קבוצות רכישה: הדור הבא

בשיתוף קרן אקספו

על פי מחקר שנערך על ידי אגף תכנון, מדיניות ואסטרטגיה במשרד המשפטים, 9.83% מסך התחלות הבנייה בשנים 2016-2006 היו של קבוצות רכישה. באחרונה התפרסמו מקרים שבהם חברי קבוצות רכישה השקיעו את כספם במסגרת קבוצה אך מסיבות שונות נותרו ללא הכסף וללא יכולת להמשיך את פעילות הקבוצה במטרה להגיע לבעלות על דירה. לפיכך החליטה שרת המשפטים איילת שקד להקים צוות בין משרדי בראשות המשנה ליועץ המשפטי לממשלה ארז קמיניץ על מנת לבחון את ההיבטים המשפטיים השונים הנוגעים לקבוצות רכישה, ולהמליץ על הסדרת הנושא בחקיקה. הצוות כלל נציגים ממשרד המשפטים, משרד האוצר, משרד הבינוי והשיכון, רשות המסים, הרשות להגנת הצרכן ובנק ישראל.

בדצמבר 2017 פרסמה שרת המשפטים איילת שקד את דוח הצוות הבין משרדי. בין עיקרי ההמלצות: קביעה בחקיקה של גודל הקבוצה שעליה תחול הרגולציה – מוצע כי מספר המשתתפים המינימלי והמקסימלי הנורמטיבי המדויק יידון בקרב חברי הצוות במהלך הליך החקיקה; החלת חובות גילוי מוגברות עוד משלב השיווק והפרסום באמצעות טופס גילוי קצר ובהיר בנוסח מחייב שיכלול פירוט לגבי תנאים מרכזיים בעסקה, אשר יימסר למצטרפים בטרם חתימתם על ההסכם ההצטרפות; חיוב המארגן למסור למי שמבקש להצטרף לקבוצה את אומדן העלויות שיישא בהן עד לקבלת הדירה. האומדן יגובה באישור מקצועי מטעם שמאי מוסמך; יצירת חובה על המארגן לנהל את כספי חברי הקבוצה בחשבון נאמנות סגור שלגביו יחולו הוראות חוק הנאמנות והוראות נוספות באופן שלא יהיה ניתן להתנות עליהן בהסכמים, אלא לטובת חברי הקבוצה.

"לקבוצות הרכישה קיימת חשיבות בהורדת יוקר הדיור", אומרת השרה שקד. "עם זאת, רצף המחדלים בתחום שנחשפו בשנתיים האחרונות מחייבים אותנו להגן על ציבור הרוכשים. הצוות הבין משרדי בראשות המשנה ליועמ"ש ארז קמיניץ, עשה עבודה יסודית וחשובה. זהו הצעד הראשון להפסקת ההפקרות בתחום. נגן על ציבור הרוכשים. בד בבד נשמור על השוק החופשי".

המשנה ליועץ המשפטי לממשלה ארז קמיניץ

לדברי אבי דויטש, מנכ"ל ובעלים של קרן אקספו – קרן אשראי חוץ בנקאי כנגד ביטחונות נדל"ן, בדוח של הצוות הבין משרדי יש התייחסות משמעותית לנושא של מימון הבנייה של קבוצת הרכישה. "בין אם הגוף המממן הוא בנק או גוף חוץ בנקאי, יש לו חשיבות גדולה בהצלחת הפרויקט", אומר דויטש. "הוא מאגד את כל בעלי המקצוע המעורבים בתוך הסכם המימון, כך מובטח שהבנייה תצא לדרך ותמשיך עד לסיומה. מכיוון שיש חשיבות גדולה לגוף המממן בהצלחת הפרויקט, חשוב שהוא יהיה גוף מקצועי מאוד, בעל ניסיון רב וידע בתחום ליווי הבנייה, כדי שיוכל לעגן את כל הליך הבנייה והמימון של הבנייה בצורה חוזית מסודרת".

מהם החסמים הרגולטורים והקשיים של הבנקים במימון קבוצות רכישה?

"בנייה באמצעות קבוצות רכישה מהווה כ־10% מהיקף שוק המגורים בישראל. כ־5,000 יחידות דיור בממוצע נבנות מדי שנה במודל של קבוצת רכישה, מתוך כ־50 אלף יחידות דיור (היתר זה יזמות, ובנייה פרטית; ד"ד). כך שמדובר בהיקף לא קטן משוק הדיור. רוב המימון לקבוצות הללו מגיע מהמערכת הבנקאית, אך בשנים האחרונות התגברה הרגולציה הבנקאית בצורה ניכרת – בנק ישראל הוציא הנחיות חדשות, כדוגמת: ביצוע בדיקה קפדנית של כושר החזר פרטני של כל לווה, ודרישה לריתוק הון של הבנק בשיעור של 100% לכל קבוצת רכישה בעלת מעל לעשר יחידות דיור לעומת 35% במקרים של יזמות רגילה".

