הקבלנים: מחדלי הממשלה ייקרו את הדירות ב־29%

הקבלנים מאשימים את הממשלה בהתייקרות הדירות בעשור האחרון. מניתוח שביצעה התאחדות הקבלנים בוני הארץ עולה כי מאז 2011 זינקו המחירים ב־48%, כשהסיבה העיקרית לכך היא כישלונה של הממשלה בטיפול בחסמי הבנייה. לטענת הקבלנים, הממשלה אחראית להתייקרות ב־29%, והיתר מקורו בעליות המחיר של תשומות הבנייה - כלומר המדינה גרמה לנזק כספי של כ־500 אלף שקל לרוכש דירת ארבעה חדרים חדשה ממוצעת בשווי 1.7 מיליון שקל.

על פי התאחדות בוני הארץ, הממשלה לא הקצתה מספיק קרקעות לבנייה למגורים; זמן הבנייה התארך בגלל מחסור בכוח אדם; וגם הליכי הרישוי הפכו מסורבלים ואטיים. כל אלה הובילו לכך שמספר הדירות החדשות שנבנות בשנה אינו מצליח להדביק את העלייה במספר משקי הבית, עד לכדי מחסור מוערך של 165 אלף דירות כיום.

ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, אמר ל"כלכליסט" כי את הפער הזה אפשר לצמצם אם מספר הדירות שנבנות מדי שנה יגדל ב־20 אלף. לדבריו, תנופת בנייה כזו חשובה למשק לא רק בגלל מחירי הדירות, אלא כי "20 אלף דירות בשנה יוצרות הכנסה של 10 מיליארד שקל ממסים וממכירת קרקע. אנחנו קטר שמוביל את המשק. תנו לנו לבנות יותר והמדינה תצמצם את הגרעון שלה". סרוגו הוסיף כי במיוחד צריך לעודד בנייה בהליכים של התחדשות עירונית: "בנייה רק של עשירית מהפוטנציאל בהתחדשות עירונית תאפשר לצמצם דרמטית את הפער בין צורכי המשק לכמות הדירות החדשות שמתווספות מדי שנה. מתח הרווחים בתחום הזה גבוה יחסית, ויאפשר להוריד את מחירי הדירות. אנחנו נמצאים בשוק שבו ההיצע נמוך מהביקוש ולכן המחירים לא יורדים. ברגע שנבנה כמות מסיבית של דירות בהתחדשות עירונית המחירים יתחילו לרדת".

אין קופצים על המכרזים

מאז 2009 עד 2018 נוצר פער של 85 אלף דירות בין כמות משקי הבית שנוספו למשק בכל שנה ובין כמות הדירות שבנייתן הסתיימה בכל שנה. הפער הזה החלה להיווצר ב־2005, ובסך הכל מאז קיים מחסור מצבר של 165 אלף דירות. מדי שנה מתווספים למשק כ־50 אלף משקי בית, אך בשנים הראשונות של העשור הושלמה מדי שנה בנייתן של 45-38 אלף דירות בלבד. כדי לספק מענה לגידול האוכלוסייה ולצמצם את פערי העבר המשק צריך לייצר 70 אלף דירות מדי שנה.

בהיבט הזה אחד הכישלונות המרכזיים של המדינה, ובמיוחד של רשות מקרקעי ישראל, הוא חוסר היכולת לתרגם מכרזים לעסקאות בפועל, כלומר למכור קרקעות לחברות בנייה. בעשור האחרון נוצר פער מצטבר של כ־176 אלף דירות בין כמות הדירות שפורסמו במכרזים ובין כמות הדירות שנבנו במסגרת המכרזים. מדי שנה נוצר פער של עשרות אלפי דירות בין כמות הדירות במכרזים שרשות מקרקעי ישראל מפרסמת ובין מספר הדירות בקרקעות שבסופו של דבר מגיעות לידי הקבלנים.

