שוק הדיור הקנדי מפתח את תסמיני משבר הסאב־פריים

סטפאני קלארק לא רוצה לעזוב את ניו ווסטמינסטר, עיר קטנה בפאתי ונקובר, שם נולדה והקימה משפחה. אבל היא חוששת שלא תהיה לה ברירה, שכן שוק הנדל"ן הקנדי, שנראה כי איבד אחיזה במציאות, מאלץ אותה לכך.

שווי הדירה בת שלושת החדרים שרכשה ב־259 אלף דולר קנדי ב־2015 הוערך בשנה שעברה ב־490 אלף דולר קנדי. פירוש הדבר, מסים ודמי תחזוקה גבוהים יותר. סטפאני ומכריה חיים בחשש תמידי מגירוש למטרת שיפוץ (renoviction) - כלומר, בעלי בתים שמפנים שוכרים בתואנה של שיפוצים, ואז דורשים שכר דירה גבוה יותר אם ברצונם לחזור.

פחות אשראי זמין

לפי מדדים מסוימים, קנדה נמצאת על סף משבר דיור חמור יותר מאשר בכל מקום אחר בעולם. חובות משקי הבית מהווים עתה למעלה מ־100% מהתמ"ג, מהשיעורים הגבוהים בעולם המפותח. כך לפי הבנק להסדרי סליקה בינלאומיים בבזל. מחירי הבתים עוקפים את קצב העלייה בשכר זה שנים, זאת בסיוע הלוואות קלות להשגה, שיעורי ריבית נמוכים והיעדר פיקוח הולם על השקעות זרות. כעת, העלייה בשיעורי הריבית מתחילה לתת את אותותיה, בעוד מבחני לחץ חדשים לנוטלי משכנתאות מצמצמים את היקף האשראי הזמין.

בשבוע שעבר דיווחה מועצת הנדל"ן של טורונטו כי המכירות בעיר הגדולה בקנדה צנחו ב־22% בינואר, הירידה הקטנה לחודש ינואר מאז 2009. בה בעת, אפילו גורמים בתוך התעשייה תוהים האם אפשר להימנע מקריסה. "בהתבסס על היקף חובות משקי הבית, והאופן שבו עלו המחירים, משב רוח חזק עלול לטרוף את כל הקלפים", אומר סטיב סרצקי, סוכן נדל"ן בוונקובר.

משקיפים שוריים טוענים כי החששות מפני משבר גורף הם מוגזמים. קנדה יכולה עדיין לעמוד במחירי נדל"ן גבוהים, הם טוענים, משום שאלה משקפים את ההיקפים הגדולים של ההגירה ואת רמת האבטלה הנמוכה. הנרי לוטאן, דיפלומט לשעבר ובכיר בקבוצת מחקרי נדל"ן, אומר כי אותם כוחות שדחפו מעלה את מחירי הדיור במקומות כמו ניו יורק, עושים זאת כעת בחלקים האטרקטיביים ביותר בקנדה, כמו טורונטו. "אנחנו צריכים להיערך למצב שבו הביקושים יעלו על ההיצע בעתיד הקרוב", הוא אומר.

ישנם משקיפים המציינים לשבח את יציבות תיקי המשכנתאות בבנקים הגדולים. עם זאת, אחרים אומרים כי המדד הזה אינו משקף את הלחצים המופעלים על המערכת. כך למשל, רוכשי בתים עם הון עצמי של פחות מ־20% ממחיר הרכישה, מחוייבים לרכוש ביטוח נגד חדלות פירעון. פירוש דבר, כי הסיכון עובר לחברות הביטוח, כמו למשל, איגוד המשכנתאות והדיור הקנדי (CMHC). האיגוד הוקם אחרי מלחמת העולם השנייה כדי לסייע ליוצאי צבא לרכוש בית. כיום, החברה מבטחת משכנתאות על נכסים למגורים בהיקף של כ־480 מיליארד דולר קנדי, או כמעט שליש מכלל המשכנתאות. בינתיים, הנתח שאינו מבוטח גדל והולך.

בשל העלייה במחירי הבתים בשנים האחרונות, לווים המירו משכנתאות מבוטחות לכאלה שאינן מבוטחות בשיטה של רכישת נכס, המתנה לעליות מחירים ומיחזור המשכנתה. לווים שאינם מבוטחים היוו כ־75% מכלל המשכנתאות החדשות בבנקים בפיקוח פדרלי ב־2017, זאת לעומת כ־60% ב־2014, כך על פי הבנק המרכזי של קנדה. בוונקובר, מחיר דירה ממוצעת זינק לשיא של 1.1 מיליון דולר קנדי בינואר, יותר מפי שניים לעומת 2008, וכ־90% מהמשכנתאות החדשות בעיר אינן מבוטחות.

