ללא תמיכה ממשלתית: עיר שתקדם פינוי בינוי בהיקף גדול עלולה לפשוט רגל

בנייה למגורים לא נחשבת פופולרית ברשויות מקומיות, בשל היותה גרעונית. תשלום הארנונה נמוך יחסית ואינו מכסה את הוצאות העירייה על שירות לאוכלוסייה חדשה. אך בדיקה חדשה שערכה עיריית רמת גן, ונחשפת כאן לראשונה, מעלה, שככל שזהו המצב בבנייה רגילה, כאשר מדובר בהתחדשות עירונית – הגירעון שאליו עלולה העירייה להיקלע עמוק פי כמה.

על פי התחשיב שהוכן במסגרת המשא ומתן שמנהלת עיריית רמת גן בימים אלה לחתימת הסכם פיתוח להתחדשות עירונית עם המדינה, בנייה של 2,300 דירות חדשות ברמת גן, במסגרת פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי, תיצור לעירייה גירעון של 165 מיליון שקל. המסמך הוצג לאחרונה על ידי אביבית מאור־נמרודי, סגנית ראש העיר ויו"ר הוועדה המקומית, לאנשי הרשות להתחדשות עירונית.

בנייה ברמת גן. התחדשות עירונית מביאה ליותר הוצאות מהכנסות צילום: אריק דורי

פטורים נרחבים ממס

כדי להמחיש את הצרכים שלה, בחרה העירייה ארבעה מתחמים בעיר, בהם קיים פוטנציאל ממשי לבניית 2,300 דירות, באמצעות תוכניות מאושרות. זאת משום שהרשות להתחדשות עירונית קבעה כי תנאי המינימום לחתימה על הסכם אתה הוא מתן היתרים לפרויקטי התחדשות בהיקף של 2,000 דירות תוך שנתיים. 

השכונות שנבחנו ברמת גן הן נווה יהושע עם אפשרות ל־431 דירות חדשות ברמת השקמה 502 דירות חדשות, בשכונת חרוזים 690 דירות חדשות ובנחלת גנים הגפן 539 דירות חדשות. קליטת תושבים חדשים מחייבת את הרשויות לחדש את התשתיות, ולהגדיל את מוסדות הציבור. לעיריות יש שני מקורות למימון הפעולות האלה: היטלי פיתוח, שנגבים על פי תעריף אחיד שקובע משרד הפנים, והיטלי השבחה שבפרויקטים של בנייה חדשה נגבים בעת מתן ההיתר. בפרויקטים של תמ"א 38 יזמים משלמים היטל השבחה רק על חלק קטן מאוד מהשטח החדש שהם בונים. בפינוי בינוי לעומת זאת, העירייה קובעת את שיעור ההנחה על היטל ההשבחה, בהתאם לרווחיות של הפרויקט ומספר הדירות שהיא מוכנה לאשר. בשכונה צפופה שבה התנאים לא מאפשרים להוסיף הרבה דירות, כדי לשמור על רווחיות מספקת לחברת הבנייה עשויה העירייה להעניק הנחה של עד 100% בהיטל השבחה. במקרים שסקרה העירייה אכן דובר על הנחה מקסימלית. סך היטלי השבחה שהעירייה תוכל לגבות בכל הפרויקטים יחד יסתכם ב־5.7 מיליון שקל, ובנוסף תוכל לגבות 65 מיליון שקל היטלי פיתוח, כך שבסך הכל יהיו בידיה כ־70 מיליון שקל לחידוש תשתיות, ובניית מוסדות ציבור, שיאפשרו לקלוט כ־7,000 תושבים שצפויים להתגורר באותן 2,300 דירות חדשות.

אלא שעל פי העירייה דרוש לה תקציב הגדול פי 3.3 מההכנסות הצפויות — 235 מיליון שקל להקמת מוסדות ציבור וחידוש תשתיות. על פי התחשיבים שלה ההוצאות יהיו 108 מיליון שקל למוסדות חינוך; ו־42 מיליון שקל לבניית מוסדות ציבור ורווחה. 65 מיליון שקל נדרשים לחידוש תשתיות; ו־20 מיליון שקל לצורך הטמנת קו מתח בשכונת חרוזים (מטלה שהעירייה נדרשת לה על פי התב"ע המאושרת).

סגנית ראש העיר, מאור־נמרודי. ההסכם יאפשר פיתוח תשתיות

כסף ממקור אחר

העירייה טוענת שאלה התקציבים הדרושים לה. גורמים נוספים הסכימו כי בנייה בהיקף כזה צפויה להוביל לגירעון, אך ייתכן שההיקפים מצומצמים יותר מאלה שלהם טוענת עיריית רמת גן. פרטי ההסכם בין הרשות להתחדשות עירונית לעירייה עוד לא גובשו באופן סופי, ובימים אלה הרשות בוחנת יחד עם משרד האוצר את הצרכים של רמת גן. בכל מקרה התקציב שהעיר תקבל לא יהיה יותר מ־50 מיליון שקל, כך שהעירייה עדיין תצטרך לגייס כסף ממקורות אחרים.

בהסכם הפיתוח, שהמגעים עליו מתנהלים כעת בין העירייה לבין רשות מקרקעי ישראל, המדינה משווקת קרקעות פנויות לקבלנים, וחלק מההכנסות מועברות לעירייה לצורך פיתוח תשתיות באותן שכונות חדשות. אך ההסכמים האלה כוללים גם נתח שאותו רשאית הרשות המקומית להשקיע בחידוש תשתיות ברחובות ותיקים, ומכאן שהסכם גג עשוי לסייע לרמת גן גם לצורך אותם פרויקטים של התחדשות עירונית.

ראש עיריית רמת גן, ישראל זינגר אומר כי “בשנים האחרונות נאלצנו לבחון בקפידה כל בקשה להיתר, כדי שהבנייה לא תפגע בעיר ובתושביה. סיוע של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית תאפשר צמיחה משמעותית בעיר, תוך הסדרת תשתיות ראויה”. לדברי אביבית מאור־נמרודי, "ההסכם יעניק לעיר עשרות מיליוני שקלים לפיתוח התשתיות. בכך נוכל להמשיך לחדש את העיר, לפתח את התשתיות ולדאוג לרווחת התושבים".