ב־2019 למשל פורסמו מכרזים לקרקעות שעליהן אפשר לבנות 55 אלף דירות, אך בפועל הוקצו קרקעות לבניית 38 אלף דירות בלבד. בשנים 2018-2016 פורסמו בכל שנה מכרזים לבניית כ־70 אלף דירות. בפועל הוקצו קרקעות לבניית 36 אלף ב־2016, 46 אלף ב־2017, ו־43 אלף ב־2018. הקבלנים ציינו כי מכרזים נכשלים בדרך כלל כאשר אינם אטרקטיביים מספיק לחברות הבנייה. לעתים הסיבה היא שהמכרז הוא לקרקעות בפריפריה שבה אין ביקוש לדירות; או שמחיר הקרקע שרשות מקרקעי ישראל דורשת אינו תואם את תנאי השוק.

שר האוצר משה כחלון ונשיא בוני הארץ ראול סרוגו. חסמי הבנייה טרם טופלו צילומים: דנה קופל, אוראל כהן

ההיתר התרחק

בתוך שלוש שנים התארך ב־40% משך הזמן שדרוש להוצאת היתר בנייה לפרויקטים של מגורים, מרגע הפנייה הראשונית עד קבלת ההיתר. בעוד זמן הוצאת היתרי הבנייה שהתקבלו ב־2015 עמד על כשנתיים בממוצע, משך הזמן הממוצע שנדרש להוצאת היתרי הבנייה שהתקבלו ב־2018 עבור פרויקט מגורים עמד על שנתיים ועשרה חודשים.

המשבר בהליכי רישוי והוצאת היתרי בנייה הוא תוצאה של מערכת רישוי זמין של מינהל התכנון, שאמנם נולדה במטרה טובה לאפשר הגשת תוכניות באופן מקוון באינטרנט, אבל העוסקים במלאכה, מהנדסים ואדריכלים, טוענים כי הוצאת היתר בנייה באמצעות התוכנה שהשיק מינהל התכנון היא מסורבלת. הנתונים היבשים שמציגים הקבלנים מלמדים כי לא רק שהיא לא צמצמה את פרק הזמן הדרוש להגשת תוכניות, היא אף האריכה אותו.

במקביל רפורמה אחרת שהוביל מינהל התכנון במטרה לייעל את התהליך לא מתקדמת כבר כמה שנים. ב־2007, בעקבות המלצות ועדת זיילר לבחינת אסון ורסאי, הוחלט להקים מכוני בקרה לשיפור הבטיחות בבנייה, שיעבדו במקום הוועדות המקומיות של העיריות. אלא שהמכונים הללו, שאמורים גם הם לייעל את ההליכים, עדיין לא פועלים.

איפה הפועלים

זמן בניית דירה התארך בעשור האחרון ב־21%, מ־24.8 חודשים בממוצע ב־2011 עד 30 חודשים ב־2019. ההסבר לכך הוא מחסור בכוח אדם בתחום העבודות הרטובות, המקצועות שנחשבים לקשים ושוחקים במיוחד. הקבלנים מתקשים לגייס כוח אדם מקומי לעבודות אלה, ולכן נעזרים בעובדים זרים ופלסטינים.

מספר העובדים האלה צמח בתקופת הכהונה של משה כחלון כשר אוצר מ־5,000 עובדים זרים, בעיקר סינים, ל־16 אלף היום; ומ־35 אלף פלסטינים לכ־65 אלף היום. עם זאת, הקבלנים מבהירים כי כדי לבנות 70 אלף דירות בשנה (20 אלף יותר מהקצב השנתי) נחוצים להם עוד כ־10,000 עובדים. הם מציינים כי יעילותם של העובדים הפלסטינים נמוכה משום שמספר ימי העבודה החודשי שלם נמוך בגלל סגרים, ומשום שהם צריכים לסיים את יום העבודה מוקדם יחסית כדי להספיק לעבור במחסום ולהגיע הביתה בשעה סבירה.

בנוסף לכך חסרים בתחום הבנייה כ־3,000 מנהלי עבודה. מדובר בתפקיד מפתח משום שעל פי החוק אתר בנייה לא יכול לעבוד אם מנהל העבודה לא נמצא באופן פיזי באתר. בגלל המחסור חברות הבנייה מסיטות את מנהלי העבודה שלהם לפרויקטים הרווחיים יותר, שהם לא תמיד בנייה למגורים. לכן הקבלנים קוראים להרחבת המכללות הטכנולוגיות, שבאחריות משרד הכלכלה, והקורסים להכשרת מנהלי עבודה.