בלעדי לכלכליסט
העיריות יגבו היטל השבחה ויחסלו את כדאיות תמ"א 38
תמ"א 38 מקנה זכויות בנייה נוספות, ובמקביל פוטרת מתשלום היטל השבחה על התוספת; כעת עיריית ת"א עוקפת את המגבלה, באמצעות אישור תוכנית בנייה ייחודית לרבעים המרכזיים בה, שתאפשר לה לגבות מהדיירים היטל על השבחת ערך דירתם; בעקבותיה הולכות 20 עיריות גדולות, שיגבו עשרות ואף מאות אלפי שקלים מבעלי דירות בכל מקרה של מכירה, גם אם כלל לא קודם פרויקט תמ"א 38
מוכרים דירה? אתם ועוד אלפי בעלי דירות עשויים לקבל מהעירייה חשבון מפתיע לתשלום עשרות ולעתים מאות־אלפי שקלים: תשלום בגין היטל השבחה עבור תוכנית חליפית לתמ"א 38, שהעירייה שלכם קידמה. דרישת התשלום הלא צפויה תגיע אם במקרה של דירה שנמכרת באזור שבו קיבלה תוקף תוכנית מקומית להתחדשות וחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, גם אם הדיירים לא רצו בתוכנית ומעולם לא היתה להם כוונה לקדם תמ"א 38 בבניין.
- תמ"א 38 - המדריך המלא
- פשרה בנוגע לתמ"א 38 ורוחב הכביש, אבל במכבי האש מודים שזה לא יעזור
- לא בונים עליכם: תיקון לתמ"א 38? אולי ההפך
בולטות במיוחד תוכניות לרובע 3 ו-4 בתל אביב שצפויות לקבל תוקף בשבועות הקרובים, ול"כלכליסט" נודע כי עיריית תל אביב תדרוש תשלום היטלי השבחה שיטלטלו את שוק הנדל"ן העירוני. "בתל אביב תהיה מלחמת עולם, הסיכון הכספי ליזמים הוא מטורף", אומר גיל וינלס שמאי מקרקעין ומבעלי קבוצת חצור־וינלס.
"כיום אני צועק לכל היזמים שמתייעצים איתי לעצור ולא לעשות עסקה אחרי שתאושר התוכנית לרובעים 4, ו-3", אומר שמאי המקרקעין דני טרשנסקי, "הולך להיות בלגן, היטל ההשבחה יעצור את הכדאיות הכלכלית של תוכניות לחיזוק מבנים. חשוב לבוא ולבדוק את הנושא לפני שחותמים על עסקה".
היטל השבחה הוא מס שרשות מקומית מחויבת לגבות בעת מכירת נכס במקרה שלפני המכירה היא אישרה תוכנית שמוסיפה לאותו נכס זכויות בנייה. המס הוא בשיעור של 50% משווי תוספת הבנייה הפוטנציאלית. את המס גובים משום שערך הנכס עלה או יעלה בזכות אותה תוכנית. ההנחה היא שמי שיקנה את הנכס ישלם יותר מאשר היה משלם לפני אישור התוכנית, מתוך הבנה כי יוכל להגדיל את ביתו.
מכרת דירה? שלם היטל
20 ערים ורשויות מקומיות - ביניהן ירושלים, ראשון לציון, בת ים, רמת השרון, רמת גן, הרצליה, גבעתיים, נתניה, רעננה וכפר סבא - הולכות בדרכה של תל אביב ומקדמות תוכנית מקומית שתחליף את תמ"א 38. בעוד שבתמ"א 38 יש פטור מהיטל השבחה, אישורה של תוכנית מקומית חליפית יאפשר לעיריות לגבות היטל השבחה, ולא רק על פרויקט שמקודם בבניין אלא גם בעת מכירת דירה. "נראה כי הרשויות יחויבו לגבות היטל השבחה גם בשלב מכירת הדירות עם עסקאות תמ"א ובלי קשר לעסקאות תמ"א", אומר עו"ד משה רז כהן, מומחה לדיני תכנון ובנייה. "עד שזה לא יוסדר בחקיקה הוראת הפטור לחוק התכנון והבנייה תהיה כאות המתה".
