הפתרון של עיריית ת"א למצוקת הדיור: תנשמו את איילון

עיריית תל אביב מכרה לגינדי החזקות קרקע בסמוך לנתיבי איילון עם תוכנית המאפשרת בניית דירות מגורים למרות זיהום האוויר החמור לאורך הנתיבים - שאמור היה למנוע שימוש למגורים בפרויקט.

העירייה נהגה כך אף שבפרויקטים על קרקעות פרטיות שבהם לא היתה מעורבת מבחינה כספית הקפידה העירייה לא לאשר מגורים לאורך הנתיב.

קשה לפספס את הפרסומות של חברת גינדי החזקות בשלטי החוצות מהחודשים האחרונים, המציעות דירה בפרויקט Upper House ביד אליהו בתל אביב בפחות מ־2 מיליון שקל. בפרסומות נראית הדמייה לילית של הפרויקט על רקע נתיבי איילון הסמוכים, כאשר על המגרש שבו פועל כיום חניון, הממוקם דרומית למגדל המשרדים אדגר360, תקים החברה שני מגדלי מגורים בני 30 קומות ו־704 דירות.

בפרסומות, שאליהן רתמה גינדי החזקות גם את הזמרת נטע ברזילי, נראות דירות במחיר אטרקטיבי, אך לא ניתן להסיק מהן דבר על המחיר הכבד של מגורים בסמיכות לנתיבי איילון – זיהום האוויר. עד כה, לפי החברה, היא מכרה 517 דירות בפרויקט בהיקף של 1.4 מיליארד שקל.

בינואר 2011 נכנס לתוקף חוק אוויר נקי, ביוזמת קבוצה של חברי כנסת ועמותת "אדם טבע ודין". החוק נועד לצמצם את זיהום האוויר, ואף לנקוט באמצעי זהירות להקטנת החשיפה לזיהום האוויר הקיים. אחת ההשפעות שהיו לחוק על מדיניות התכנון, באה ליד ביטוי בהוספת איכות האוויר לשיקולים של מוסדות התכנון השונים בעת אישור תוכניות בנייה חדשות, הן ברמה המקומית והן במחוזית. לפי המדיניות המעודכנת שהוביל המשרד להגנת הסביבה, יש להרחיק ממוקדי זיהום אוויר שימושים רגישים כגון מגורים, גני ילדים ובתי אבות, ולהעדיף לאשר במקומם שימושים שאינם רגישים כגון תעסוקה, מסחר ומלונאות.

כך למשל בדיון שהתקיים לאחרונה על תוכנית הבנייה המקודמת על ידי בעלי מגרש סיפולוקס ברחוב יגאל אלון 100, הצמוד למגדל אלקטרה, אישרה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה מגדל משרדים ומגורים הכולל 42 קומות. התוכנית שאושרה כללה משרדים ומלונאות בקומות 2–28, ואילו בקומות 29–42 אושרו דירות מגורים. הנימוק: "קומות המגורים מרוחקות במידה מספקת מנתיבי איילון, כך שלא צפויה להיות איכות אוויר ירודה", צוין בהחלטת הוועדה המקומית.

פרוייקט UPPER EAST upperhouse של גינדי צילום: אתר החברה

אז כיצד ייתכן שבכל זאת נבנים גם היום מגדלי מגורים חדשים בסמוך לנתיבי איילון? התשובה לכך היא שתוכניות הבנייה לאותם מגדלים הן תוכניות ישנות, שאושרו לפני כניסת חוק אוויר נקי לתוקף ב־2011. כך למשל מגדל המגורים מידטאון בדרך בגין, הסמוך לנתיבי איילון, שאמנם נבנה ואוכלס בשנים האחרונות, אך התוכנית להקמתו אושרה ב־2009. כך גם פרויקט מגדלי הצעירים בדרך בגין שמצוי בשלבי בנייה מתקדמים ואושר אף הוא באותה שנה. גם מגדל המגורים פארק בבלי שהקימה אלעד מגורים על חורבות שכונת גבעת עמל בקרבת נתיבי איילון, אמנם אוכלס בשנה האחרונה, אך התוכנית להקמתו אושרה לפני שנים רבות.

קרקע למגורים שווה פי 3

בניגוד לתוכניות חדשות, שוועדות התכנון והמשרד להגנת הסביבה נותנים דעתם לסוגיית השלכות זיהום האוויר התחבורתי על פרויקט הבנייה העתידי, כשמדובר בתוכניות בנייה מאושרות ישנות, היזם רשאי לממשן מבלי להידרש לדיון על השימושים בקרקע. התוצאה היא שתחת עיניהן הפקוחה של הרשויות, מתווספות דירות סמוך למוקדי זיהום אוויר, ויותר תושבים נחשפים לזיהום, רק בגלל שמדובר בתוכניות שאושרו לפני 2011. לרשות המקומית יש קושי לשנות יעוד של קרקע בבעלות פרטית ממגורים לתעסוקה, כאשר חלה עליה תוכנית בנייה מאושרת. זאת מכיוון שמהלך כזה, בדומה להפקעה, יחשוף את הרשות לתביעות פיצויים של מאות מיליוני שקלים, ואף מיליארדים, אם היקפי המהלך יהיו נרחבים. שכן, קרקע למגורים בתל אביב שווה כיום פי 3 מקרקע לתעסוקה.

