הירידה בריבית שיפרה את היכולת לרכוש דירה

שנת 2020 הסתיימה בשיפור קל במצבם של רוכשי הדירות בהשוואה ל־2019, כך עולה ממדד היכולת לרכישת דירה בישראל של מכון אלרוב לחקר הנדל"ן בפקולטה לניהול ע"ש קולר באוניברסיטת תל אביב בשיתוף "כלכליסט". בסוף 2020 עמד ההחזר החודשי הממוצע על הלוואה בשיעור מימון של 70% על 7,741 שקל בחודש, ירידה של 1.3% לעומת 7,845 שקל בסוף 2019. ההון העצמי הנדרש לרכישת דירה באופן שההחזר החודשי לא יעלה על 30% מההכנסה נטו של משק הבית ירד ב־2.6% לסכום של 909 אלף שקל.

עם זאת, כאשר משווים את שני המדדים הללו לרבעון השלישי של 2020, ישנה הרעה מסוימת במצבם של הרוכשים. ההחזר החודשי עלה ברבעון הרביעי ב־1.4% בהשוואה לרבעון השלישי, שבו עמד ההחזר על 7,634 שקל. ההון העצמי ברבעון השלישי היה נמוך ב־3.4% והסתכם ב־879 אלף שקל.

מדדי ההחזר החודשי וההון העצמי מושפעים ממספר פרמטרים שהשינויים בהם הובילו לתנודות שבין הרבעונים: גובה ההכנסה החודשית, שיעור הריבית על המשכנתאות ומחירי הדירות. הסיבה להרעה במדדי היכולת לרכישת דירה בין הרבעון השלישי לרבעון הרביעי היא עלייה ממוצעת של 1.6% במחירי הדירות, בעוד השכר הממוצע וריבית המשכנתאות שמרו על רמתם. הסיבה לשיפור השנתי במצב הרוכשים היא ירידה בריבית בשיעור של 0.29%. השפעה זו קוזזה מעט עם עליית מחירי הדירות בשיעור של 1.24%, וההכנסה הממוצעת שמרה על יציבות.

בבחינת תנודות שני המדדים לאורך השנים האחרונות עולה כי ההחזר החודשי עלה באופן כמעט רציף בשנים 2016-2015 מרמה של 6,266 שקל עד 8,223 שקל בתחילת 2017, זינוק של כ־30%. משנה זו השינויים היו קלים יחסית ונעו בטווח של 7,634 שקל עד 8,223 לחודש ובמרבית 2020 נרשמה ירידה מסוימת. גם ההון העצמי קפץ משמעותית מ־626 אלף שקל בתחילת 2015 עד 976 אלף שקל בתחילת 2017, זינוק של כ־55%. משנה זו שמר ההון העצמי על יציבות יחסית סביב 900 אלף שקל.

את המחקר ערכו פרופ' דני בן־שחר, ראש מכון אלרוב לחקר הנדל"ן וחוקר בפקולטה לניהול ע"ש קולר באוניברסיטת תל אביב, וירין מני, עמית מחקר במכון. “בצל החל”תים ומחוסרי העבודה מתקופת הקורונה קיימת אי ודאות לגבי ההכנסה החודשית הממוצעת בישראל”, אמר פרופ’ בן שחר. “אף שנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מראים עלייה בשכר מאז פרוץ משבר הקורונה, הנחנו באופן שמרני שהכנסת משקי הבית נותרה ללא שינוי בשנה האחרונה. עם זאת ביוני יסתיימו תשלומי המדינה לעובדים שנמצאים בחל"ת ונצטרך להבין מה יקרה להכנסות משקי הבית בעתיד הקרוב". הוא גם הדגיש כי ב־2020 היתה ירידה לא מבוטלת בריבית למשכנתאות, והיא הכריעה את הכף בשינוי השנתי וגברה על עליית מחירי הדירות: "הדגל שהניף כחלון כשנכנס למשרד האוצר היה הקלה על רוכשי הדירות והחלום הזה נגוז. אנחנו לא רואים הקלה על רוכשי הדירות ומה שמחזיק אותנו מפני הרעה ממשית בנשיגות הדיור היא הירידה בריבית המשכנתאות".

ברמה העירונית, ההחזר החודשי הנדרש עבור משכנתא עלה בהשוואה לרבעון הקודם בשבע מתוך 12 הערים שנבחנות במדד. ההון העצמי הנדרש כיום עבור משקי בית בעשירוני ההכנסה השישי עולה על חצי מיליון שקל בכל הערים, מלבד באר שבע, חיפה וחדרה.