צילום: יובל חן רז כהן מכוון להוראה בחוק התכנון והבנייה המקנה פטור מהיטל השבחה בעת מימוש זכויות לפי התמ"א. במקרה של מיזמי תמ"א 38 גולגל הפטור על היזמים באמצעות פרשנות משפטית שהיתה מקובלת על כל העיריות: כדי שעסקה עם יזם תמ"א 38 לא תיחשב למימוש של זכויות בעל הנכס, מקובל לראות בה כעסקה הנוגעת ל"זכויות מותלות", כלומר שזכויות הבנייה מהעירייה תלויות בשיקול דעת מוסד התכנון. פרשנות שהתקבלה ב־2013 על ידי עו"ד כרמית פנטון, אז יו"ר ועדת הערר של מחוז תל אביב, איפשרה להימנע מתשלום היטל השבחה גם בעת מכירה של הדירה בשוק החופשי.
עו"ד רז כהן. חיוב בהשבחה בלי קשר לתמ"א
אבל לאחר אישורה של תוכנית מקומית שמחליפה את הוראות התמ"א 38, הזכות להשבחת הבית אינה מותלית יותר אלא מוקנית, כלומר: זכויות הבנייה הפכו לוודאיות.
להתאים תשתיות לתושבים
תמ"א 38 היא תוכנית ארצית, הנותנת באופן גורף זכויות בנייה זהות לכל בניין ישן בכל עיר. סעיף 23 בתוכנית מאפשר לרשות להכין תוכנית חליפית, כדי להתאים את היקף הבנייה לצרכים המקומיים. בשנים האחרונות עיריות רבות החלו לקדם תוכניות על פי סעיף 23, ותיקון 3א לתמ"א 38 שהתקבל רק לפני 3 חודשים, שהוסיף זכויות בנייה במקרים רבים, האיץ את התהליך.
מבחינת הרשויות המקומיות זה מצב מבורך, משום שהכסף שנצבר מהיטלי השבחה משמש להקמת תשתיות ומוסדות ציבור. פרויקט תמ"א 38 כרוך בהתווספות תושבים לעיר ועד עתה הרשויות המקומיות התלוננו שאינן מצליחות לגבות מס שיאפשר להן להתאים את התשתיות בעיר לצמיחה במספר התושבים. אישור של תוכנית מתוקף סעיף 23, והיטל ההשבחה שהן יוכלו לגבות - יפתור להן את הבעיה הזאת.
אבל לא בטוח שהרשויות המקומיות נתנו את דעתן לכך שהחוק מחייב אותן לגבות את היטל ההשבחה מכל מי שמוכר דירה המושפעת מהתוכנית החדשה, גם אם הדירה כלל לא מעורבת בפרויקט תמ"א 38.
היזמים יברחו מתל אביב
בשבועות הקרובים תקבל תוקף תוכנית לרובעים 3 ו־4 של עיריית תל אביב. אלה שתי תוכניות שיחליפו את תמ"א 38, ואישורן צפוי לעורר מחלוקות קשות בין העירייה ליזמים ולדיירים. תל אביב היא דוגמה קיצונית לבעיה משום שבה המחיר למ"ר מרקיע שחקים, וכתוצאה מכך היטלי ההשבחה צפויים להיות גבוהים במיוחד.
"עיריית תל אביב צפוייה לדרוש מיליארדים, להם היא זקוקה לחידוש התשתיות", אומר וינלס. להערכתו התוכנית לרובעים 3 ו-4 באזורים שמחוץ לעיר הלבנה, במיוחד בצפון הישן של תל אביב, אזור הרחובות ז'בוטינסקי, יהושע בן נון וויצמן, מוסיפה לכל דירה שטח כפול משטחה הנוכחי. כך לדוגמה מי שימכור דירת 70 מ"ר יקבל היטל השבחה שמשקף פוטנציאל להגדלת הדירה עד לכ-140 מ"ר. להערכת וינלס, מ"ר בנוי באזור רובע 4 שווה 22 אלף שקל. היטל השבחה הוא 50% משווי השטח שהתווסף, כך לדוגמה העירייה עשויה לדרוש מס אסטרונומי בסך 770 אלף שקל ממי שימכרו דירת 70 מ"ר.