גם תוכנית הבנייה שחלה על המגרש שעליו מתכננת גינדי להקים את מגדלי המגורים ביד אליהו היא אמנם תוכנית ישנה, שקיבלה תוקף עוד בשנת 2001, אך בניגוד גמור למגרשים שמצויים בבעלות פרטית, מי שהחזיקה בו עד לפני שנה היתה עיריית תל אביב. העירייה, שמודעת היטב לבעיית זיהום האוויר בנתיבי איילון, היתה יכולה להחליט בכל עת מהם השימושים שייבנו על המגרש ולצמצם את היקף דירות המגורים הסמוכות למוקד הזיהום. שכן בידי העירייה כל הסמכויות לתכנן ולאשר שינוי יעוד לקרקע, כאשר היא גם הבעלים, וגם זו שמוכרת בסוף את הקרקע ליזמים פרטיים.  

ראש עיריית תל אביב-יפו רון חולדאי צילום: יאיר שגיא

המגרש שבו החזיקה עיריית תל אביב כולל 9.6 דונם, וממוקם בין רחוב השלושה מצפון, נתיבי איילון ממערב, רחוב וינגייט מדרום ופארק גלית ממזרח. זכויות הבנייה על המגרש כוללות שטחים עיקריים של כ־40 אלף מ"ר, שטחי שירות ומרתפי חניה. גינדי החזקות זכתה במרץ 2018 במכרז שפרסמה העירייה למכירת המגרש, תמורת 415 מיליון שקל.

התוכנית המאושרת שחלה על המגרש מאפשרת גם שימושי תעסוקה וגם מגורים. את המכרז פירסמה העירייה לראשונה במאי 2017 אך לא נרשמו לו ביקושים מלבד הצעה אחת בהיקף של 286 מיליון שקל שהגישו החברות קנדה ישראל ואקרו נדל"ן, שהיתה נמוכה מאומדן העירייה. בעירייה העריכו כי ניסוח המכרז, שלא כלל את המילה מגורים, הביא לכך שחברות הנדל"ן לא היו מודעות לאפשרות להקים על המגרש דירות מגורים.

נתיב הכסף של העירייה

בינואר 2018 פירסמה העירייה את המכרז בשנית, כאשר הפעם ניתנה הבהרה בשפה ברורה כי המגרש מיועד גם למגורים, ועל כן העריכו בעירייה כי בסיבוב השני יהיו ביקושים רבים למגרש, שאותו העריכה העירייה ב־380 מיליון שקל. בעירייה צדקו, ולמכרז בגירסה החדשה נרשמו ביקושים גבוהים, כאשר מלבד גינדי, התמודדו במכרז גם קנדה ישראל, שהציעה 403 מיליון שקל, ואשטרום שהציעה 365 מיליון שקל. מחיר המינימום למגרש עמד על 330 מיליון שקל.

לאחר מכירת המגרש לגינדי, נאלצה הוועדה המקומית להתמודד עם נושא הזיהום. התמודדות שהיתה נחסכת ממנה לו היתה מגבילה את השימושים המותרים במגרש למשרדים. בדיון שהתקיים בסוף ספטמבר בוועדה המקומית בתוכנית העיצוב שהגישה גינדי החזקות לאישור הוועדה, העלה סגן ראש העירייה ראובן לדיאנסקי את נושא הזיהום, בעקבותיו החליטה הוועדה לאשר את התוכנית בכפוף לאישור של הרשות לאיכות הסביבה בעירייה, כאשר במידה והרשות תציין שלא ניתן לבנות מגורים על המגרש, הנושא יגיע לדיון נוסף בוועדה עם ההתאמות הנדרשות.

בדיון העלתה חברת המועצה מלי פולישוק גם את שאלת השימושים הרגישים ושאלה היכן יוקמו גני ילדים שישרתו 700 דירות? התשובה שקיבלה היא כי בתוכנית יש 4,200 מ"ר שמוקצים לטובת שטחי ציבור וכרגע הפרוגרמה המתגבשת היא לטובת מוסדות של מינהל השירותים החברתיים, אך לפי הצורך אפשר יהיה להקים גם גני ילדים. פולישוק השיבה: "ילדים וזקנים סובלים מזיהום הכי הרבה". על כן השיב לה יו"ר הוועדה המקומית דורון ספיר כי "גני ילדים לא יהיו שם".

