חברות הבנייה הזרות בדרך, ירידת מחירי הדירות עוד לא

חמש חברות בנייה מסין וחברה אחת מפורטוגל הן החברות שייכללו במאגר החברות הזרות שיבצעו עבודות של בנייה למגורים בישראל, כך הכריזו אתמול (ד') משרדי האוצר והבינוי והשיכון. החברות נבחרו מבין 50 חברות שהגישו את מועמדותן.

החברות שזכו הן Beijing Construction Engineering Group, Jiangsu, Everbright International, JiangSu NanTong, China Haushi Enterprise ו־Mota Engil.

איך זה אמור לעבוד? מה החברות הזרות יעשו כאן?

החברות הזרות יורשו לבנות בישראל בנייני מגורים ולנהל פרויקטים של בנייה למגורים. כלומר, הן יוכלו לשמש כגורם האחראי על כל ההיבטים ההנדסיים והביצועיים של הפרויקט.

במהלך השנה הראשונה לפעולתן, כל חברה תצטרך לבנות לפחות 100 אלף מ"ר של בנייה למגורים ובכל שנה לאחר מכן 150 אלף מ"ר, וזאת במטרה להישאר במאגר. החברות יהיו רשומות במאגר לתקופה של חמש שנים ותהיה להן אפשרות להאריך את הימצאותן במאגר בשלוש שנים. כמו כן, החברות יקבלו היתר להעסקה של עד 1,000 עובדים זרים בעבודות רטובות (שלד ובנאות). העובדים הזרים שיגיעו לישראל בעקבות המהלך ייכללו במכסת העובדים הזרים הקיימים.

במשרד הבינוי והשיכון מעריכים כי החברות יחלו לפעול בישראל במחצית הראשונה של 2017, אך בטרם יחלו לפעול כאן עליהן להסדיר את רישומן בפנקס הקבלנים.

למה יש צורך בחברות בנייה זרות?

נכון להיום, כל גורמי היצור יכולים לספק כ־50 אלף דירות חדשות בשנה, כאשר לפי ההערכות בשוק יש צורך במספר כפול כדי לפתור את משבר הדיור.

הממשלה מעריכה כי הוספת החברות הזרות תסייע למשלה להשיג את היעד שלה שעומד על בניית 70 אלף דירות חדשות בשנה.

האם כניסת החברות תפגע בחברות הקבלניות הישראליות?

על פניו החברות הקבלניות הישראליות לא צפויות להיפגע מכניסת החברות הזרות מפני שעל אף שהחברות שייכללו במאגר יירשמו כקבלן מבצע, הן יוכלו לטול חלק כיזמים בפרויקטים רק באמצעות שיתוף פעולה עם גוף נוסף הרשום בישראל.

אילו פרויקטים צפויות החברות לבנות?

החברות יוכלו לבנות בניין בודד במסגרת התחדשות עירונית וגם מתחמים גדולים. לחברות האלו יש ניסיון רב ועל רקע קריסת אורתם סהר והאחים שגראווי — שתיים מחברות הביצוע הגדולות בישראל — צפוי מחסור בקבלנים שמסוגלים לבצע פרויקטים גדולים. לוואקום הזה החברות הזרות צפויות להיכנס.

בנוסף, אחת המטרות שלשמן עודדו את החברות הזרות להגיע לישראל היא כדי שהן יוכלו להשתתף בפרויקטים גדולים כמו אלו של תכנן ובנה. מדובר במכרזים לבנייה של למעלה מ־1,000 יחידות דיור שבהם הזוכה צריך לתכנן ולבנות את הפרויקט כולו, וזאת בניגוד למצב הרווח כיום לפיו אין זהות בין הגורם המתכנן למבצע. אחד המכרזים שאותם צפויה המדינה להשיק בשנה הקרובה הוא מכרז לבניית 1,200 דירות בחריש.

האם החברות הזרות יבנו במסגרת תוכנית מחיר למשתכן?

בשלב הראשון לא. בפרויקטים של מחיר למשתכן המדינה היא זו שדואגת למכירת הדירות ולכן ההתקשרות במכרז מתבצעת מול החברה המבצעת בלבד. כתוצאה מכך, החברות הזרות לא יוכלו לגשת למכרזים האלו באופם עצמאי. יחד עם זאת, משרד הבינוי והשיכון יאפשר לחברות הזרות להתקשר עם חברות מקומיות במסגרת של יזמות משותפת, ובכך תישמר להן האופציה להתמודד בכל זאת על מכרזי מחיר למשתכן.

