קרקעות להשקעה: כל מה שחשוב לבדוק לפני הרכישה

משקיעי הנדל"ן בישראל מוצאים עצמם שוב ושוב מודרים משוק הדיור, בין השאר בשל מהלכי הממשלה להוזלת מחירי הדירות (תכנית מחיר למשתכן), מחסור בדירות זולות והעלאת שיעור מס הרכישה. בתקופה האחרונה נרשמת פריחה בשוק הקרקעות החקלאיות או קרקעות בתהליכי הפשרה שאינן זמינות לבנייה מיידית. לצורך ההמחשה, בשנת 2016 לבדה בוצעו למעלה מ-3,500 עסקאות קרקע.

בתוך כך, המשקיעים עשויים לקבל בקרוב מהלומה נוספת מצדו של שר האוצר משה כחלון (כולנו), שפועל לקידום הצעת חוק חדשה, ולפיה תוענק למוכרי דירות זכאות לפתיחת חשבון השקעות מיוחד בשילוב הטבה של דחיית תשלום מס על רווחי הון. וכך יישאר כספם של המשקיעים בתוך החשבון המיוחד וימשיך לייצר רווחי ריבית. לפי ההצעה שהוגשה בשבוע שעבר על ידי ח"כ רועי פוקלמן (כולנו) וגובשה בשיתוף הבורסה לניירות ערך ורשות לניירות ערך, ההפקדה לחשבונות הללו תוגבל עד סכום של 2.5 מיליון שקלים.

ח"כ רועי פולקמן (כולנו) צילום: יחצ

מובן שעדיין מוקדם לקבוע אם ההטבה הנ"ל, במידה ותבשיל לחוק מאושר, אכן תגרום למשקיעי הנדל"ן למכור את דירותיהם ובכך להפחית את מעורבותם בשוק הדיור ולהעמיק את ירידת המחירים שנרשמה בחצי השנה האחרונה, על פי נתוני הלמ"ס. יחד עם זאת, חשוב להוסיף למשוואה את רתיעתו של חלק גדול מהציבור מהשקעות בבורסה שלא פעם נתפסות כתנודתיות ומסוכנות.

בדיקות חשובות לפני רכישת קרקע

לפיכך, בעוד שעסקת רכישת קרקע מציבה בפני המשקיע הפוטנציאלי מספר אתגרים, חשוב להבין ולבדוק ממה מורכבת כזו עסקה, על כל שלביה והסתעפויותיה, באמצעות מספר צעדים פשוטים.

(1) ביצוע בדיקת מרקם הקרקע בתכנית מתאר ארצית – תמ"א 35. יש לוודא שהקרקע מסומנת בתשריט כמרקם עירוני ("קרקע צהובה").

(2) בדיקת ייעוד הקרקע בתכנית מתאר מחוזית.

(3) לבדוק שעל הקרקע שאותה מתכננים לרכוש חל הליך שינוי ייעוד, קרי – תכנית מתאר מקומית.

(4) ביצוע בדיקה בדבר סטטוס התכנית בהליך שינוי הייעוד. וקבלת תשובות ברורות לשאלות: באיזה שלב היא נמצאת? תחת סמכותה של איזו ועדה?

(5) בדיקת נסח הטאבו. יש לוודא שהקרקע הינה בבעלות פרטית בטאבו, ושהיא נקייה משעבודים והגבלות. כמו כן, יש לבדוק האם חלו הפקעות קודמות על הקרקע, מה היה היקפן, ומה השפעתן על הקרקע הנוכחית, הפוטנציאלית לרכישה.

(6) יש לבדוק את העסקה הספציפית: האם מדובר בעסקת מכר או בעסקת אופציה. אם מדובר בעסקת אופציה יש לבדוק מה גודל הקרקע בכל העסקה, ומהו תאריך מימוש האופציה.

