אבי דויטש: "על המדינה לתכנן, להקים וליישב לפחות חמש ערים חדשות"

בשיתוף קרן אקספו

על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), נכון לראשית 2018, חיים בישראל כ־8.8 מיליון תושבים. במהלך שנת 2017 גדלה אוכלוסיית המדינה בכ־165 אלף נפש, אחוז גידול של 1.9% – בדומה לאחוז הגידול השנתי בעשור האחרון. רוב הגידול (82%) נבע מריבוי הטבעי, והשאר (18%), ממאזן ההגירה הבינלאומית הנובע מעליית יהודים לישראל.

נתונים נוספים מצביעים על כך שבשנת 2017, נוספו לאוכלוסייה כ־180 אלף תינוקות, כ־27 אלף עולים וכעשרת אלפים מהגרים. מנגד, מהאוכלוסייה נגרעו כ־44 אלף נפטרים וכ־8,000 ישראלים ששהו בחו"ל יותר משנה. בהקשר הזה יש עוד להוסיף כי בשנת 2016 עמד מספר הנפשות הממוצע במשפחה ישראלית על 3.72. ואילו שיעור הפריון הכולל (מספר הילדים הממוצע שאישה צפויה ללדת) עמד על 3.11 – גבוה יותר בצורה ניכרת מהשיעור בכל המדינות החברות ב־OECD – ואף צפוי, לפי התחזיות, להגיע לכ־3.5 ילדים לכל אם יולדת.

משמעות הגידול במספר הילדים למשפחה היא שאותם ילדים שנולדו בעשרים השנים האחרונות ואלו שייוולדו בעשרים השנים הבאות יצטרכו דירות נוספות החל בשנים אלו ובהמשך. כאשר מנתחים לעומק את כל נושא הדיור בישראל, לא רק על סמך נתונים שידועים לנו כיום, אלא בראייה עתידית, הרי שהצפי הוא שהביקוש לדירות יהיה גדול הרבה יותר מההיצע. הדרישה תהיה לכל פתרונות הדיור באשר הם: דירות צמודי קרקע, דירות סטנדרטיות בבניינים, בנייה פרטית כמו גם דיור להשכרה שמתפתח בקצב הולך וגדל.

צילום: Pixabay/dewikinanthi

לדברי סופיה פארן ואביעד קלינגר, המרכזים את תחום תחזיות אוכלוסייה בלמ"ס: "אוכלוסיית ישראל מאופיינת באחוז גידול אוכלוסייה גבוה יחסית למדינות מערביות. הסיבה העיקרית לכך היא השילוב בין שיעורי ילודה גבוהים למבנה גילים צעיר של האוכלוסייה בישראל. בעשור האחרון, אחוז הגידול עמד על כ־2%. על פי תחזית אוכלוסיית ישראל שבוצעה לשנים 2065-2015, צפויה ירידה באחוז הגידול, כך שבעוד עשר שנים הוא צפוי לעמוד על 1.8% והאוכלוסייה תמנה 10.6 מיליון תושבים, ואילו בעוד 35 שנים אחוז הגידול יעמוד על 1.7% והאוכלוסייה תמנה 16.2 מיליון תושבים, כמעט כפול מהיום".

"אנחנו במצב חירום בתחום הדיור"

"אם מנתחים את הביקוש החל מהיום, מדינת ישראל תזדקק בעוד 20 שנה לכ־1.3 מיליון דירות", מציין אבי דויטש, רואה חשבון, מנכ"ל ובעלים של קרן אקספו – קרן אשראי חוץ בנקאי כנגד ביטחונות נדל"ן. לדבריו, "מספר הדירות שמשתחררות לאכלוס בישראל מדי שנה נע בין 40 עד 50 אלף דירות בגמר בנייה. בשנים שבהן יש הסלמה ביטחונית ומתקיימת לחימה הקצב כמובן יורד. אם נחשב מספר ממוצע של 45 אלף דירות בגמר בנייה בשנה, הרי שעוד 20 שנה נקבל בתסריט האופטימלי 900 אלף דירות. כאשר לוקחים בחשבון שכבר היום יש מחסור של לפחות כ־100 אלף דירות במצטבר, ברור שהמחסור בדירות עלול רק לגדול וכמובן לגרום לעליית מחירים".

פרמטר נוסף שאליו מבקש דויטש להתייחס נוגע לגידול בתיירים. "התיירות מתגברת בקצב שטרם ראינו. בשנת 2018 עתידים להגיע לכאן כ־4.5 מיליון תיירים ובשנים הבאות בין 10-5 מיליון תיירים בממוצע בכל שנה", הוא מרחיב, "מדינת ישראל אטרקטיבית כיום גם למגורים ברמה העולמית. לא רק יהודים רוצים לעלות לישראל אלא גם לא יהודים, שחפצים לגור כאן מטעמי נוחות. זה כמובן יגביר עוד יותר את הביקוש לדיור".

דויטש מוסיף: "אם פעם ישראלים יצאו לחו"ל וביצעו רילוקיישן היום המצב כבר הפוך. מדינת ישראל הפכה למעצמה עולמית בתחום הסייבר, ההייטק, החקלאות, המים והחדשנות, ולפיכך כל החברות הגדולות בעולם פתחו מרכזי פיתוח גדולים בישראל. אמזון, גוגל, אפל, מיקרוסופט, אינטל ועוד חברות ענק מרכזות כוחות בישראל ומניידות עובדים ומנהלים לישראל, ואלו זקוקים למגורים. נסו להשיג חדר בבית מלון בתל אביב או לשכור דירה איכותית, לא משנה מתי, ותבינו במה מדובר".

