ירידה בהיתרי בנייה בת"א, זינוק בדירות תמ"א 38

צניחה בהיתרי הבנייה בתל אביב לצד זינוק בתמ"א 38. מספר הדירות שקיבלו היתר בנייה ב־2020 צנח ב־15% לעומת 2019, אך מספר הדירות במסגרת תמ"א 38 שקיבלו היתרי בנייה, זינק ב־130%.

על פי נתוני עיריית תל אביב שהגיעו לידי "כלכליסט", בשנת 2019 הונפקו היתרי בנייה להקמת 4,476 דירות, מתוכן 276 במסגרת תמ"א 38 ואילו ב־ 2020 הונפקו היתרי בנייה ל־3,771 דירות, מתוכן 640 במסגרת תמ"א 38.

לדברי מהנדס עיריית תל אביב אודי כרמלי, העלייה במספר ההיתרים לפרויקטי תמ"א 38 מתרכזת ברובעים 3 ו־4 במרכז העיר (בין נחל הירקון בצפון לרחוב בוגרשוב בדרום), וזאת כתוצאה מכניסת תוכנית הרובעים לתוקף. תוכנית הרובעים הגדירה את זכויות הבנייה ברובעים השונים, והיא אושרה סופית במחצית 2018. עד אז אי אפשר היה להגיש בקשות להיתרי בנייה כי ליזמים לא היה ברור מהן הזכויות. "במשך תקופה היתה הקפאה של היתרים ברובעים אלה", אמר כרמלי. "לאחר כניסת תוכנית הרובעים לתוקף, הגידול בהיתרים שיקף את הביקושים הכבושים שהיו בהמתנה לוודאות תכנונית".

למרות הירידה בשנה האחרונה, ניתן לראות התאוששות מרשימה במחצית השנייה, אחרי השיתוק שכפה הסגר. במחצית הראשונה של 2019 יצאו היתרים להקמת 2,278 דירות, מתוכן 163 דירות במסגרת תמ"א 38. במחצית השנייה של 2019, הונפקו היתרים להקמת 2,198 דירות, מתוכן 113 דירות במסגרת תמ"א 38. במחצית הראשונה של 2020 יצאו היתרים להקמת 1,603 דירות, מתוכן 245 דירות במסגרת תמ"א 38. במחצית השנייה של 2020 יצאו היתרים להקמת 2,168 דירות, מתוכן כבר 395 דירות במסגרת תמ"א.

"היזמים מחפשים ודאות"

לדברי הראל פרץ, מנהל חטיבת התחדשות עירונית בקבוצת גבאי, שמקימה פרויקטים של התחדשות עירונית בתל אביב, "יזמים נמצאים איפה שיש ודאות תכנונית. אחרי שעיריית

גבי קלמן, מנכ"ל בנייני העיר הלבנה נדל"ן צילום: סטודיו dvision

תל אביב אישרה את תוכנית הרובעים, ליזמים היה ברור מהי המדיניות והם החליטו להשקיע יותר תשומות ומשאבים בתל אביב, כי הסיכון הוא נמוך יותר".

מהנתונים עולה עוד כי בשנת 2019 חלקן של התחלות הבנייה המיועדות למגורים בתל־אביב (מתוך כלל התחלות הבנייה כולל מסחר ותעסוקה) היה 78%, הנתון הגבוה ביותר ב־15 השנים האחרונות. ב־5 השנים האחרונות למשל, שיעור זה עמד על ממוצע של 64%. במקביל, כמות הדירות שבנייתן הסתיימה, גבוהה יותר ב־5 השנים האחרונות בהשוואה לעשור הקודם. גם השטח הממוצע של הדירות שנבנו בשנת 2019 הוא נמוך משמעותית, כחלק מהמדיניות העירונית לעידוד בניית דירות קטנות. בשנת 2019 שטח הדירה הממוצע של דירה בתל אביב היה כ־100 מ"ר, נמוך משמעותית בהשוואה לירושלים, ראשון לציון ואשדוד.

גם לנושא הרישוי היה משקל במשך הזמן בו הונפקו היתרים. "היום אנחנו באפס חריגות בלוחות זמנים המוגדרים. לא היתה ועדה אחת שפיספסנו ולא היה ביטול של דיון. שיטת העבודה השתנתה והרבה פגישות מתקיימות בזום, אבל הדיונים בוועדה המקומית ממשיכים להתקיים בצורה פרונטלית כל שבוע".

לדברי כרמלי, החל בשנת 2021 תשקיע עיריית תל אביב את מירב המשאבים בתוכניות הגדולות בצפון העיר – שדה דב וצפון מערב העיר – ובפרויקטים של תחבורה. "מדהים שאנחנו ב־2021 ועדיין מדברים על פרויקטים חדשים עם חנייה", אמר כרמלי. "קשה לעכל שבפרויקטים חדשים לא יהיו חניות. ברגע שהקו האדום של הרכבת הקלה יתחיל לפעול אנשים יבינו ויפנימו את המציאות החדשה. שינוי משמעותי שעשינו ונמשיך ליישם הוא יותר דירות קטנות".

100 תוכניות של פינוי־בינוי

במקביל, ממשיכה העירייה לקדם גם תוכניות של התחדשות עירונית כאשר לדברי כרמלי מקודמות בעיר כיום 100 תוכניות של פינוי בינוי. "יש הרבה תוכניות מקודמות, אך היישום קשה בעיקר בגלל קשיים מצד בעלי הדירות. אנחנו מצפים לראות יותר מימושים בשנים הקרובות, עם התקדמות ויישום פרויקטים תחבורתיים".

לשאלה האם בעירייה נערכים לשינוי בביקושים למשרדים לאור השינויים בהרגלי העבודה, השיב כרמלי: "לא נכון לתכנן אסטרטגיה בגלל משברים רגעיים. יש שינוי בדפוסי העבודה אבל אני מעריך שמלאי התעסוקה לא ישתנה. להערכתנו האכלוסים ימשיכו כמתוכנן".

גבי קלמן, מנכ"ל חברת בנייני העיר הלבנה, סבור כי מגמת הגידול בהיתרים לפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי תימשך. "בעלי הדירות והיזמים יותר בשלים לממש פרויקטים של תמ"א 38 וזה מסביר חלק מהגידול בהיתרים", אמר, "מועד הסיום של התמ"א הוא ב־2022 ולכן בחצי השנה הקרובה נראה עלייה בהיתרים".