"רבים מבעלי הדירות בטלביה הם כרישוני נדל"ן"

"רבים מרוכשי דירות על קרקעות הכנסייה בשכונות ניות וטלביה בירושלים הם כרישוני נדל"ן שידעו שערך הדירות נמוך משום שסיום תקופת החכירה מתקרב, וסומכים על זה שהמדינה תפתור להם את הבעיה", מצהיר שמאי המקרקעין הירושלמי קובי ביר. "היו אנשים שאמרו לי במפורש שהם קונים דירה בזול, ואין להם ספק שהמדינה תתערב וזה ישתלם להם בסופו של דבר", הוא מוסיף.

השטח שבמחלוקת עמד ביוני האחרון במרכזה של סערה, עת התברר כי מאות דונם בלב ירושלים, שבהם 1,300 דירות, ואשר היו שייכים לכנסייה היוונית האורתודוקסית והוחכרו לקק"ל, נמכרו כבר לפני שנתיים לקבוצת יזמים פרטיים. הסכם החכירה של קק"ל עם הכנסייה יפוג ב־2051-2050 ובעלי הדירות חרדים כי היזמים יפנו אותם מביתם או ידרשו סכומים מופקעים לחידוש חוזי חכירה.

לאחר שנחשפה ב"כלכליסט" עסקת המכירה, התאגדו בעלי הדירות למאבק בדרישה לפתרון המצב, עם רוח גבית מצד גורמים בממשלה, בכנסת ובעיריית ירושלים. את המהלך הבולט ביותר יזמה ח"כ רחל עזריה (כולנו), לשעבר סגנית ראש עיריית ירושלים, שמקדמת הצעת חוק להפקעת הקרקעות מידי היזמים במטרה למנוע את התממשות התסריט ממנו חוששים הדיירים. על פי הצעתה, המדינה תידרש לשלם פיצויים שלהערכת ביר יגיעו לעשרות רבות של מיליוני שקלים, אם לא למעלה מכך.

שכונת טלביה בירושלים. שנת 2000 היתה נקודת מפנה צילום: עמית שאבי

הצעת החוק הזו מרגיזה את ביר, שבדק מתי בוצעו עסקאות לרכישת דירות, כדי ללמוד אם אכן מדובר בקונים תמימים שלא היו מודעים למצב או באנשים שזיהו הזדמנות שגלום בה סיכון. מנתונים שאסף ביר עולה כי מתוך כ־500 עסקות שנעשו בשכונה רק 10% מהדירות נרכשו לפני 1970. בין 1970 ל־1980 נרכשו 19% מהדירות, בעשור שלאחריו 13%, ובעשור שהסתיים בשנת 2000 נרכשו 14% מהדירות. שיעור העסקאות בשנים 2000־2010 זינק ל־25%, ובין 2010 ל־2017 בוצעו עוד 20% מהעסקאות.

שנת 2000 לדברי ביר היא נקודת מפנה, משום שבתחילת אותה שנה התפוצצה הפרשה בה טען הפטריארך היווני כי זייפו את חתימתו בהסכם שקרי למכירת קרקעות הכנסייה לקק"ל. "מאז כל ירושלמי מכיר את הבעיה", טוען ביר. "הנתונים מלמדים כי אין ספק שרוכשי הדירות ידעו כי סיום תקופת החכירה מתקרב. בנוסף יש נסח טאבו שכל קונה דירה יכול לקבל, ובו רשום שהדירה בחכירה. כשאתה קונה אוטו ב־40 אלף שקל אתה רץ למכון בדיקה, ודירה ב־2 מיליון אתה לא בודק?".

איך נוצר מאגר הנתונים הזה?

"אני עוקב אחר אדמות הכנסיות בירושלים כבר 25 שנה. עורכי דין ושמאים נעזרים בי ושולחים אליי נתונים מעסקאות בהן הם מטפלים, כך ייצרתי בנק עסקאות על קרקעות כנסייה".

למה הסיפור הזה מרגיז אותך?

"אומרים שניות קוממיות (התאגדות אנשי העסקים שרכשה מהכנסייה את הקרקעות, א"ג) הם כרישי נדל”ן שעושקים את הדיירים, וזה נכון שהם ניצלו את המצב. את אותו דבר בדיוק אפשר להגיד על רוכשי הדירות. אז למה לקנות דירות במחיר מציאה זה בסדר, והעסקה של ניות קוממות לא בסדר?".

האם אתה בעל אינטרס בסיפור הזה?

"אני לא מייצג את היזמים ולא את החוכרים. נכון שגורמים משני הצדדים מתייעצים איתי. בזכות זה יש לי את נקודת המבט של כולם".

עד כמה הקרבה למועד החכירה משפיעה על מחירי הדירות?

"נכון להיום רואים בטלביה וניות ירידת ערך של כ־27% בהשוואה לדירה דומה בבעלות מלאה בסביבה הקרובה. עם כל יום מחיר הדירות הולך ויורד, ולעומת זאת השווי של חברת ניות קוממיות הולך ועולה, שכן מתקרב המועד שבו היא תפגוש את הכסף".

אז מה הפתרון?

"הפתרון של לשכת שמאי המקרקעין, שמקובל על ניות קוממיות, מבוסס על ההבנה שלשני הצדדים יש בעיה. החוכרים רוצים לחדש את החכירה משם שאם ימכרו את דירתם יקבלו הרבה פחות ממחיר השוק, והם לא יוכלו לקנות דירה חדשה. מצד שני היזמים יוכלו לפגוש כסף רק ב־2050. הפתרון שלנו יאפשר לכל צד לקבל את מה שנחוץ לו: רוכשי הדירות יקבלו חידוש חכירה או העברת בעלות, ובתמורה כל זכויות הבנייה הנוספות שלא נוצלו במגרשים שבבעלות הכנסייה יעברו לניות קוממיות כבר עכשיו".

ואם שווי הזכויות גבוה בהרבה משווי חידוש החכירה?

"על פי בדיקה שלי, בנקודת הזמן הנוכחית ההפרש אינו גדול. וממילא יש בשטח זכויות בנייה לא מנוצלות שהמדינה לא יכולה לעשות איתן כלום. הרי אף אחד לא יקנה מקק"ל מגרש שתקופת החכירה שלו מסתיימת בעוד 30 שנה. כדי להגשים את המתווה אנחנו מבקשים שהמדינה תפטור את העסקאות ממיסוי".

למה לא מקדמים את הפתרון שאתם מציעים?

"פשוט כי הפתרון אינו פופוליסטי. הביאו הצעת חוק בומבסטית ופופוליסטית שלא תעמוד במבחן בג"ץ. ממתי מפקיעים קרקע בגלל שיקולים כלכליים? מפקיעים קרקע לצורכי ציבור, לא כדי לחסוך למישהו כסף".