ברשות לאיכות הסביבה בעיריית תל אביב הסבירו כי למרות שמדובר בתוכנית ישנה חייבו את גינדי החזקות להגיש מודל איכות אוויר לאישורה של הרשות העירונית. המודל, שהגישה גינדי החזקות ואושר על ידי הרשות לאיכות הסביבה, קבע שבגלל הטופוגרפיה של המגרש, וקומת הלובי הגבוהה, קומת המגורים הראשונה מתחילה מגובה של 16 מטרים מעל האיילון. האם מגורים בגובה של למעלה מ־16 מטרים מעל מוקד התחבורה מהמזוהמים בארץ, מבטיחים נחת לריאות של התושבים העתידיים במגדלים? במגרשים אחרים, כמו סיפולוקס, קבעה העירייה כי מרחק סביר מהאיילון להבטחת איכות האוויר הוא קומה 29 ומעלה, כלומר מרחק של כ־100 מטרים. העיסוק בשאלה זו היה נחסך לו היתה העירייה פועלת להגביל את השימושים למגורים בקרקע לטובת שימוש משרדים.

"עדיף לגור בקומה 20"

"חוק אוויר נקי הוא חוק מצוין שמפחית זיהום אוויר", אומר ח"כ לשעבר דב חנין מיוזמי החוק. "ניכר שעיריית תל אביב הפרה את החובה שמוטלת עליה לפי החוק, שהיא מניעה וצמצום של זיהום אוויר". לדברי ד"ר אריה ונגר ראש תחום אוויר ואנרגיה בעמותת "אדם טבע ודין", "ישנו זיהום אוויר ראשוני – פליטות ישירות ממקור פליטה כמו אגזוז. וזיהום אוויר שניוני – חומרים כימיים שממשיכים להגיב באוויר ויוצרים שינוי באיכות האוויר גם בהמשך. ברור שכאשר הקרבה לכביש גדולה יותר – ההשלכה הבריאותית גדולה יותר, כי ככל שהאוויר מתפזר רחוק יותר הוא נמהל. יש הבדל גדול בין זיהום האוויר למטה, סמוך לכביש, לבין הזיהום למעלה, כאשר רמות זיהום האוויר יורדות בצורה משמעותית כשעולים למעלה. אם נגזר עליי לגור באיילון, כן הייתי מעדיף לגור בקומה 20 ולא בקומה ראשונה. מנגד, זיהום האוויר השניוני הוא יותר הומוגני, ופחות מושפע מכמה מטרים או קומות למעלה או למטה, וצריך לדעת שיש בו חומרים שמאוד מזיקים לבריאות".

לדברי ונגר, "המחלות הראשונות כתוצאה מזיהום אוויר הן מחלות לב־ריאה, כמו התקפי לב, החמרה של אסטמה, ירידה בתפקודי ריאה, ועוד. עשן של דיזל למשל נחשב על פי ארגון הבריאות העולמי לחקר הסרטן (IARC) כגורם ודאי לסרטן לבני אדם. לכן הפתרון צריך להיות תשתיתי ולא לברוח כמה קומות למעלה. זיהום אוויר מתחבורה גורם לנזקים בכל הגבהים. לכן יש היגיון בקביעה שלאורך צירי תנועה ראשיים יהיו משרדים ולא מגורים, כי אנשים לא נמצאים במשרדים בלילה, לא בשבתות וחגים, וגם לא שוהה בהם אוכלוסיה של תינוקות, ילדים וקשישים שיותר רגישים לזיהום".

מעיריית תל אביב נמסר: "התוכנית המאושרת במגרש המדובר מאפשרת גם שימושי מגורים ומשכך לא היה צורך בתב"ע חדשה כדי ליעד את הפרויקט למגורים – שימוש הרלוונטי ביותר כיום לצרכי העיר, התושבים והיזמים כאחד. על מנת לדאוג שתמהיל הדירות יהיה על פי הבנתה של העירייה את צרכי התושבים, דרשה העירייה את תוכנית העיצוב והבטיחה את האינטרס הציבורי. באשר לזיהום האוויר באזור, הרשות לאיכות הסביבה פועלת על פי הנחיות המשרד להגנת הסביבה ועל פי המודל שלו, המהווה כלי הבקרה על נושא איכות האוויר. היזמים הגישו את המודל הנדרש בתחום איכות האוויר וקיבלו את אישור המשרד להגנת הסביבה".

מהמשרד להגנת הסביבה נמסר: "המשרד בוחן דרכים שונות להתמודדות עם זיהום זה, על ידי דרישה לערוך מודל פיזור זיהום אוויר בתוכניות הכוללות שימוש רגישים (מבני ציבור ומגורים) בטווח של עד 150 מטר מכבישים המובילים מעל ל־100 אלף כלי רכב ביממה (ביניהם נתיבי איילון). לגבי הפרויקט המדובר כל הטיפול בהיתר הבנייה נמצא תחת עיריית ת"א. למעט מענה מקצועי כללי בלבד, למשרד לא היתה מעורבות ישירה בפרויקט".