ניתוח כלכליסט
90% משכנתא: ההטבה החדשה של כהן וכחלון עלולה להבעיר מחדש את מחירי הדירות
הרצון לספק הטבה נוספת לרוכשי הדירה הראשונה ערב בחירות, ולרשום בעלות על היוזמה של יריבתו העולה אורלי לוי-אבקסיס, הביא את שר האוצר לנטוש את היעד שהיה מרכזי עד כה - הורדת מחירי הדירות
חשיפת "ידיעות אחרונות" אודות היוזמה של שר הכלכלה אלי כהן בגיבוי שר האוצר משה כחלון, לפתוח מסלול לרכישת דירה ב-90% משכנתא לרוכשי דירה ראשונה, העלתה מיד חשדות בדבר מניעים פוליטיים ליוזמה, שעולה ערב שנת בחירות. מה גם, שמדובר בהעתק של הצעת החוק שמנסה חברת הכנסת אורלי לוי-אבקסיס לקדם מזה כמה שנים. זו כידוע צפויה להתמודד בבחירות הבאות ברשימה עצמאית שתנסה להתמקם בדיוק על משבצת ה"ימין החברתי" שבה פועל גם כחלון.
קראו עוד בכלכליסט:
- הכנסת תצביע היום על הצעת חוק 90% משכנתא
- "משכנתא 90%" חוזרת לדיון - וצפויה להיכשל
- 90% משכנתא זה מסוכן? ומה האלטרנטיבות?
אך מעבר לשיקולים הפוליטיים, שאלה מעניינת וחשובה לא פחות היא האם מדובר בצעד נכון מבחינה כלכלית אשר ישיג את מטרתו המוצהרת - סיוע לרוכשי הדירה הראשונה?
נזכיר ראשית את המצב הקיים כיום. בהתאם להגבלות שהטיל בנק ישראל (אז בראשות הנגיד סטנלי פישר) על המערכת הבנקאית ב-2012, בהשפעת המשבר הכלכלי העולמי ומשבר הדיור הישראלי, נקבע כי רוכשי דירה ראשונה יוכלו ליטול מימון לרכישת דירה שלא יעלה על 75% משכנתא, וכך נותר המצב עד היום. על משפרי דירות הוטלה הגבלת מימון בשיעור של 70% ועל רוכשי דירה להשקעה בשיעור של 50%.
אורלי לוי אבקסיס. היוזמת המקורית של הצעת החוק צילום: עומר מסינגר
מטרתו המוצהרת של הצעד היתה כפולה. הראשונה - הגנה על יציבות המערכת הבנקאית בימים שבהם עדיין התאוששה הכלכלה העולמית ממשבר הסאב-פריים. השנייה היתה "צינון" שוק הדירות הישראלי, שרמת המחירים בו זינקה מדי שנה בשיעור דו ספרתי.
על אף שהגבלות המינוף באחוזים היו גבוהות יותר על פלח משפרי הדיור והמשקיעים, בפועל היתה זו יכולת הרכישה של רוכשי הדירה הראשונה אשר נפגעה באופן הקשה ביותר, מסיבה ברורה - מדובר בפלח אשר לו הקושי הגדול ביותר להשיג את רמת ההון העצמי הנדרשת לשם רכישה, גם כאשר מדובר ב-25% ממחירה. עליית המחירים החדה של העשור הקודם, בשיעור ריאלי של למעלה מ-100% במחירי הדירות, הפכה את המשימה הזו לקשה הרבה יותר כיום ממה שהיתה ב-2012.
