עשרות פרויקטים בת"א תקועים בגלל מכבי אש

כאילו שלענף הנדל"ן אין מספיק בעיות, חסם חדש מעכב כבר חודשים תוכניות בנייה במרכזי הערים הוותיקות ובעיקר בתל אביב. ל"כלכליסט" נודע שלאחרונה שינתה רשות הכבאות את הקריטריונים הנבדקים בעת הנפקת היתרי בניה, והיא אינה מאשרת הקמה של מבנים ברחובות צרים שכבאית אינה יכולה לעבור בהם. ברשות הכיבוי מבהירים שלא ניתן לשנות את הקריטריונים, כך שנראה שהפתרון לבעיה רחוק. לפי חלק מההערכות, כיום כבר מתעכבים יותר מ־100 פרויקטים בתל אביב לבדה.

אישורה של רשות הכבאות הכרחי כדי שהרשות המקומית תנפיק היתר בנייה. עד לפני מספר חודשים בדיקת כיבוי האש התמקדה בעיקר במבנה עצמו — האם תכנונו עומד בתקנות הבטיחות. אלא שיזמים מדווחים שבחודשים האחרונים החלו במערך הכבאות לבחון גם את הסביבה המובילה אל המבנה.

התקנות הנוגעות למבנה מתוכנן שגובהו מעל ל־13 מטר (שלוש קומות על עמודים ומעלה) דורשות שכבאית תוכל להגיע אליו בקלות, ולכן גורם הכיבוי דורש שרוחב הכביש הפנוי יהיה 3.9 מטר לפחות. אלא שבאזורים בתל אביב שבהם מקדמים פרויקטים של תמ”א 38 — במרכז העיר ובדרומה — הרחובות צרים וחונים בהם כלי רכב משני צדיהם, וכבאית אינה יכולה לעבור בהם. כך למשל, ברחוב הקונגרס הסמוך לשכונת פלורנטין, רוחב הכביש הפנוי הוא 3.3 מטר בלבד ופרויקטים המקודמים בו אינם מקבלים אישור.

בנוסף, הרשות לכבאות והצלה דורשת שבחזית הבניין ובתוך שטח המגרש תישמר רחבת התארגנות באורך 12 מטר וברוחב 6 מטר. אלא שבפרויקטים של תמ"א 38 שבהם מרחיבים את המבנה הקיים והשטחים מנוצלים בדרך כלל למקומות חניה, הדרישה להותיר פנוי שטח כה גדול היא בלתי ריאלית.

אפשר להתחיל לחפור

אין גורם המחזיק נתון מסודר של מספר הפרויקטים התקועים בשל החמרת הקריטריונים, אולם הערכות של כמה יזמים ואדריכלים הפעילים בענף בתל אביב נעות בין 100 ל־200 פרויקטים. כדי לא לעצור את הבנייה לגמרי, מאפשרת העירייה ליזמים לקבל היתר לחפירה ודיפון ובמקרים מסוים גם היתר לבניית קומת מרתף, מתוך הנחה שסוגיית בטיחות האש תיפתר.

אולם יזמים מביעים דאגה עמוקה שלא יימצא פתרון. "הפרויקט שלי תקוע בגלל כיבוי האש כבר יותר מארבעה חודשים ואני לא מצליח להתקדם", אמר יזם שמקדם פרויקט תמ"א 38 בתל אביב. לדבריו בעירייה אמרו לו שמהנדס העיר נפגש עם גורמים ברשות הכיבוי אך הנושא טרם נפתר. הוא מביע פסימיות ואינו מוכן להתחיל בחפירה ודיפון על אף הצעת העירייה. "יש סיכון כלכלי עצום בלהתחיל לבנות לפני שכל הבעיות נפתרו וכשאיש לא מבטיח שאכן מדובר בעניין זמני", הוא אומר.

ברשות הארצית לכבאות הבהירו כי הסוגיה אינה נוגעת רק לתל אביב אלא היא כלל ארצית. פנייה למינהל התכנון העלתה שהנושא כלל לא הגיע לפתחו ובמינהל טוענים כי אין מדובר בסוגיה מקומית שהרשויות יכולות לפתור, מכיוון שלמהנדס הרשות יש סמכות להפחית את רוחב הכביש הנדרש ל־3.7 מטר. אולם יש לא מעט מקרים שבהם רוחב הכביש נמוך גם מכך.

מפקד תחנת כיבוי ת"א, דורון נתנאל, אמר ל"כלכליסט" כי "יש מקומות בעיר שכבר בוועדות התכנון והבנייה מצאנו שיש גישה בעייתית לבניין בגלל אופי השכונה, הדרכים והחנייה, ואנחנו מנסים להציף את זה לפני שמאשרים היתר בניה פרטני. אם לא היינו חלק מהשלב המקדים של ועדות התכנון עלולים היו לקום פילים לבנים שלא יאושרו בהמשך".

אין שינוי באופק

על פי תשובותיו של נתנאל, קשה לראות כיצד ישתכנעו גורמי הכיבוי לאשר מבנים שרכב כיבוי אש לא יכול להגיע אליהם. "ברחובות צפופים כנראה שאי אפשר להקים מגדל, מה לעשות?”, הוא הדגיש. “אי אפשר לשנות את הייעוד והתצורה של האזור אם התשתיות לא עומדות בזה. אם המגדל סמוך לדרך ראשית זה בסדר, אבל יש פרויקטים בשכונות צפופות ולא נוכל לאשר אותם למרות הרצון הגדול לנצל את כל פוטנציאל הנדל"ן בעיר. לא תמיד האזור יכול להכיל את זה”.

קיומה של רחבה בחזית הבניין פחות מדאיג את נתנאל. "זה החלק היותר פשוט כי בעת רכישת המגרש מסמנים בתוכנית רחבת כיבוי. במקרים בודדים, אם אין מקום, אנחנו מאשרים שהכביש ישמש כאזור התארגנות על ידי חסימת התנועה”, הוא אמר.

מעיריית תל אביב נמסר בתגובה: "מדובר בבעיה ארצית הנובעת מחוסר התאמה בין ההוראות הנוגעות לכיבוי אש בתקנות התכנון והבנייה לרוחב הרחובות במרכזי הערים הוותיקות. הנושא נמצא בבחינה מול הגורמים הרלוונטיים בעירייה וברשות לכיבוי אש". ממינהל התכנון נמסר: "תקנות התכנון והבנייה מאפשרות גמישות ונותנות בידי מהנדס הועדה המקומית שיקול דעת על מנת לתת פתרון במצבים מיוחדים".