"הסכמה עקרונית" להתחדשות עירונית – כן או לא?

באפריל 2017 פורסם "חוק המארגנים" (חוק התחדשות עירונית - הסכמים לארגון עסקאות). החוק ביקש להסדיר נושא שהיה פרוץ עד אז – ארגון דיירים וקבלת הסכמתם העקרונית לביצוע פרויקט התחדשות עירונית.

התחדשות עירונית יכולה להיות משני סוגים: פינוי בינוי וחיזוק מפני רעידות אדמה (תמ״א 38). בכל אחד משני המצבים נדרש שיתוף פעולה מצד רוב הדיירים כדי שהפרויקט יוכל לצאת לפועל, כשהסף המינימלי משתנה מפרויקט לפרויקט. כשמדובר בפינוי בינוי יש צורך בהסכמה של 80% מהדיירים ואילו בתמ״א 38 די בהסכמה של 67%.

רוב הרשויות בארץ לא מקדמות בעצמן פרויקטים של התחדשות עירונית ומי שעומד מאחוריהם הם בדרך כלל יזמים פרטיים. בשנים האחרונות ועם הגידול בהיקף הפרויקטים התגבשה מעין דרישת סף מצד יזמים שביקשו לוודא שבבניין יש את הרוב הנדרש לפני שבכלל יתעניינו בפרויקט.

הסיבה לכך היא פשוטה: כסף. כדי שיזם יוכל להפנות לדיירים הצעה מחייבת בדמות הסכם לביצוע פרויקט הוא רוצה לדעת שהפרויקט בכלל אפשרי. בהסכמי התחדשות עירונית היזם מתחייב לספק לדיירים דירות חדשות או משודרגות בתמורה לאחוזי בנייה. כדי לקבוע מה גודל הדירות או היקף השיפוצים שבאפשרותו להציע להם הוא צריך לשכור מודד ואדריכל ולעיתים גם שמאי מקרקעין שיסייעו לו להבין מה היקף התמורה (הדירות החדשות לבנייה ומכירה) אותה הוא יכול לקבל. רק אז ועל פי אחוזי הרווחיות בפרויקט הוא יכול לדעת מה באפשרותו להציע לדיירים.

בפרויקטים גדולים העלויות הראשוניות הללו יכולות להגיע למאות אלפי שקלים. לכן, כדי למזער מעט את הסיכון דורשים רוב היזמים הסכמה עקרונית של רוב הדיירים לביצוע הפרויקט.

הגורם המארגן

לפני כניסתו לתוקף של החוק החדש היו מקרים של מתווכים שלקחו על עצמם את ארגון הדיירים בהתנהלות מול היזם תוך שהם מפזרים הבטחות ללא כיסוי ומחתימים אותם על הסכמי בלעדיות בלתי מוגבלים בזמן.

ארכיון צילום: אלון מצקין

מצב זה הוביל לפגיעה קשה בבעלי הדירות. כדי לפתור בעיה זו החוק החדש קבע כללים מסוימים שעל הגורם המארגן לעמוד בהם בטרם החתמת הדיירים על הסכמה עקרונית.

הגורם המארגן יכול להיות היזם עצמו, עורך הדין של הדיירים, נציגות הדיירים ואף מתווך חיצוני.

מהם התנאים בהם חייב לעמוד הגורם המארגן?

על פי החוק, ההסכמה העקרונית צריכה להיות בכתב ותוכנה צריך להיות פשוט ומובן. עליה להכיל הצהרה של הדיירים כי הם מסכימים ברמה העקרונית לביצועו של פרויקט התחדשות עירונית. הסכמה עקרונית מהווה מעין הסכם בלעדיות None Shop (נון שופ) – לביצוע הפרויקט אל מול גורם מארגן אחד.

הסכמה עקרונית אשר מנוסחת נכון לא תאפשר פעולות או הגבלות בדירות הדיירים כמו הערות אזהרה או שעבודים ולא יהיה בכוחה לחייב את הדיירים לחתום על הסכם סופי. הדיירים יתבקשו לתת את הסכמתם בשנית בעת הצגת הפרויקט וההצעה הסופית (הסכם ההתחדשות העירונית). כלומר, החתימה על הסכמה עקרונית אינה מונעת את מכירת או השכרת הדירה ואינה מונעת כל שימוש או שיפוץ. עם זאת כמובן שהתמריץ למכור משתנה כי עצם חתימת הדיירים על ההסכמה העקרונית יכול להעלות את מחיר הדירה בעשרות אלפי שקלים ועד מאה אלף שקלים באזורי ביקוש ומנגד, המוטיבציה להשקיע בשיפוץ יורדת בשל עבודות הפרויקט הצפויות באופק.

חידוש משמעותי הוא שהחוק מגביל את תוקפה של ההסכמה העקרונית לתקופה עד שנתיים כשמדובר בפינוי בינוי ועד שנה וחצי בעסקאות תמ״א 38. כך, המארגנים מקבלים תמריץ לקידום הפרויקט והדיירים מקבלים אפשרות להשתחרר מהבלעדיות אם הפרויקט תקוע. הסכם סופי ומחייב בין היזם לדיירים יכול להאריך את התקופה לחמש שנים בפינוי בינוי ולשנתיים בעסקאות תמ"א 38.

למי ניתנת ההסכמה העקרונית?

חשוב מאוד לדעת מול מי חותמים על הסכמה עקרונית. כלל האצבע הוא כי עדיף שההסכמה העקרונית לא תזכה יזם ספציפי בבלעדיות אלא נציגות בדמות נציגות דיירים או נציגות מקצועית חיצונית כמו עורך דין אשר ישמש כבא כוח הדיירים.

חתימה מול נציגות תאפשר פנייה למספר יזמים וכשמדובר בנציגות מקצועית, סביר להניח שהדיירים יזכו למירב התמורה וההגנה הדרושות בעת ביצועו של פרויקט מסוג זה.

מומלץ בחום לחתום על ההסכמה העקרונית מול עורך דין המתמחה בתחום בשיתוף עם נציגות הדיירים. מעורבות עורך הדין כבר בשלב המקדמי תמנע ניגוד עניינים בינו לבין הדיירים וכן תמנע מצב בו ״מוצנח״ עורך דין מטעם היזם לליווי הדיירים מאוחר יותר.

בפרויקטים גדולים בהם יש עשרות רבות ואף מאות דיירים יש הגיון מסוים להיעזר בשירותי חברה מארגנת.

לא מומלץ לחתום על ההסכמה מול מתווך חיצוני שעיקר דאגתו היא לרווחתו הכלכלית.

המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.

גולשים בסלולרי? לשירות מיידי מעורך דין הורידו את Get Lawyer

באדיבות אתר המשפט הישראלי "פסקדין"