"בתרחיש פסימי מחירי הדירות צפויים לרדת בשנה הקרובה בשיעור חד ספרתי"

"בתקופה הקרובה משבר נגיף הקורונה צפוי להוביל לירידה תלולה בפעילות בשוק הדיור, עם עצירת עסקאות מחיר למשתכן וירידה של עשרות אחוזים במספר העסקאות בשוק החופשי. על רקע זה, עליית מחירי הדירות צפויה להיעצר ובמידה שמשבר נגיף הקורונה יתמשך יכולה לחול גם ירידה זמנית במחירים", כך מעריך אלון קול קרייז, כלכלן מחקר באגף הכלכלה בבנק לאומי, בסקירה על שווקי הנדל"ן בישראל אשר הגיעה לידי כלכליסט.

לדברי קול קרייז, מאחר וחוסר הוודאות שולט כרגע בשווקים כלכלני הבנק ניתחו מספר תרחישים אפשריים, כך, הערכה היא כי במקרה של אירוע קצר נראה רק התמתנות של עליית המחירים וקיפאון, ובמקרה של משבר ארוך יותר הצפי הוא שנראה ירידות מחירים אך הן לא יהיו יותר מירידות חד ספרתיות ולתקופה קצרה שלאחריה ישובו העליות.

לדבריו, "תרחיש של ירידות קיצוניות לא נראה לנו סביר בעיקר לאור צד ההיצע אשר מצביע על כך שהיקף הדירות הנכנסות לשוק גדל בקצב נמוך ביחס לנדרש מן הצרכים הדמוגרפיים. קצב הגידול בהיצע הנכנס אף צפוי לרדת בתקופה הקרובה, לנוכח השיבושים הנגרמים לפעילות ענף הבינוי בהגדרתו הרחבה (וועדות בינוי, פעילות עיריות, פעילות משרדי תכנון שונים וגם מחסור אפשרי בפועלים ובחומרים)".

הערכה של הכלכלנים, היא כי עם החזרה לשגרה, רוכשי דירות פוטנציאלים שיושבים כעת "על הגדר" צפויים לחזור לשוק, ומנגד, קצב הגידול בהיצע הנכנס צפוי להישאר איטי יחסית, לאור קצב התחלות הבנייה הנמוך כיום ולנוכח ההאטה שנגרמה לקצב הבנייה בגלל משבר נגיף הקורונה. לכן, הצפי הוא כי נראה פחות רוכשי יד ראשונה בשל ההרעה בשוק העבודה, לצד גל משמעותי של משקיעי נדל"ן שיחזרו לשוק לאחר שנכוו בהשקעות פיננסיות, ויעדיפו שוק "בטוח יחסית" וממשי של דירות. חלק מהערכות הכלכלנים שמוצגות כיום מתבססות על משברים קודמים ובעיקר על המשבר של 2008. כמו כן, המחקר מבוסס על הערכות האוצר ולפיהן לאחר המשבר מרבית מאלה שפוטרו או יצאו לחל"ת ישובו לשוק העבודה והאבטלה תעמוד על 7%-8%.

חשש לפגיעה בחברות קטנות וממונפות

למשבר תהיה השפעה לא רק על רוכשי הדירות, ברמת היזמים, סבורים בבנק, כי הירידה בהיקף העסקאות עשויה לפגוע בחברות קטנות וממונפות ולהגדיל את סיכוני הנזילות בענף. בנוגע למחיר למשתכן נכתב כי מחצית מהדירות שהוגרלו טרם נמכרו לזוכים ולכן בסיום התקופה נראה חזרה של עסקאות אלה. כמו כן, קצב התחלות הבנייה ירד וככל שהמשבר יחריף כך הוא יאט עוד יותר גם בגלל ירידה בהיקפי התכנון ופגיעה ביכולת ובמוטיבציה של יזמים להתחיל במיזמים חדשים.