(7) קבלת שומה מעודכנת על קרקע שאינה מאושרת לבנייה, ערוכה בהתאם לתקן 22 (תקן שמאי שאושר על ידי מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים, בשיתוף הרשות להגנת הצרכן, ונכנס לתוקף בדצמבר 2014), ממשווק הקרקע. השומה תכלול את הערכת השמאי את ערך הקרקע בעת שיווקה, ייעוד הקרקע נכון למועד עריכת השומה, בדיקת הפרוגרמה שבמידה וקיימת סבירות לאישורה יצויינו כל השלבים והתהליכים שיש לעבור עד לאישורה, כמו גם הערכת לוח זמנים, התשלומים והמסים שיושתו על הרכוש. חשוב לזכור: חל איסור לגבות מהרוכש הפוטנציאלי תשלום תמורת השומה, שנדרשת להימסר לרוכש זמן סביר מראש, ולא יאוחר משבעה ימים לפני מועד ההתקשרות בחוזה בין הצדדים.

"כיום ניתן לראות פרסומים רבים של גורמים שונים, בדבר שיווק קרקעות בשטחים פתוחים, לרוב חקלאיים, המוצגים ככאלה שיופשרו למגורים בעתיד", מסרו במשרד המשפטים לאחר אישור התקן. "התקן נערך מתוך צורך לסייע בהסדרת המציאות כיום, ולפיה במקרים רבים משווקת קרקע מסוג זה לרוכשים פוטנציאלים מבלי שניתן להם מידע נאות שיהיה בו כדי לאפשר להם לבחון את כדאיות הרכישה ואת הסיכונים הגלומים בה. מטרת התקן היא לשפר את המידע המוצג לציבור לאפשר גילוי נאות באשר למצב המשפטי והתכנוני של הנכס".

תום קוסטיקה, סמנכ"ל חברת פרופרטי צילום: ProperT

נדל"ן בעיניים פקוחות

לדברי תום קוסטיקה, סמנכ"ל חברת פרופרטי, המתמחה בשיווק ויזמות בתחום הנדל"ן והפועלת באזור המרכז, קיים טווח רחב של עסקאות קרקע, כלומר – קיימות עסקאות ברמת סיכון גבוהה מאוד ויש ללא רמת סיכון. "קיימות לא מעט בדיקות שלהן נדרשים הרוכשים לפני החתימה על העסקה, כגון אלו שציינו לעיל', מסבירה קוסטיקה. "בנקודה זו, בשוק הקרקעות יש מגוון רחב של טווחים, כלומר, אם מדובר בקרקע שנמצאת בתחילת הליך ההפשרה, אזי רמת הסיכון של השקעה כזו היא גבוהה (בהתאם לכך שיעורי התשואות הגבוהים) ולהגיע ליעד של היתרי בנייה עשוי לקחת 15-10 שנים. מאידך, אם מדובר בקרקע הנמצאת בשלב מתקדם יותר אז ניתן יהיה להוציא היתרי בנייה בתוך כשלוש שנים והתשואות עליה לא יהיו מאות אחוזים, אולם עדיין מדובר בתשואות גבוהות משמעותית מהאלטרנטיבות המוצעות בשוק הנדל"ן ובשאר אפיקי ההשקעה. כשמשקיע נכנס אלינו אנו עורכים בירור צרכים, ומתאימים לו את ההשקעה הטובה ביותר עבורו, בתוך כל הטווח הזה של שינוי הייעוד של הקרקע".

קוסטיקה מסכמת: "חשוב למשקיע לבדוק באיזה שלב בתוך תהליך שינוי הייעוד נמצאת הקרקע שבה הוא מתעניין, ולפי לוח הזמנים המשוערך לקבל החלטה לגבי רכישה. בנוסף, אנו ממליצים לבקש לקבל אסמכתאות. לא מספיק לקבל תשובה בסגנון של 'יש תכנון מפורט לגבי הקרקע', אלא צריך להציג את המסמכים, מהו מספר התכנית, תשריטים, פרוטוקולים, הצגת אישורים מהועדות השונות ועוד". יחד עם זאת היא מדגישה כי כל המידע הנ"ל זמין לציבור, שמצדו לא תמיד מודע לכך.