בלעדי לכלכליסט
לשכת השמאים למדינה: במקום להפקיע קרקעות ברחביה, תחייבו המשך חכירה
נייר עמדה ממליץ לאפשר לבעלי הקרקע, רובם יזמים פרטיים שרכשו אדמות מהפטריארכיה היוונית, לממש זכויות בנייה בטרם מסתיימת תקופת החכירה, בתמורה לחידוש הסכם החכירה ל־99 שנים נוספות
לשכת השמאים מציעה חלופה להצעת החוק של ח”כ רחל עזריה (כולנו), שלפיה המדינה תפקיע קרקעות שהוחכרו על ידי הפטריארכיה היוונית וכן קרקעות שהפטריארכיה מכרה ליזמים פרטיים, ותשלם פיצויים למחזיקי הקרקעות. בנייר עמדה שהגיע לידי "כלכליסט", שעליו חתומים השמאי עו"ד קובי ביר ויו"ר לשכת השמאים חיים מסילתי, מוצע פתרון כלכלי למצוקת חוכרי הקרקעות, שמספרם נאמד ב־3,000־5,000 איש, וזאת בלי לפגוע בזכויות הקניין של בעלי הזכויות בקרקע.
קראו עוד בכלכליסט:
- קק"ל מתקשה להשלים עם מכירת אדמות הפטריארכיה היוונית בטלביה
- כך החמיצה קק"ל את רכישת טלביה
- משפחת היהלומנים שמחזיקה בזכויות על קרקע הכנסייה בי־ם
ברקע לחוות הדעת ולהצעת החוק עומדת חשיפת "כלכליסט", שלפיה הפטריארכיה היוונית האורתודוכסית מכרה באוגוסט 2016 קרקע של כ־500 דונם ליזמים פרטיים, שבראשם עו"ד נועם בן דוד. העסקה האחרונה שבה נמכרו הקרקעות לידיים פרטיות טרפה את הקלפים עבור בעלי הנכסים, היות שכל השנים סברו כי עם תום תקופת החכירה תחדש הפטריארכיה את הסכמי החכירה עמם.
אחת הבעיות של חוכרי הקרקע היא שככל שמועד סיום החכירה מתקרב כך שווי הנכס יורד, וזכויות בנייה קיימות על הבניינים - בין אם מתוקף התב"ע ובין אם מתוקף תמ"א 38 ופינוי־בינוי - אינן כדאיות לניצול היות שאיש לא ירכוש את הדירות החדשות בסמוך לסיום תקופת החכירה.
לכן כל עוד חוזה החכירה בתוקף, בעלי הקרקע - ובמקרה זה יזמים פרטיים שרכשו אותן מהכנסייה - לא יוכלו לממש את זכויות הבנייה. בחלק מהמקרים מדובר בתקופות חכירה שיסתיימו בעוד 30-20 שנה, כלומר בעל הקרקע יידרש להמתין את כל התקופה. בעקבות זאת כל תחום ההתחדשות העירונית בקרקעות הללו ייכנס לתקופת קיפאון ארוכה.
שכונת טלביה בירושלים. לא לפגוע בקניין של בעלי הזכויות בקרקע צילום: עמית שאבי
הצעת לשכת השמאים היא שבעלי הקרקע, הכנסייה או הבעלים הפרטיים, יחדשו את חוזי החכירה לתקופה ארוכה של 99 שנים נוספות, ובתמורה הדיירים יאפשרו לבעלים לממש את מלוא יתרת זכויות הבנייה הקיימות על הקרקע. מהלך זה יחזיר לדירות את השווי האמיתי שלהן, ויאפשר לחוכרים שמעוניינים בכך למכור את דירותיהם בשווי מלא.
במקום להמתין 30 שנה
מבחינת בעלי הקרקע, מעריך ביר, מימוש הזכויות משתלם להם יותר מאשר להמתין 30 שנה עד סיום תקופת החכירה, היות ששוויו מימוש הזכויות עולה על הסכומים שאותם יוכלו לגבות מהחוכרים עבור חידוש הסכמי החכירה.
מודל כזה הוצע בעבר, אך לא צלח בשל דרישה של עלויות מס גבוהות מצד המדינה. לכן בהצעה הנוכחית מציעים השמאים למדינה שבעת חידוש הסכמי החכירה בקרקעות הללו תוותר המדינה על גביית דמי הסכמה או מס מהדיירים.
על פי הצעת החוק של עזריה, המדינה תפקיע שטחים בבעלות כנסייה שעליהם נבנו בתי מגורים ונמכרו ליזמים פרטיים, ותשלם פיצויים לבעלי הקרקע. אחת הביקורות העיקריות של השמאים היא על התשלום שיועבר מקופת המדינה ליזמים הפרטיים.
לטענתם, אין להעביר להם פיצויים משום שכל העובדות היו ידועות לחוכרים עוד בראשית הדרך: "עובדת היות זכויות החוכרים בנכס במעמד של זכויות חכירה ועובדת הבעלות על הקרקע בידי פטריארכיה או מסדר כנסייתי זה או אחר היתה ידועה לרוכשי הזכויות, או היתה אמורה להיות ידועה להם, בעת רכישת הזכויות. בעלות הכנסייה רשומה בנסחי הרישום (טאבו)... השתת מלוא עלות הפקעת המקרקעין מבעליהן, על הקופה הציבורית, קרי: כל אחד ואחד מאזרחי המדינה המשלם את מסיו כחוק, מעמיסה הלכה למעשה את תוצאות הטעויות של החוכר הפרטי, שלא טרח לבחון ולברר מה הנפקות של הזכויות אותן הוא רוכש, או אף חמור מכך, עצם את עיניו מתוך תקווה סמויה כי "הכל יהא בסדר"".
ביקורת נוספת נגד החוק היא ההשלכות הדיפלומטיות של חקיקה כזו. הפקעת אדמות מהכנסייה עלולה לגרור את ישראל למשבר דיפלומטי, כפי שכמעט קרה בעבר בשל ניסיון להפקיע רצועת דרך ביערות כרמיזן מדרום לירושלים לצורך סלילת כביש.
הפטריארכיה היוונית אורתודוקסית של ירושלים חולשת על השטחים המדוברים מאז ראשית המאה ה־19. באותה התקופה הם שימשו לחקלאות והיוו פרנסה לאנשי הכמורה, אך כאשר העיר התרחבה הבינו בפטריארכיה כי ערך הקרקעות למגורים מעפיל על ערכן לחקלאות.
לכן בין השנים 1950־1952 חתמה הפטריארכיה על שלושה חוזי חכירה למאה שנים מול קק"ל. הסכמי החכירה היו לשלושה מתחמים שונים עליהם נבנו שכונות טלביה וניות ואף חלק ממוזיאון ישראל.