האם כניסת החברות תביא לירידת מחירי הדיור?

קשה לומר. הממשלה אכן מצפה כי החברות הזרות ייתרמו לירידה במחירי הדיור, אך משום שקצב הבנייה לא צפוי לספק בטווח הקצר את הביקוש לדירות, סביר להניח שבאופן מיידי כניסת החברות הזרות לא תביא לירידת מחירים. יחד עם זאת, יתכן כי בטווח הארוך הגעתן לישראל תתרום לירידת מחירים.

כיצד הגיעו החברות הזרות לישראל? כיצד נולד ונוהל המכרז של האוצר?

בשל משבר הדיור הוחלט במשרד האוצר ובמשרד הבינוי והשיכון לצאת למכרז להבאת חברות בנייה זרות לישראל. בחודש מרץ האחרון יצא קול קורא לחברות להשתתף במכרז.

הארמון הנשיאותי בטוגו שבנתה Beijing Construction

תנאי הסף המרכזיים של המכרז קבעו כי על מחזור ההכנסות השנתי מפעילות בנייה ותשתיות של החברות שניגשות למכרז לעמוד על 500 מיליון דולר בממוצע לשנה לכל הפחות. כמו כן, נדרשו החברות להציג שיעור מלאי של ציוד וחומרים לבנייה של לפחות 30% מהרכוש הקבוע של החברה וניסיון קודם של ביצוע ב־15 פרויקטים שונים של בנייה למגורים מחוץ לישראל בהיקף של 3,000 מ"ר לפחות. לפי התנאים, על לפחות אחד מהפרויקטים להיות בניין מגורים בגובה של מעל 15 קומות, ועל החברות להציג לפחות פרויקט אחד שנבנה במדינה שהיא אינה מדינת האם של החברה ושאינה ישראל. בנוסף, החברות נדרשו להציג יחס חוב פיננסי נטו של 60% ביחס למאזן, לא כולל חברות־בנות.

זמן קצר לאחר פרסום המכרז משרד הבינוי והשיכון הקל את תנאיו וקבע כי על מחזור ההכנסות השנתי מפעילות בנייה ותשתיות לעמוד על 300 מיליון דולר לפחות וכי ניתן לכלול חברות־בנות לצורך חישוב יחס החוב הפיננסי נטו, וזאת בתנאי ששיעור האחזקה בחברה־הבת עמד על 75% במשך השנה שקדמה להגשת ההצעה.

המכרז נדחה פעמיים בעקבות בקשתן של החברות לקבל זמן נוסף כדי להציג את המסמכים הרלבנטיים, מה שהוביל לעיכוב של כחודש וחצי בהליך המכרז. ועדה מיוחדת בראשות היועץ המשפטי של משרד הבינוי והשיכון עו"ד אלעזר במברגר בחנה את 50 ההצעות שהוגשו, בחנה את עמידתן בתנאי הסף וניקדה את ההצעות לפי איכותן.

שר האוצר משה כחלון מסר בתגובה כי "יש לנו אחריות לדאוג להגדלת היצע הדיור. הדרך לעשות זאת היא על ידי חיזוק שרשרת האספקה. כוח אדם איכותי הוא אמצעי קריטי לשם כך". שר הבינוי והשיכון יואב גלנט מסר כי "שוק הדיור בישראל סבל בשנים האחרונות ממחסור בכוח אדם ומאיטיות. החברות הזרות, שמיומניות בשיטות בנייה ייחודיות, יוכלו לקצר את משך הבנייה". מנכ"ל משרדו אשל ערמוני הוסיף כי "אני גאה באנשי המשרד שהשלימו שלב נוסף בתהליך שעתיד לחולל שינוי בענף הבנייה".

נשיא התאחדות בוני הארץ רוני בריק מסר כי "ההחלטה לאפשר את כניסתן של חברות זרות תסכן את קיומן של חברות בנייה קטנות ובינוניות בישראל. ההחלטה איננה פתרון למחסור בעובדים מקצועיים בענף הבנייה שמונע את האצת הבנייה למגורים ואת פתרון משבר הדיור".