שחיקה בתשואה על נדל"ן מניב

במחצית הראשונה של 2017 נרשמה ירידה קלה בתשואה בכלל סוגי הנדל"ן המניב, כך עולה מסקירה של השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים אוהד עיני, אשר הגיעה לידי "כלכליסט".

מהסקירה עולה כי התשואה על השקעה בשטחי משרדים עמדה בחציון הראשון של 2017 על 7.6% לעומת 7.8% במחצית השנייה של 2016. בתשואה על שטחי מסחר חלה ירידה מעט חדה יותר, מ-7.6% בסוף 2016 ל-7.2% בחציון הראשון של 2017. ואילו בנכסי תעשייה ולוגיסטיקה מדובר על תשואה של 7.7% לעומת 7.9% במחצית השנייה של 2016.

ככלל, ניתן לראות כי מאז המחצית השנייה של 2015 נרשמה ירידה בכל אחד מפלחי השוק של הנדל"ן המניב. בנכסי משרדים, לוגיסטיקה ותעשייה מדובר על ירידה בשיעור של כ־5% בתשואה, ואילו בנכסי משרדים מדובר על ירידת תשואה בשיעור של 6.5%.

מגדל משרדים בהרצליה פיתוח צילום: אוראל כהן

שיעור התשואה בסקירת השמאי נקבע על בסיס נכסים שבהם בוצעה עסקת מכירה והשכרה באותו הנכס. נתוני המכירה מתבססים על דיווחים של עסקות מס שבח, אל מול נתוני השכירות באותן ערים. בתקופה זו נבדקו כ־700 נכסים מניבים בכ־35 ערים בכל הארץ.

למרות הירידות הקלות, השמאי הממשלתי עיני סבור כי מצב זה עדיין מעיד על יציבות בשוק, אך בהמשך הוא מציין כי היציבות נובעת בעיקר מהיעדר חלופה אטרקטיבית להשקעה. כן מציין השמאי, כי בנכסים בפריפריה נרשמו תשואות גבוהות יותר (לנוכח שווי נמוך יחסית של נכסים אלה ביחס לדמי השכירות), רמת תשואה זו משקפת סיכון גבוה יותר הנובע מאיתנות פיננסית של השוכרים, מיחס התפוסה ומהפוטנציאל לשינויים סביבתיים.