הוועדות המקומיות לא למדו לעבוד בזום - ומספר היתרי הבנייה צנח ב-50%

ירידה דרמטית של 50% במספר ההיתרים לבניית דירות שניתנו השנה בהשוואה ל־2019 ו־2018. מדובר בנתון מדאיג במיוחד, שמבשר על מחסור בהיצע דירות חדשות למכירה כבר בחודשים הקרובים ובשנים הקרובות.

במקביל, רק לאחרונה נחשפה ב"כלכליסט" הירידה החדה שנרשמה בשנה האחרונה בקצב שיווק קרקעות המיועדות להקמת דירות על ידי רשות מקרקעי ישראל, נתון שמבטיח שמדובר בבעיה שעלולה ללוות אותנו גם בטווח הבינוני והארוך.

בניית פרויקט של חברת נצבא בראש העין צילום: אוראל כהן

חתימתו שר האוצר ישראל כץ השבוע על תוכנית הדיור החדשה של שר השיכון יעקב ליצמן מבטיחה אמנם שפקק השיווקים ישתחרר בהדרגה, אולם הנתון הנמוך של היתרי הבנייה מלמד עד כמה המשבר חמור.

על פי ניתוח ראשוני של חברת madlan, עד נובמבר הוצאו ברחבי הארץ היתרים לבניית כ־18 אלף דירות בבניינים שבהם יותר מ־4 דירות. לשם השוואה, בתקופה המקבילה בשנה שעברה הוצאו היתרים לבניית 34 אלף דירות, ובסך הכל כ־40 אלף דירות ב־2019. בשנת 2018 הוצאו עד נובמבר היתרים לבניית 32 אלף דירות ובסך הכל באותה שנה 35 אלף.

מדובר בשילוב מסוכן שנגרם בעיקר ממשבר הקורונה והשיתוק בדיונים של ועדות התכנון. לכך מצטרפים העלייה ברמת הסיכון שמשכנעת לא מעט קבלנים לחכות עם פרויקטים חדשים, הקושי של המדינה לשווק קרקעות חדשות על רקע הפסקת מכרזי מחיר למשתכן וההמתנה לתוכנית "דיור במחיר מופחת" של ליצמן וכן חוסר שיתוף הפעולה מצד ראשי רשויות מקומיות, שמעוניינים לצמצם את היקפי הבנייה בעירם.

נתוני החודשים האחרונים עשויים להתעדכן מעט כלפי מעלה, אולם המגמה המשקפת צניחה לא תשתנה. לדברי טל קופל, משנה למנכ"ל madlan, "על פי הנתונים מסתמנת ירידה דרסטית במספר ההיתרים. גם אם ננרמל את הנתונים עד לסוף השנה, נקבל היקף מאוד נמוך ביחס לשנים קודמות".

היתרי הבנייה שהוצאו השנה מבוססים על בקשות שהוגשו לפני שנה ואף שנתיים. הצניחה במספר היתרי הבנייה החלה בעקבות הסגר הראשון שהחל במרץ השנה. במהלך הסגר הוטלו הגבלות חמורות על התקהלויות, ולכן הופסקו הפעילויות של מוסדות התכנון, ברמה המקומית, המחוזית והארצית.

הדיונים בוועדות מתעכבים

הבעיה שעליה מצביע הניתוח היא כי גם לאחר הסגר מוסדות התכנון המקומיים לא הצליחו לצמצם את הפער שנוצר. כיום קיימת עדיין מגבלה על מספר המשתתפים המרבי בישיבה בחדר סגור. לדברי קופל, הוועדות המקומיות לא הצליחו להסתגל באופן מלא לישיבות מרחוק באמצעים דיגיטליים.

טל קופל, המשנה למנכ"ל madlan צילום: שרון אלדר

אפשר לראות זאת באופן מובהק בנתונים: באפריל, שיאו של הסגר הראשון, ניתנו ברחבי הארץ היתרי בנייה ל־30 פרויקטים בלבד. בהתחשב בנסיבות שהיו באותה עת, הנתון הזה הגיוני. אלא שבהמשך השנה המצב הפך רע יותר. בחודשים יוני עד ספטמבר הוצאו היתרים ל־115 פרויקטים, ממוצע של כ־29 בחודש. זאת לעומת 364 פרויקטים שקיבלו היתר בחודשים יוני עד ספטמבר בשנת 2019, ו־264 בשנת 2018.

הוועדות המקומיות של תל אביב ורמת גן הסתגלו מהר יחסית למצב החדש, והנפיקו השנה מספר היתרי בנייה כמו בשנה שעברה. בתל אביב, שהיתה מהראשונות לאמץ את הדיונים בזום, ניתנו בחודשים מרץ עד מאי 30 היתרים, בדיוק כמו בתקופה המקבילה בשנת 2019.

צניחה בהיתרי בנייה ואישור תוכניות

ברמת גן ניתנו השנה בחודשים האלה 13 היתרים, ואילו בשנה שעברה הוצאו 9 היתרים. לעומת זאת בולטות בחוסר התפקוד שלהן הוועדות המקומיות של ירושלים שבה ניתנו 7 היתרים בתקופה הנבדקת לעומת 27 בשנת 2019, חיפה עם 3 היתרים השנה לעומת 12 בשנה שעברה, ובת ים שבה ניתנו 3 היתרים השנה לעומת 7 בשנה שעברה.

ההבדלים במספר ההיתרים בין הוועדות המקומיות של העיריות הגדולות מלמדים כי למרות הקשיים אפשר להתאים את התנאים למציאות המשתנה באופן שיאפשר את המשך פעילות ענף הנדל"ן בתקופה זו.

"הרשויות מערימות קשיים"

לפי נתונים שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחודש ספטמבר, במחצית הראשונה של 2020 החלה בניית 22,700 דירות (נתונים ראשוניים). זאת, בעוד שבכל אחת מהשנים 2019-2017 עד 2019 בתקופה המקבילה החלה בנייה של 27-26 אלף דירות. מנגד, הביקוש לדירות עלה מעט. עד ספטמבר השנה נמכרו 27 אלף דירות חדשות, כלומר קצב של 36 אלף דירות חדשות בשנה, לעומת 33 אלף בשנה שעברה. ביקוש ער אל מול ירידה בהיצע הוא מתכון מובטח לעליית מחירים בשנים הקרובות, ונדמה שהירידה הקלה יחסית במספר התחלות הבנייה צפויה להחריף עוד יותר בשנים הקרובות.

יגאל קרני, יו"ר קבוצת הנדל"ן מגידו, מעריך כי הירידה בהיתרים תחמיר בשנים הבאות. "חלק מהוועדות הפסיקו לקבל קהל", אמר. "כיום לוקח יותר משנתיים להוציא היתר. הרשויות המקומיות מזהות את חולשת הממשלה ומערימות קשיים".