות וחברות תעשייתיות שמקימות לעצמן מרכזים לוגיסטיים כגון שופרסל, טבע ואסם. כעת, באמצעות מודל של קבוצת רכישה מתאפשר לבעלי מקצוע לרכוש נכס בעצמם לשימוש ולהשקעה.

"תחום הלוגיסטיקה צומח מהר יותר מהכלכלה", מסביר בכיר בשוק ההון המשקיע במרכזים לוגיסטיים. "אם הכלכלה צומחת ב־3% בשנה, הלוגיסטיקה צריכה לצמוח קצת יותר, כי בדרך אנחנו גם מתעשרים. אנשים צורכים יותר, ומישהו צריך להביא להם מוצרים. צמיחה בצריכה של 4% בשנה זה הרבה מ"ר של מחסנים שצריך לבנות". כמו כן, הזינוק במחירי הקרקעות מסמן עלייה בביקושים מצד המשקיעים. אם לפני כעשור מגרשים למרלו"גים נמכרו ב־700 אלף שקלים לדונם, היום המגרשים נמכרים בשלושה מיליון שקלים לדונם ויותר.

שוק הנדל"ן מתאים עצמו לשינויי טעם הצרכן הישראלי

לפי סקר שוק של חברת מ.א.ן נכסים המתייחס לרבעון הרביעי של 2017, התנופה בשוק הלוגיסטיקה נמשכת על רקע טרנד הפעילות של גופים וחברות בעולם לשדרג את המרכזים הלוגיסטיים שלהם, לנוכח ההתפתחויות הטכנולוגיות של השנים האחרונות. וכך, שוק זה, שהפך למבוקש מאוד בארצות הברית ואירופה, הולך ומתרחב גם בישראל. הצמיחה בתחום באה לידי ביטוי בין היתר במחירי השכירות, במחיר הקרקעות ובשיעורי התשואה הנדרשים לנכסים מסוג זה. על פי הסקר, ממוצע דמי השכירות של המרכזים הלוגיסטיים עלה מסכום של 40 שקלים למ"ר בשנת 2015, לסכום של 42 שקלים למ"ר בשנת 2017.

דויטש, העוסק בין היתר במימון ובליווי פיננסי של קבוצות רכישה, מתייחס למאפיינים של קבוצות הרכישה הפונות לענף המרכזים הלוגיסטיים. "בקבוצות רכישה מתארגנים בדרך כלל משתמשי הקצה – חברות קטנות או בינוניות הזקוקות למחסנים מתאגדות יחד ופועלות במשותף להקים אותם בהתאם לדרישותיהן וצורכיהן", מסביר דויטש, "זאת בניגוד לחברות גדולות, כגון טבע או שופרסל שמקימות לעצמן מרכזים לוגיסטיים ללא שותפים. להבדיל מקבוצות רכישה בתחום המשרדים או הדיור, שבהן חלק מחברי הקבוצה הם משקיעים, בקבוצות רכישה של מחסנים לוגיסטיים יש פחות משקיעים. הכדאיות של השקעה כזו לא מתאימה לכל משקיע. מצד אחד, גם אם תשקיע במרכז לוגיסטי מה הסיכוי שתמצא לקוח שהמחסן מתאים בדיוק לצרכיו? ואילו מצד שני, ההשקעה משתלמת לבעלי טווח נשימה ארוך שמחכים לעליית מחירי המרלו"ג".

אבי דויטש, מייסד ובעל קרן אקספו צילום: אוהד שביט

העלייה בערך הקרקע והצמיחה בביקושים הובילה את הענף להתייעלות, המתבטאת בטכנולוגיה שמשמשת את המרלו"גים ומאפשרת להגדיל את נפח וצפיפות האחסון. כבר מזמן לא מדובר במחסן פשוט. תהליך העבודה במרלו"גים החדישים כולל מידוף, כלומר העברת ארגזים למדפים או משיכתם מהמדפים וליקוט (איסוף פריטים בודדים). כיום, הגובה הסטנדרטי של מבני לוגיסטיקה הוא 13 מטר, הן בזכות סף הגובה החדש שאליו מגיעות מלגזות, והן משום שמעבר לכך תקנות כיבוי אש מחייבות פתרונות כיבוי יקרים. גובהם של המרלו"גים המשוכללים ביותר מגיע ל־40 מטר, ומדפים בגבהים כאלה נגישים רק למערכות רובוטיות. מבחינת משקיעי הנדל"ן, מערכות המיון, הליקוט והמידוף הרובוטיות האלה מהוות סיכון לא מבוטל – מחירן גבוה והן הוקמו בהתאמה ללקוח ספציפי.

לאן להערכתך פונה שוק המרכזים הלוגיסטיים?

דויטש: "הטרנד הזה לתפישתי ילך ויגדל. אנחנו רואים שהקניות המקוונות הולכות ומתעצמות וכל היצרנים הגדולים, כדוגמת הדואר, שופרסל, טבע או רמי לוי, מגדילים את מגוון המוצרים שלהם כל הזמן והופכים להיותOne stop shop – מה שמצריך מרכזים לוגיסטיים גדולים יותר או נוספים. צריך לקחת בחשבון שמגוון המוצרים גדל כל הזמן, האוכלוסייה גדלה, אז מוכרים יותר. התחום המסחרי בישראל נמצא כל הזמן בגדילה, כאשר אנו רואים שינוי טעמים אצל הצרכן הישראלי, כמו גם אצל הצרכן הכלל עולמי, כתוצאה מההתפתחות המואצת של הקניות באינטרנט והנגישות לרכוש כל מוצר מכל פינה בעולם. גם שוק הנדל"ן מתאים את עצמו לשינויי הטעמים הזה".