השטח הנוסף אינו משמש להרחבת הדירה, אלא כמטבע שיעבור ליזם שמחזק את הבניין ובתמורה בונה בו עוד דירות שאותן הוא מוכר בשוק החופשי. אבל לצורך חישובי היטל ההשבחה השטח שאפשר להוסיף לבניין בעקבות התוכנית מתחלק בין כל דיירי הבית - וכל דייר יצטרך לשלם בבוא העת היטל השבחה המשקף זאת.
וינלס סבור כי היטל ההשבחה ירחיק יזמי תמ"א 38 מרובעים 3, ו־4, שכן בעוד מוכר דירה בודדת יכול להשקיע משאבים בערעור על שומת העירייה, יזם יעדיף לא לקחת צ'אנס. "הסיכון הכספי מטורף, אם יכפילו את הזכויות לפי אותו כלל אצבע- מדובר בעשרות מיליוני שקלים לכל בניין באזור".
כמו כן, וינלס מבהיר כי עד אישורה הסופי של תוכנית הרובעים יש חלון הזדמנויות שמאפשר למכור דירה או לחתום אם יזם תמ"א 38 בלי להסתכן בהיטל השבחה "מי שימהר ויחתום עם יזם או ימכור את הדירה לפני שהתוכנית תקבל תוקף - אין אפשרות חוקית לשלוח לו חשבון".
עם זאת ל"כלכליסט" נודע כי עיריית תל אביב מחפשת פתרון שיאפשר לה לתת פטור מהיטל השבחה במקרה אמיתי של חיזוק מפני רעידות אדמה. מסתמן שהסכם של דיירים עם קבלן תמ"א 38 ייקרא "הסכם חיזוק" ולא "הסכם מכר" וכך יהנה מפטור. כמו כן, העירייה מתכוונת לוודא שלא מדובר במארגן שמחתים את הדיירים ומוכר את החתימות לגורם שלישי.
כלומר, הפטור יינתן רק אם הדיירים יסכמו ישירות עם קבלן, ללא מתווך שבתקופה קצרה יצא לדרך עם הפרויקט. הפטור יהיה רק על זכויות הבניה שקיימות בתמ"א 38. יש מקרים רבים שהתוכנית של רובע 4 מקנה יותר זכויות מאשר תמ"א 38, על הזכויות הנוספות העירייה תדרוש היטל השבחה.
מעיריית תל אביבי נמסר: "בניגוד לנטען, אין קשר בין אישור תוכניות הרבעים לבין כדאיות כלכלית לקידום פרויקטים של תמ"א 38. גם לאחר שיאושרו תוכניות הרבעים, יחול פטור מהיטל השבחה להיתרים מכוחן או מכח תמ"א 38, שימשיך לעודד יזמים ודיירים לחזק את המבנים בעיר. לנוכח זאת, כאשר נמכרות דירות ולא מוכח חיזוק לבניין, אין הצדקה למתן פטור מהיטל השבחה. נדגיש כי בשנים האחרונות מובילה עיריית תל אביב-יפו עשרות תוכניות להתחדשות עירונית ביניהן תוכניות מכח תמ"א 38, שנועדו לשרת את התושבים בהליכי התחדשות עירונית. עמדת העירייה הינה לעודד ולתמוך בתוכניות להתחדשות עירונית. תוכניות אלו מהוות פתרון לצורך בתוספת יחידות דיור וכן לשטחים פתוחים ובנויים לצרכי ציבור וליצירת שכונות מקיימות בעלות פתרונות תנועה וחנייה".