הנחיה נוספת שבנק ישראל הוציא לפני כשנתיים קבעה שעד 20% מסך תיק האשראי של כל בנק ייועד לתחום הנדל"ן. "מרבית הבנקים נמצאים כיום בתקרה הזו, וזה מקשה עליהם לתת אשראי נוסף", מסביר דויטש. "כך, הבנקים והרוכשים מתקשים לעמוד בתנאים אלו. יש גם כללים בינלאומיים – כללי בזל (4-1) בתחום הבנקאות, שבין היתר מחייבים את הבנקים להעלות את יחס הלימות ההון שלהם. המשמעות של הכללים היא שהבנק צריך לרתק יותר כסף כנגד כל אשראי שהוא נותן, ולכן למערכת הבנקאית בכללותה יש פחות יכולת לתת אשראים מאשר בעבר".

דויטש מוסיף: "המשק הישראלי צומח בכל שנה, ואילו האשראי שהמערכת הבנקאית יכולה להעמיד בכל שנה נמצא בירידה. חלקן היחסי של קבוצות הרכישה בשוק גדל בתקופה האחרונה. קיימת בעיית אשראי בבנקים לקבוצות הרכישה מסיבות טכניות ורגולטוריות, לכן הקבוצות פונות לשוק החוץ בנקאי לקבלת אשראי".

כיצד הגופים החוץ בנקאיים מבטיחים שהכספים יחזרו?

"הגוף החוץ בנקאי מממן את הקרקע ואת הפרויקט שנבנה עליה ומשעבד לטובתו את הקרקע לצורך ביטחון, וכך מתקבל ביטחון נדל"ני מאוד חזק. אנחנו מספקים אשראי של עד 60% מהשווי של כל יחידת דיור, כאשר כל יחידת הדיור משועבדת".

אבי דויטש צילום: אוהד שביט

התמהיל המשתנה של קבוצות הרכישה

לפי דויטש, כמו כל דבר בחיים צריך לבחון, לבדוק ולעבוד עם קבוצות הרכישה האיכותיות. "יש מארגני קבוצות רכישה בעלי ניסיון וידע מקצועי שיודעים לנהל את הקבוצה בבטחה עד למסירת המפתח לדייר", הוא אומר. "אין ספק שקבוצות הרכישה האיכותיות ביותר נמצאות באזורי הביקוש, כגון: ירושלים, תל אביב והרצליה. תמהיל החברים של קבוצות הרכישה מורכב גם ממשקיעים. המשקיעים נחשבים לחברים איכותיים יותר בקבוצה, בעלי יכולות פיננסיות, וכשהם מבקשים אשראי יש להם יכולות לעמוד בכך".

לפיכך, לדברי דויטש, קבוצות שמורכבות מכמה עשרות משתתפים באזורי ביקוש נחשבות לקבוצות איכותיות ומצליחות ומימונים אלו טובים יותר. "כמובן שיש קבוצות שיש לבחון בצורה קפדנית יותר", מדגיש דויטש. "ככל שיש יותר אנשים בקבוצה, כך הסיכון בקבוצה עולה. בקבוצות עם מעל ל־100 משתתפים הסיכון גדול יותר, בדרך כלל".

מה הגוף המממן בודק בטרם מתן אשראי לקבוצת רכישה?

"לגוף מממן חשוב לבחור איזה סוגי מימון הוא עושה. העדיפות היא לממן באזורי ביקוש בגלל שווי הדירות, הקלות למכור אותם ואיכות הלווים שהם ברובם טובים יותר. הניסיון של מארגן הקבוצה חשוב מאוד וקריטי להצלחת הפרויקט. זהו קריטריון שהגוף החוץ בנקאי בודק וחשוב לו מאוד. אנו בודקים בין השאר את שנות הניסיון של מארגן הקבוצה, הוותק שלו ופרויקטים שהמארגן סיים. כשאנחנו בודקים פרויקט של קבוצת רכישה, אנו בוחנים לעומק את הפרויקט – האם הוא פרויקט רווחי, האם הוא פרויקט בעל היתכנות כלכלית. אנו בודקים את דוח השמאי שמופנה אל הגוף המממן. מדי חודש השמאי שולח לנו דוח פיקוח חודשי וחשוב שהגוף המממן יידע לבדוק את הדוח כדי שהליווי יהיה צמוד ברמה החודשית".

דויטש מוסיף: "האשראי שאנו מעבירים לקבוצת הרכישה ניתן לפי התקדמות הבנייה. כדי להבטיח את כספם של החברים בקבוצה, פותחים חשבון ליווי מימוני בבנק, שם מופקדים הכספים ואלה משוחררים מדי חודש לקבלן המבצע ולשאר בעלי המקצוע בפרויקט".