מאז גובשה ויצאה לדרך יוזמת מחיר למשתכן אשר מציעה דירות מוזלות, ובשיעור מימון של עד 90% עד רף מחיר מסוים. כעת מציעה יוזמתם של כהן וכחלון לתת מענה גם לפלח שרוכש דירה במחירי שוק חופשי, ובלבד שתעלה 1.3 מיליון שקל ומטה. במקרה שכזה, על פי היוזמה, ייטול הרוכש משכנתא מקסימלית בהיקף של 75% מהבנק בתנאים רגילים, 10% הון עצמי יביא מהבית, ו-15% נוספים ייטול כמשכנתא בנקאית בערבות מדינה. באופן זה, לא רק שהריבית שייאלץ הלווה לשלם על המשכנתא לא תעלה, היא אף תרד, שכן הרכיב שבערבות המדינה יישא ריבית נמוכה.
השרים כחלון וכהן. היוזמה עשויה ללבות את מחירי הדיור צילום: מוטי קמחי
אז כיצד צעד כזה צפוי להשפיע על השחקנים בשוק? היתרון הגדול מבחינת הרוכשים הוא ברור. כעת יתאפשר לחלקם לרכוש נכס שקודם לא יכלו לרכוש, בשל היעדר הון עצמי. חסם ההון העצמי, כפי שציינו, הוא החסם העיקרי שעמו מתמודדים רוכשי הדירה הראשונה ברמת המחיר הנוכחית, ממנו סובלים לעתים גם בעלי הכנסות גבוהות.
אולם לצעד ישנה גם השפעה שלילית על הרוכשים כמגזר. הורדת רף ההון העצמי הנדרש ל-10% תגדיל את יכולת רכישת הדירות של עשרות אלפי משקי בית בן לילה, וצפויה להגדיל את הביקוש לדירות. כתוצאה מכך היא עלולה גם ללבות את עליות המחירים, וזאת דווקא בשנה שבה הצליח משרד האוצר סוף כל סוף לבלום אותן, לפחות זמנית. ההשפעה אמנם תהיה מוגבלת לשוק הדירות של עד 1.3 מיליון שקל, ועדיין מדובר בפלח שוק מכובד, המכסה כ-40% מכלל הדירות במדינה. לכן, גם אם מצד אחד יזכור רוכשי הדירות בהטבה של הגדלת שיעור המימון, הם יוכלו לנצל אותה בשוק של עליית מחירים, שבה מחירה הסופי של הדירה עלול להיות גבוה יותר מזה שהיה עליהם לשלם ללא ההטבה.
בנוסף לכך יש בצעד שכזה על מנת לתמרץ רוכשי דירות ליטול משכנתאות גדולות ויקרות יותר. מניתוח של תנאי המשכנתא המסובסדת במסלול "מחיר למשתכן", שבה כבר ניתן ליטול 90% מימון, שערך "כלכליסט" במאי האחרון עלה כי בחשבון אחרון עלותה של אותה המשכנתא גבוהה לאין שיעור מעלות משכנתא שהיה לוקח משק בית אשר היה מסתפק בדירה אשר ההון העצמי שלו מאפשר לו. מנגד אין להכחיש כי נוטלי המשכנתא הגבוהה יזכו בנכס גדול יותר, או במיקום אטרקטיבי יותר.
ומי ירוויחו?
לאישור המהלך עשויה להיות השפעה חיובית כמובן על מוכרי הדירות, שבשנה וחצי האחרונות מתמודדים עם "שוק של קונים", ומתייבשים עם הנכסים על המדף. לאלה מהם אשר מוכרים דירות זולות, יהיה קל הרבה יותר להיפרד מהסחורה לאור הגדלת שיעור המימון. בנוסף לכך עשויה עליית ביקוש להוות זריקת מרץ לענף הבנייה למגורים, שצמצם בשנה האחרונה משמעותית את כמות הדירות החדשות שהחלו להיבנות.
אולם מעל הכול בולטת נכונותו של שר האוצר בשלב הזה של הקדנציה, להיפרד מהיעד העליון שהציב לעצמו בשלוש השנים האחרונות - המלחמה בעליית מחירי הדיור. זאת עבור הטבה נוספת לציבור רוכשי הדירה הראשונה, שכבר זכה לאי אלו הטבות ובראשן יוזמת מחיר למשתכן.