אילוסטרציה צילום: דוד הכהן

בחלוקה לאזורים מעריכים בלאומי, כי בשל נקודת הפתיחה הטובה בת"א וסביבתה במסגרתה נרשמו עליות בהיתרים ובהתחלות בנייה, עליית מחירים בסיום משבר הקורונה צפויה להיות מרוסנת יותר באזור זה לעומת אזורים אחרים שבהם צפוי לחץ של ביקושים. נקודה נוספת הקשורה לשוק הדיור למגורים קשורה למשקיעים, ניתוח לקחי העבר ממשברים קודמים הצביע על כך שלאחר נפילות בשווקים, חלק גדול מהכסף שיוצא משוק ההון חוזר לשוק הנדל"ן שנתפס כיציב יותר בקרב המשקיעים.

מה יהיה בתחום המשרדים?

בענף הנדל"ן למשרדים, מדדי הפעילות בשוק המשרדים (מחירי שכירות, שיעור תפוסה), שהיו בשיא בסוף 2019, צפויים לרדת בתקופה הקרובה, לאור ירידה בביקוש למשרדים כתוצאה ממשבר נגיף הקורונה. הפגיעה הקשה יותר תהיה במשרדים המאכלסים עסקים קטנים, לחללי עבודה משותפים ולמשרדים הממוקמים בפרברי מטרופולין ת"א.

גם מחירי השכירות צפויים לרדת וכאן הם ירדו מהר יותר דווקא בתוך ת"א. גם כאן חלק מהמסקנות נובעות ממשברי עבר בהם ראו את אותה המגמה. לדברי קול קרייז, ההסבר לכך הוא שבאזור ת"א יש חברות מבוססות יותר שיוכלו ללחוץ על בעלי הנכסים ולזכות בהנחות בדמי השכירות, כשמנגד, בפרברים התפוסה היא מראש נמוכה יותר והירידה במשברים חדה יותר, ולכן בעלי נכסים פחות רוצים להתפשר על המחירים. המשמעות בשטח תהיה שבפריפריה נראה יותר ירידה בתפוסה ופחות במחירים, ובת"א תהיה ירידה מופחתת בתפוסה וירידה גדולה יותר במחירים.

בנוגע לגמר בנייה, הצפי בת"א הוא לקצב כניסה מתון יחסית של שטחי משרדים חדשים בשנה הקרובה, באופן שעשוי לסייע במניעת נפילה חזקה במדדי הפעילות בשוק. בטווח הבינוני (שנים 2021-2023), צפוי להיכנס לשוק המשרדים היצע בהיקף נרחב יחסית. ההיצע הנרחב עשוי, גם במידה שתחול התייצבות בכלכלה, להשפיע לשלילה על מחירי השכירות ושיעורי התפוסה בשוק, בפרט בפרברי גוש דן, שם מתרכז חלק ניכר מההיצע החדש שצפוי להיכנס.

ארכיון צילום: שי שבירו

מהסקירה עולה, כי ענף המסחר עשוי להיות זה שיסבול בחדות ממשבר הקורונה, הגידול המשמעותי בהתחלות הבנייה של שטחי מסחר בשנים 2018-2019 עלול להוביל באזורים מסוימים לעודף בשטחי מסחר, כאשר הבנייה תגיע לשוק. עודף זה עלול להיות משמעותי, אם משבר הקורונה יתארך ויפגע באופן משמעותי בכוח הקנייה של הציבור, זאת לצד פגיעה ניכרת בענפי משק מסוימים השוכרים שטחי מסחר, שיבקשו לצמצם את פעילותם ויפנו שטחים מושכרים.

עיקר הגידול צפוי בפרברי ת"א כמו חולון וראשון לציון אך גם באזורים מרוחקים יותר כמו באר שבע שבה עודפי ההיצע יגדילו את הסיכון. לדברי קול קרייז, יש להבדיל בין סוגי שונים של שטחי מסחר, למשל המרכזים המסחריים השכונתיים חסינים יותר מפגיעה כי הם עונים על צורך אמיתי של שירותים קרובים לבית, בתקופה הנוכחית, לעומת הקניונים שחלקם מגיעים מעמדה פתיחה גרועה וצפויים להיפגע עוד יותר לנוכח המצב. כמו כן יתכן מצב שבו השוק לא חוזר לנקודת האפס לאור שינוי בהרגלי הצריכה כמו הגדלת הרכישות באינטרנט, מצב שצפוי לפגוע עוד יותר בשטחים הללו.