לורנשיאן בנק, השביעי בגודלו בקנדה לפי שווי נכסים, דיווח בדצמבר כי ייאלץ לבצע רכישה חוזרת של משכנתאות שמכר לצד שלישי בהיקף של כ־300 מיליון דולר קנדי. זאת אחרי שגילה כי לווים "ייפו" הכנסות ונכסים. בחודש שעבר, הבנק אמר כי הרכישות החוזרות עלו לכ־400 מיליון דולר וכי יצטרך לגייס הון נוסף. סוג כזה של דיווח, המתבצע טיפין טיפין, כאשר כל מידע חדש מדאיג יותר מקודמו - מהדהד את תחילת משבר המשכנתאות האמריקאי, ומונחים כמו "הלוואה שקרית" התחילו לחלחל לוונקובר. "הטרנדים מתפתחים", אומר גבריאל דשיין, אנליסט בנשיונל בנק אוף קנדה. "יש כאן סימני עשן אבל אני לא רוצה לצעוק 'אש' באולם קולנוע מלא אנשים", ציין.

הלחצים עלולים רק לגדול. ברקע העלייה בריבית, שהגיעה ל־1.25% אחרי שלוש העלאות מאז יולי, לווים רבים יתקשו למחזר משכנתאות.

מבחני לחץ חדשים

"בהצלחה לכל מי שמחדש משכנתה בריבית גבוהה משמעותית", אמר מרק קוהודס, מוכר בחסר, מקליפורניה המנהל קמפיין נגד הום קפיטל, חברת המשכנתאות המקצה את השיעור הגבוה ביותר של הלוואות חדשות והלוואות לעצמאיים בקנדה. מניותיה צנחו באפריל, אחרי שהרגולטור באונטריו קבע כי לא נהגה שקיפות בדיווח על משכנתאות שקריות ב־2015. קוהודס עדיין מהמר על נפילות נוספות במניה, גם לאחר שברקשייר הת'אוויי של איל ההשקעות וורן באפט העבירה מימון בהיקף 2.4 מיליארד דולר לחברה ביוני. באותה עת, בכירים במשק ובהם שר האוצר של אונטריו ונגיד הבנק הקנדי אמרו כי הבעיות של הום קפיטל הן "בשליטה". "כך בדיוק דיברו לפני נפילת ניו סנצ'ורי", אמר קוהודס, בהתייחסו לקריסת מלוות הסאב־פריים העצמאית הגדולה בארה"ב, באפריל 2007.

וורן באפט צילום: רויטרס

ב־1 בינואר, הרגולטור הפדרלי בקנדה הציג חוק חדש המחייב מבקשי משכנתאות חדשות להוכיח כי הם מסוגלים להתמודד עם רמות ריבית גבוהות. זאת בעוד בעבר, מבחני הלחץ חלו רק על משכנתאות בלתי מבוטחות. הרף הגבוה יותר "מקשה מאוד על אנשים לקבל הלוואות", אמר סקוט אינגרם, סוכן נדל"ן בסנצ'ורי 21 בטורונטו.

"הגבלת האשראי עשויה להיות נקודת מפנה, כאשר בכירים בבנקים יבינו שהם מקצים הלוואות בעלי סבירות גבוהה להיקלע לחדלות פירעון", כך לפי היליארד מק'בת, מנהל השקעות ומחבר הספר "כאשר בועות מתפוצצות: איך לשרוד את משבר הנדל"ן הקנדי". השאלה כעת היא, לדבריו, כיצד בדיוק יגיבו הבנקים. "האם הם יעדיפו גמילה שתיעשה בבת אחת או בהדרגה", סיכם.

אם הבנקים שנמצאים בפיקוח פדרלי ימשיכו לדחות לווים, הפעילות תעבור לשוליים, שם נהלי ההלוואות פחות מחמירים. מערכת בנקאות הצללים הקנדית היוותה יותר ממחצית המערכת המסורתית ב־2016. כך לפי הערכות הבנק המרכזי, עם כ־1.1 טריליון בהלוואות, חלק גדול מסכום זה במשכנתאות. המספרים הרשמיים של הבנק המרכזי מראים כי מוסדות שאינם בנקים, ובהם קרנות וחברות אשראי, מחזיקים ב־313 מיליארד דולר במשכנתאות לבתים.

קלארק, בינתיים, שלחה מכתב לראש העיר של ניו ווסטמינסטר לגבי פרויקט מגדלי מגורים חדש שיגרום למשפחות להידחס בדירות קטנות מתוך אילוץ ולא מתוך בחירה. המכתב היכה גלים בפייסבוק, ועכשיו היא מצטערת שלא העבירה אותו ישירות לממשלה באוטאווה. "לא היה לי מושג שזה מה שיקרה", היא אמרה. "כתבתי אותו אחרי שהגעתי הביתה ערב אחד ולא היה לי מקום חניה ונעלם הירוק מהעיניים. המצב רק מחמיר והולך".