ההתמודדות עם מצב ההיצע

על פי דויטש, כדי להתמודד עם המצב צריך לבנות ולתכנן בצורה רחבה והוליסטית יותר. "ראשית, מדינת ישראל צריכה להסתכל קדימה ולתכנן כבר עכשיו פתרונות דיור לפרק הזמן של 20 השנים הבאות", הוא אומר. "עליה לתכנן, להקים וליישב לפחות חמש ערים חדשות נוספות, רובן בפריפריה – השרון, חיפה והקריות, הגליל, הנגב ויהודה ושומרון – בדומה למשל למודיעין ולחריש. בכל עיר צריך שיהיו לכל הפחות 70-30 אלף יחידות דיור. חמשת הערים החדשות הללו יספקו בממוצע 300-250 אלף דירות. בנוסף, יש להגדיל ולעודד בנייה במקומות הקיימים, לתמרץ את היזמים כך שקצב מסירת הדירות השנתי יעלה תוך ארבע שנים מהיום ויגדל מ־45 אלף ל־60 אלף לשנה. בנוסף יש לעודד ולאשר במהירות פרויקטים של התחדשות עירונית, ובמיוחד פרויקטי פינוי-בינוי, כך שיספקו עוד 200 אלף דירות חדשות. שילוב כוחות כזה יביא למסירת 1.4-1.2 מיליון דירות בשני העשורים הבאים".

לטובת קידום הפרויקטים נדרשת הירתמות של ראש הממשלה וכל משרדי הממשלה לעניין, לדברי דויטש, כפי שקרה בחריש. "צריך להשקיע סכומים גדולים גם בתשתיות תחבורה ולדאוג לחבר את כל יישובי ישראל למרכז ואחד לשני", הוא מסביר. "במהלך 15 השנים האחרונות, הממשלה השקיעה סכומים גדולים בתשתיות ויש התקדמות משמעותית בסלילת כבישים, מסילות רכבת ועוד, אך זה קרה מאוחר מדי ולאחר הזנחה רבת שנים. לכן חובה להגדיל בצורה ניכרת את ההשקעה בתשתיות. אני סבור שיש להקים מטות מיוחדים שייערכו להגדלת הבנייה, כשחשוב לא להתבסס על המטות הקיימים (כגון רשות מקרקעי ישראל, ועדות מחוזיות וכו'), היות והם לא מתאימים להתמודדות עם קצב הבנייה המהיר ועם העומס הקיים. מדינת ישראל צריכה להציב לעצמה מטרת על: להתמודד עם שוק הדיור ברמה אסטרטגית ולספק מענה לעוד 20 שנה קדימה ולא רק לשנה או השנתיים הקרובות. אני מאמין שפתרון שכזה יוביל באופן טבעי להגדלת ההיצע על הביקוש ולירידת מחירי הדיור בישראל בצורה מתמשכת, ולא כמו שקורה היום שהעצירה היא בעלת אופי זמני היות שעודפי הביקוש לדיור כבושים מלאכותית".

מה באשר לעידוד בנייה להשכרה?

"גם כאן יש לעודד את הדיור להשכרה הרבה יותר מעבר למה שנעשה היום ולקבוע יעדים כך שעוד 20 שנה צריכות להיות בישראל לפחות עוד 300 אלף דירות להשכרה. לצורך כך נדרשת הירתמות של כל הגורמים הרלוונטיים והבנה שמדובר במקרה חירום. הפתרון מוכרח להיות רב מערכתי ומשותף למשרדי האוצר, התחבורה והאנרגיה מצד אחד, והתאחדות בוני הארץ וחברות ממשלתיות מצד שני, וכן לגורמים פרטיים – כגון חברות אשראי חוץ בנקאי, גופים מוסדיים והבנקים. המדינה צריכה לתת עידוד והצגת תכניות מסודרות בעניין כדי שהבעיה תיבלם ולא תחריף. עצירת מחירי הדיור בשנה האחרונה היא אחיזת עיניים בלבד, זה בלוף שיתנפץ מהר מאוד בפנים של כולנו אם נישאר רק עם תכנית מחיר למשתכן. כבר היום רואים שמכרזים רבים של מחיר למשתכן אינם מצליחים וצריך לזכור כי התכנית מהווה פתרון חלקי רק לרבע משוק הדיור, ולשאר השוק אין פתרון בדמות הגדלת היצע הקרקעות. אנחנו במצב חירום לאומי בתחום הדיור ומחיר למשתכן נותן פתרון חלקי בלבד ולא מספק. זה כמו לשים פלסטר, לא כך תיפתר הבעיה".

אבי דויטש, מנכ"ל ובעלים של קרן אקספו צילום: אוהד שביט

דויטש מוסיף: "הדורות הקודמים בנו את מדינת ישראל וייצבו אותה וכעת על הדור הנוכחי להבטיח את המשך צמיחתה של המדינה שלנו ולתכנן נכון את העתיד על סמך תחזיות ולא על סמך מה שקרה עד היום, ולכן עלינו להתגייס לכך כי זו כיום הציונות – לבסס את המדינה, לשמור על עליונות בינלאומית בתחומים שונים ולהעצים את יכולותיה של המדינה. כל זה יתאפשר על ידי תכנון אסטרטגי לטווח ארוך ברמה הלאומית, כולל מתן יעדי ביצוע ועמידה בהם. חשוב לזכור מהו הנזק שנגרם לישראל כתוצאה מאי עמידה ביעדי בניית הדירות לאורך כל השנים ומהו הנזק שעוד ייגרם בשנים הבאות אם המדינה לא תעמוד ביעדים. החיסכון שיושג גדול הרבה יותר מהנזק שייגרם ולכן צריך לתמרץ את כולם כדי שיהיה זה אינטרס לאומי להשיג את יעדי הבנייה ולהתמודד עם האתגר העצום שלפנינו. אם תרצו נצליח גם הפעם!".