כיצד לתקן את מחיר למשתכן?

בשיתוף התאחדות בוני הארץ

כיאה למי שעוסק ביומיום בעסקים, אתחיל בשורה התחתונה. ממשלת ישראל צריכה לפעול באופן מיידי כדי להכפיל בשנה הקרובה, ובזו אחריה, את היקף הקרקע שהיא מוכרת לצורך בניית דירות, ולייעד 50% ממנה למכירה בשוק החופשי למשפרי דיור ומשקיעים.

תמונת המצב שעולה מבדיקת שוק הדיור, לאחר כשנה וחצי של פעילות במסגרת תכנית מחיר למשתכן, איננה מצביעה על שינוי אמיתי בפתח. ההיפך הוא הנכון. 23 אלף מתוך 27 אלף זוכי הגרלות מחיר למשתכן ממתינים לביצוע העסקה בפועל. אלה 23 אלף זוגות או יחידים שמחזיקים ביד פתק זכייה בהגרלה שערך משרד האוצר מבלי לדעת איזו דירה הם בכלל יקבלו ולא פחות חשוב, מתי זה בכלל יקרה. זוכי ההגרלות של מחיר למשתכן הממתינים לתשובות זקוקים לוודאות. הם צריכים לדעת עוד כמה זמן הם עומדים לשלם דמי שכירות או לגור אצל ההורים. אי אפשר לחיות כך לאורך שנים.

נשיא התאחדות בוני הארץ רוני בריק צילום: כפיר סיון

במקביל, לאור הרחקת משקיעים מהשוק על בסיס ניסיונותיו של שר האוצר להטיל מס על המחזיקים בדירה שלישית, הרי ששוק השכירות, שהיה במשך שנים שסתום שניקז חלק מלחץ הביקושים בשוק הדירות בישראל, עומד להתפוצץ לכולנו בפנים. אני יכול להעריך בזהירות המתאימה, כי אם לא תהיינה הפתעות, אנחנו הולכים לקראת זינוק שנתי של עשרות אחוזים במחירי השכירות בהרבה מוקדים ברחבי הארץ לאורך השנה הבאה.

צריך להבין שרמת המכירות הנוכחית בשוק הדיור שלנו עומדת כיום על 2,200 דירות חדשות בחודש. גם אם כל הזכיות בהגרלות ימומשו נגיע במהלך 2018 להיקף של 3,000 עסקאות בחודש בשוק הדירות החדשות. זו ממש לא דרמה שתשנה את פני הענף באמת. להערכתי, אין מה לצפות לכך שמספר כזה יחתוך את מחירי הדיור, זאת בשל לחץ אדיר של ביקושים כבושים שמתקרב לשוק מצד אלה שלא יזכו שוב ושוב בהגרלות ויוותרו על הזכייה, ולצידם, כמובן, לחצם ההולך וגובר של משפרי הדיור שהודרו על ידי הממשלה מהשוק השנה.

כן, מי שיש בבעלותו כיום או שהיתה בבעלותו דירה בשש השנים האחרונות, פסול אוטומטית מלהשתתף בהגרלות מחיר למשתכן. על פי החלטת הממשלה, כמעט כל הקרקע שנמכרת על ידי המדינה לבנייה למגורים, מאז החלה התכנית את דרכה, מיועדת לבנייה במסגרת מחיר למשתכן בלבד. כלומר, הקרקעות היחידות שעליהן ניתן לבנות דירות עבור מי שלא עומדים בקריטריונים של השתתפות במחיר למשתכן הן קרקעות פרטיות. בעלי הקרקע הפרטית הבינו את הפואנטה היטב, ובניגוד מוחלט למה שרוצה שר האוצר להשיג הם מעלים בדרמטיות בכל חודש שעובר את מחיר הקרקע שלהם – מחיר שישולם בסופו של דבר על ידי רוכשי דירות שיבנו על הקרקעות הללו.

אם לא די בכך, הרי שברבעון השני של השנה, עקב ירידה הולכת וגוברת בהיקף הקרקע שהמדינה מוכרת, נרשמה ירידה דרמטית של כ-20% בהתחלות הבנייה לעומת הרבעון הקודם והרבעון המקביל אשתקד. המצב חמור הרבה יותר כשמסתכלים על היקף הבנייה על קרקע פרטית שאיננה במחיר למשתכן – שם כבר מדובר בצניחה של פי שניים בהתחלות הבנייה מתוך כלל הירידה בשוק.

בתחילת כהונתו בחר שר האוצר לדאוג לאלה שמתקשים לרכוש דירה. בדרך הוא שינה את המטרה משיקולים לא ענייניים, וכעת המטרה המוצהרת שלו היא להקפיא את שוק הדיור. לא ייתכן שבשוק שבו קיים מחסור כל כך גדול בדירות הממשלה מתגאה בהצלחה להקפיא את שוק הדיור.

אילוסטרציה צילום: SpencerWing

לסיכום אומר שכל ההיסטוריה הנדל"נית של ישראל מלמדת כי שוק דיור בריא צריך להתנהל בצורה טבעית, ללא התערבות של הממשלה בהחלטות של אזרחים על מקום וצורת המגורים שהם בוחרים לעצמם ולא בהחלטות עסקיות של יזמים על סוג הפרויקטים שאותם הם מחליטים לבנות. כשהמדינה בוחרת לסייע לנזקקים היא צריכה לעשות את זה ללא פגיעה באוכלוסיות המרכזיות האחרות של אזרחיה.

עבור מחוסרי הדיור והזוגות הצעירים, תכנית מחיר למשתכן היא תכנית נכונה שמהווה חלק קטן מפתרון משבר הדיור בכלל, ונותנת תשובה לפלח שוק ספציפי, אך היא לבדה לא תפתור את משבר הדיור ולדעתי רק תחמיר את המשבר הזה ביום שאחרי. קיפאון בתחום הבנייה בשוק החופשי שווה לעצירת הצמיחה במשק. קיפאון הוא מצב כלכלי רע מאוד – תמיד. זהו מצב רע במיוחד במדינה שבה שיעור הצמיחה הטבעית עומד על יותר מכ-2% בשנה – צמיחה ללא אח ורע במערב. כדי להוריד את מחירי הדיור יש לשחרר קרקע והרבה. כל עוד מדינת ישראל תמשיך לאחוז ולשלוט בקרקע, מחירי הדיור לא ירדו והציבור ישלם את המחיר בסופו של יום. מי שעוסק כיום בהקפאת השוק ומי שלא ישחרר קרקע לבנייה מאסיבית בשוק החופשי, שלא יתפלא כאשר יתעורר לשוק רותח ומבעבע. זה לא מה שאנו מצפים לו. בסרט הזה כבר היינו.

הכותב הוא נשיא התאחדות בוני הארץ