ועדת הערר נגד הדיווחים השגויים במגזר הערבי

ועדת הערר של מחוז חיפה דחתה לאחרונה ערר שהגישו בעלי קרקע בכפר קרע בדרישה לקבל מיליוני שקלים פיצוי מהמדינה בעקבות ירידת ערך הנגרמת לקרקע שלהם מתוכנית לסלילת כביש. הנימוק שנתנה הוועדה הוא שלא ניתן לאחוז בחבל בשני קצותיו: גם למסור דיווח שגוי על עסקאות וגם לקבל פיצויים לפי נתוני האמת.  

לדבריה, מאחר שבמגזר הערבי קיים "נוהג פסול" של דיווח עסקאות שגוי לרשויות המס, בסכום מופחת מן הסכום האמיתי, על מנת לשלם מס מופחת, אזי גם במקרה של מתן פיצויים יש להתחשב בדיווחי המחירים הרשמיים, בלי יכולת לטעון כי אלה אינם מייצגים נכונה את המציאות.

כפר קרע צילום: אלעד גרשגורן

הכביש המתוכנן אמור לעבור באמצע החלקה של התובעים, ובשלב זה התביעה היא על ירידת ערך של הקרקע שנותרה בבעלותם. בשלב מאוחר יותר הם צפויים להגיש תביעה לפיצויי הפקעה על הקרקע שהופקעה מהם לטובת הכביש. בעלי הקרקע, יורשים של הבעלים המקורי, הגישו תביעת פיצויים נגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה עירון, בטענה כי הקרקע שבבעלותם נפגעה בעקבות תוכנית שאושרה ב־2008 שמטרתה התוויית מערכת דרכים עירונית ראשית לתוך כפר קרע, ובמסגרתה שונה ייעוד שטח חקלאי ושטח מגורים לייעוד דרך.

לתביעה צורפה חוות דעת של שמאי המקרקעין מסארווה סוהיל, שלפיה הפגיעה בשווי הקרקע מוערכת ב־2 מיליון שקל. הוועדה המקומית עירון הציגה שומה נגדית שערך השמאי יוסף אגבריה לפני יותר מעשר שנים, שלפיה הפגיעה בשווי הקרקע מוכרת ב־110 אלף שקל בלבד.

באמצע 2015 הגיש בעל הקרקע ערר על החלטת הוועדה המקומית, ובינואר 2016 קיימה ועדת הערר דיון. בסופו פנו הצדדים לחוות דעתו של השמאי המייעץ עאטף עאלם, שבחן את טענות הצדדים, ובספטמבר 2019 נתן החלטה מנומקת שלפיה שווי ירידת ערך הקרקע בעקבות התוכנית מוערך ב־410 אלף שקל .

בעלי הקרקע הגישו ערר והתבססו על שומה שנערכה על ידי שמאי המקרקעין אריה אריאל בשנת 2012 בנוגע להשפעתה של אותה תוכנית על קרקע סמוכה. לטענתם, קביעת גובה הפיצוי על בסיס השווי המדווח לשלטונות המס מתעלם מהשווי הריאלי המאפיין את שוק המקרקעין במגזר הערבי הכפרי. לטענת אריאל, “יש בעייתיות בניתוח שוק הנדל”ן במגזר הערבי הכפרי בשל השונות הגבוהה בין דיווחי עסקאות למס שבח לבין הערכות של מעריכי מס שבח”. בנוסף נטען שהשומה אינה מפורטת דייה, ואינה מתייחסת לקרבת הכביש המתוכנן לאזורי מגורים ולפוטנציאל המגורים.

ועדת הערר, בראשות עו"ד מיכל הלברשטם דגני, דחתה את הערר והחליטה לקבל את עמדת השמאי המייעץ עאטף עאלם: "דיווחים שגויים לרשויות המס אינם יכולים להיות טעם לאי־הסתמכות על עסקאות, לפחות כל עוד לא הוכח כי הם אכן שגויים. ודאי שלא ניתן לבקש ליהנות מהגדלת פיצוי בגין פגיעה שנגרמה עקב אישורה של תוכנית, בשל כך שעסקאות ההשוואה מבוססות לכאורה על דיווחים שגויים.

“לא ניתן לקבל מצב שבו מחד ישתרש נוהג פסול של דיווח שגוי לרשויות בסכום מופחת מן הסכום האמיתי, ומאידך - בעת פיצוי בעל המקרקעין עבור פגיעה שנגרמה למקרקעין יתבקשו הרשויות שלא להתחשב בעסקאות מדווחות בטענה שהן אינן מייצגות את מלוא שווי המקרקעין".

את התובעים ייצג עו”ד מג’יד עתאמנה.