מע"מ נגד מימון עוה"ד של דיירים בידי יזמים

רשות המסים דורשת מחברות בתחום ההתחדשות העירונית החזרי מע"מ הנאמדים במיליוני שקלים, כך נודע ל”כלכליסט”. הסיבה היא החלטת מיסוי שקיבלה הרשות ב־2018 אך מיושמת כעת ועל פיה על חברות שעוסקות בהתחדשות עירונית נאסר לקזז מע”מ משכר הטרחה של עו”ד שמייצג את הדיירים, ולקזז את המע”מ ששולם על השירות.

בכל פרויקט פינוי־בינוי או תמ"א 38 בוחרים הדיירים עו”ד שמייצג אותם, אך על פי רוב החברה היזמית היא זו שמשלמת לו את שכר הטרחה, על פי הנוהג שלפיו דיירים בפרויקטים כאלו לא נושאים בעלויות הפרויקט. אולם רשות המסים טוענת כי עו”ד לא יכול להוציא לחברה יזמית חשבונית משום שהוא נותן שירות לדיירים, ולפי כללי האתיקה של לשכת עוה”ד אינו יכול לתת שירות גם לחברה היזמית כדי למנוע ניגוד עניינים.

פרויקט פינוי-בינוי בגבעתיים צילום: אוראל כהן

אם עמדת רשות המסים לא תשתנה, והחברות היזמיות ימשיכו לשלם את שכר הטרחה של עוה”ד, משמעות הדבר היא שיצטרכו לשאת בעלות המע"מ — 17% מגובה שכר הטרחה, שבפרויקטים גדולים יכול להגיע למיליוני שקלים, כלומר תוספת של מאות אלפי שקלים לפרויקט. בנוסף, מנקודת המבט של רשות המסים ללא חשבונית המעידה על הוצאה שנתית של מיליוני שקלים עבור שכר טרחה לעורכי דין של הדיירים, הרווח של החברה היזמית גבוה יותר מאשר הרווח בפועל ולכן היא עשויה לדרוש תשלום מס הכנסה גבוה יותר.

על פי מידע שהגיע ל”כלכליסט לאחרונה החריפה הרשות את מאמציה ופתחה בהליכי שומה מול חברות בולטות בתחום. בשבוע שעברה התקיימה פגישה בנושא שבה נכחו נציגי התאחדות הקבלנים, לשכת עוה”ד, רשות המסים, ורואי חשבון מייעצים ממשרד זיו האפט.

חיים פייגלין סגן נשיא התאחדות בוני הארץ אומר כי "לאחרונה רשות המסים התחילה לטפל באגרסיביות בחברות מתחום ההתחדשות העירונית שנהגו לנכות את חשבוניות עורכי הדין. מאיימים על החברות אפילו בהפללה. יכול להיות שזה רק איום אבל גם זה לא תקין ולא ראוי. אין הגיון שלא יאפשרו להכיר בהוצאה הזאת. הרי אפילו בחוזים להתקשרות בין יזמיות לדיירים שהוציאה הרשות להתחדשות עירונית, היזמים מחויבים להעמיד שירותים משפטיים ולשלם אותם. בנוסף, הדיירים לא יכולים לקזז מע"מ כי הם לא עסק".

מנכ"ל בחברת בנייה מוכרות בתחום אומר כי "הרשות מתעסקת בשטויות. בכל מקרה הכסף יחזור אלינו, נמצא פתרונות, למשל להחזיר לדיירי הפרויקט את שכר הטרחה בהגדלה של שכר הדירה לתקופת הבנייה או במענק חתימה שיגלם את שכר הטרחה".

עו”ד אבי ללום, סגן יו”ר לשכת עוה”ד בישראל ויו”ר פורום קניין ומקרקעין הארצי בלשכה אומר כי “העמדה של הרשות תיצור בעיה בתחום ההתחדשות העירונית. ראוי לקדם חקיקה שעל פיה הוצאות בפרויקטים של התחדשות עירונית בשם הבעלים יוכרו כחלק מהוצאות הפרויקט”.

מרשות המסים נמסר במענה לשאלה אם בכוונתה לדרוש החזר מע"מ רטרואקטיבי כי אם יתברר בהליך שומה “כי חברת בנייה תבעה ניכוי מס תשומות (מע"מ על רכישת שירותים, א"ג) בגין שירות שלא ניתן לה, אלא לדייר, מע"מ התשומות שהוחזר יידרש לתשלום".

באשר לטענה כי גוף ממשלתי אחר, הרשות להתחדשות עירונית, מנחה את החברות היזמיות לשלם את שכר הטרחה ענו ברשות כי "החלטת הרשות להתחדשות עירונית לפיו על יזם לממן את הוצאות עו"ד של הדיירים, אין בה כדי לקבוע ולהכשיר, בניגוד לדין ספציפי הקיים בחוק מע"מ, את ניכוי מס התשומות בידי היזם. המבחן, לצורך ניכוי מס תשומות, הוא מבחן זהות מקבל השירות ולא מבחן המממן בעד השירות".