תחקיר בגרמניה: "חברת הנדל"ן של עדי קייזמן מתעמרת בדיירים בשיטתיות"

תחקיר רחב היקף שפירסם היומון הגרמני "ברלינר צייטונג" חושף שיטות פעולה מפוקפקות, לטענתו, של חברת ניהול הנדל"ן ברלין אספייר, שקונה בניינים בעיר ומוכרת את הדירות למשקיעים ישראלים ובינלאומיים. על פי העיתון, הבעלים העיקרי של החברה הוא איש העסקים הישראלי עדי קייזמן.

לפי התחקיר, בבעלות ברלין אספייר כ־30 בניינים ובהם בין 1,400 ל־1,600 דירות. החברה מבטיחה למשקיעים הישראלים החזר שנתי של 5% ביחס להשקעה, אך לא מספרת להם על ההבדלים בין שוק הנדל"ן הישראלי לשוק בברלין, שם החוק מגן על השוכרים מפני העלאות חדות של שכר הדירה.

עדי קייזמן צילום: דרור כץ

מסיבה זו מוצאים עצמם חלק מהמשקיעים תקועים עם דיירים שמשלמים שכר דירה נמוך, ורחוק מאוד מהתשואה המובטחת. לכן ברלין אספייר, באמצעות חברות־בנות, מפעילה לחץ על הדיירים להתפנות. כאשר הדיירים נכנעים ללחצים ומתפנים, החוק מאפשר להעלות את שכר הדירה בהתאם להגבלות המקומיות.

ההתנהלות הבעייתית אינה רק מול הדיירים. גורמים בחברה עצמה מסרו ל"ברלינר צייטונג" בעילום שם, כי מבחינתם לא מדובר בחוזה למכירת נכס אלא בהתקשרות שבה המשקיע מלווה לחברה סכום שעליו היא מבטיחה לו ריבית של 5% בשנה. אחד המשקיעים שצוטטו אמר על החברה כי "הם מאוד נחמדים, אבל לא סיפרו לי הרבה דברים. למשל, לא אמרו לי שאני לא יכול להעלות את שכר הדירה".

כמה מהמשקיעים המאוכזבים פנו לאפיקים משפטיים. עורך דין של אחד מהם שהתראיין לכתבה אמר כי הלקוח שלו חתם על הסכם מול ברלין אספייר, שמציין כי הוא רוכש דירה בבניין בברלין. זאת למרות שהחברה טרם קיבלה אישורים לחלק את הבניין למספר הדירות שאליו היא שאפה.

אבל לא ההתנהלות מול המשקיעים, אלא הדרכים שבהן משתמשת ברלין אספייר לפינוי הדיירים, הם שהוציאו שם רע לחברה בברלין, לפי העיתון. המקרה הבולט ביותר הוא פינוי של מעון שיקומי לנשים מכורות לסמים. אחת החברות־הבנות של ברלין אספייר תבעה מבית המשפט את סיום החוזה של העמותה המפעילה את המעון ב־2013, לאחר שהחברה רכשה את הבניין כדי להפוך אותו לבניין דירות. ברלין אספייר דרשה את פינוי הבניין לאלתר, וניאותה לפינוי מתואם בהסכמה, רק לאחר שהמקרה הגיע לבית המשפט העליון. המעון פונה רק לאחר שנמצא לו משכן אחר, וכיום הדירות מושכרות לטווח קצר באמצעות חברה־בת אחרת של אספייר ברלין — In Berlin Homes.

לפי התחקיר, שיטת הפעולה הזו אופיינית לחברה. היא מוצאת אמתלות משפטיות כדי לפנות את הדיירים המוגנים, בהנחה שההתמודדות מול חברה מבוססת בבית המשפט תרתיע אותם. בכמה מהעדויות החברה אף הציעה לדיירים לממן את הוצאות המעבר. חלק מהדיירים טוענים שמאז שהבניינים עברו לבעלותה של ברלין אספייר, רמת התחזוקה השוטפת שלהם התדרדרה.

בתגובה לפניית "כלכליסט" אמר קייזמן, כי בניגוד לפרסום בעיתון, ברלין אספייר אינה נמצאת בבעלותו. לדבריו, מדובר בקבוצת חברות שנותנות שירותים לכל הפרויקטים שרכש בעשור האחרון. על הטענה לפיה ברלין אספייר מפנה דיירים בדרכים לא נאותות השיב: "כן, אנחנו קונים בניין ישן עם דיירים הסטוריים שעושים שכירויות משנה, והמטרה שלנו היא לפנות דיירים ישנים ולעשות אופטימיזציה של ההשקעה. אנחנו לא מסתירים את העובדה שאנחנו פועלים בנישה קפיטליסטית".

לגבי הדיווח לפיו נחתמו הסכמים לפני שבוצעה חלוקה של דירות בבניין הדגיש קייזמן, כי מבדיקת לשכת הסחר הגרמנית עלה, כי המודל העסקי של ברלין אספייר אינו שונה מזה של חברות נדל"ן אחרות.