ישראל כץ משחק באש - אבל אין לו ברירה

שר האוצר ישראל כץ משחק באש. המהלך הדרמטי שהוא יביא השבוע לאישור הממשלה, תחת הכותרת "התוכנית להאצת הבנייה במשק", יכול בקלות להיקרא גם "התוכנית להזנקת מחירי הדירות בישראל".

כשהריבית בשפל ואין שום תחזית שהיא תעלה בקרוב, כששוק ההון משייט ברמות שיא וכל מי שעיניו בראשו חושש מטלטלה ושינוי כיוון, כשהשקעות נדל"ן מעבר לים הופכות להרבה פחות רלבנטיות בעולם ללא טיסות, התמריץ לכל מי שיש לו הון פנוי (וגם מי שלא) לחזור ולהמר על שוק הדיור המקומי – ודאי נוכח הפחתה מיידית של המדרגה הראשונה במס הרכישה מ-8% ל-5% - יכולה מאד מהר להצית את האש ואת מחירי הדירות.

שר האוצר ישראל כץ צילום מסך: לע"מ

בשנים 2008-2010, כשהעולם היה במשבר כלכלי עולמי והמשקיעים חיפשו מקלט בטוח והסתערו על שוק הדיור בישראל, נרשמו פה עליות שנתיות דו ספרתיות במחירי הדירות. כעת, כשהמשבר הכלכלי העולמי לא פחות מאיים וכאשר הציבור הישראלי גם ככה מתוח עד הקצה ומוחה ברחובות, השר כץ בוודאי לא רוצה להיות חתום על שיחזור התוצאות ההן.

מצד שני, בצוק העתים, אולי שר האוצר גם מוכרח לשחק באש. כשהכלכלה במצב כל כך קשה, תקציב המדינה כבר מתמודד עם בור צפוי של מאות מיליארדים וקבלנים רבים עלולים להרים ידיים ולקרוס תחת חובות עתק שנטלו לרכישת מגרשים ביוקר, מכות חשמל אגרסיביות הן לפעמים המוצא האחרון. גם כדי להזרים עסקאות לשוק היבש וגם כדי להזרים כסף לקופה הדלילה. שר האוצר רואה את ההכנסות ממסים מדרדרות במהירות ואת הקבלנים מורידים רגל מהגז מרצון או בשל אילוץ (בהעדר רכישות, אף גוף לא יממן להם בחדווה את הפרויקט), והוא מזהה הזדמנות להכניס חמצן לשוק.

כל אלף דירות שיקנו משקיעים (בשנה שעברה הם קנו בסה"כ 14 אלף דירות ובאפריל האחרון ירדה כמות המשקיעים לשפל של 245 דירות בלבד) יזרימו לו כ-75 מיליון שקל במיסים, גם אחרי שהוא יפחית את מס הרכישה למינימום של 5%.

בנוסף, לאחר ששר האוצר כחלון בחר להניח את המשקיעים במוקד המאבק שלו במשבר הדיור, חשוב להחזיר דברים לפרופורציות. משקיעי הדירות הם לפני הכל משכירי דירות. במשוואה פשוטה של היצע מול ביקוש, ככל שיהיו יותר דירות להשכרה, לשוכרים שלנו יהיה קל יותר וזול יותר לשכור פה דירות. וכשברור שבשנים הקרובות יותר ויותר צעירים ומשפחות יתקשו לגייס הון עצמי ויבחרו בפתרון השכירות, אולי כדאי לשנות גישה ולהפסיק לחגוג ירידה חודשית ב"מלאי הדירות" (מאפריל 2016 ועד מרץ האחרון נגרעו מהמלאי – רכישות משקיעים מול מימושים - 23,500 דירות). במציאות הנוכחית, כשהציבור יושב על הר של מזומנים, הבנקים לא מציעים לנו כלום בחסכונות וההשקעה בניירות ערך נראית לרבים מסוכנת ומפחידה, משקיעים רבים מוכנים להשכיר דירה גם תמורת תשואה ברוטו של פחות מ-2% - עיסקה בהחלט לא רעה גם עבור השוכרים, שרק מדמיינים לא פעם שהמשכיר עושה עליהם סיבוב גדול בהרבה.

בזמן שהמדינה עושה מאמצים כבירים, מסבסדת קרקעות ונותנת לקרנות נדל"ן לקנות דירות להשכרה במס רכישה מופחת של 0.5% בלבד, קשה שלא להצדיק הורדת מס רכישה למשקיעים פרטיים ל-5%, חרף התדמית המרושעת של משקיעי הדירות. מה גם שלא בטוח שמו"מ מול חברת ביטוח או קרן הריט בנוגע לחידוש החוזה יהיה בהכרח פשוט ונוח יותר.

ובשורה התחתונה, צריך לזכור שכץ לא באמת מעז להרעיד כעת את אמות הסיפים. כמו סעיפים אחרים בתוכנית הכלכלית שהציגה הממשלה בימים האחרונים, באוצר מפספסים את גודל השעה כדי לקדם רפורמות גדולות ומתבקשות למשק.

בימים כאלו, נכון היה יותר לבצע שידוד מערכות משמעותי בהרבה, שיתקנו גם עיוותים בעולמות מיסוי הנדל"ן למגורים בישראל. מס הרכישה אמנם מאוד נוח לגבייה על ידי רשות המיסים (אחוז ממחיר העיסקה), אבל הוא "מס טיפש" שאינו תלוי ברווחיות העסקה והוא מונע לא מעט עיסקאות חדשות מצד משקיעים שהיו שמחים להתגלגל מהשקעה להשקעה. לאחר שהפטור ממס רווחי הון (מס שבח – 25% מהפער בין קנייה למכירה) בעת מכירת דירה להשקעה בוטל ב־2014 (הפרחים לשר יובל שטייניץ), היה יותר ממתבקש למסות את דמי השכירות, שזוכים לפטור עד לתקרה של 5,000 שקל בחודש, שאריות מהוראת שעה שנקבעה בשנות העלייה מברית המועצות.

אבל במקום זה, שר האוצר מעדיף בסה"כ להקדים מעט את ביטול הוראת השעה שהיתה מסתיימת בסוף 2020. גם הפעם, לא קיבלנו שום מהלך אמיץ ומקורי שיוכל להבריא את המשק.