משרד המשפטים ללשכת עוה"ד: הסדירו את תפקיד עוה"ד בהתחדשות עירונית
בפנייה של משרד המשפטים לוועדת האתיקה של הלשכה, נאמר כי יש לשנות מצבים בהם עורכי דין המייצגים בעלי דירות מקבלים תשלום מהיזם ומצויים בניגוד עניינים
משרד המשפטים מבקש להסדיר את תפקידם של עורכי דין המייצגים דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית.
במכתב ששלחו עו"ד כרמית יוליס (ראש תחום נדל"ן במשרד המשפטים), ועו"ד אסתי ורהפטיג-בס (מחלקת ייעוץ וחקיקה אזרחי), ליו"ר וועדת האתיקה בלשכת עורכי הדין עו"ד מנחם מושקוביץ, הועלו סוגיות הנוגעות לתפקידו של עורך דין הדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית אשר לשיטת משרד המשפטים דורשות הסדרה. הסיבה: קביעות שכבר נעשו בעבר בנושא אינן מיושמות ואינן ידועות.
כך למשל ועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין כבר קבעה במהלך השנים האחרונות כי אסור לעורך דין המייצג את בעלי הדירות בהתחדשות עירונית לייצג גם את היזם. עוד נקבע כי אסור לעורך הדין לקבוע את שכרו בהסכם מול היזם, אלא רק מול בעלי הדירות.
פרויקט תמ"א 38 (ארכיון)
בהחלטה נוספת נקבע כי במקרה שהיזם הוא לקוח קבוע של משרד עורכי דין, אסור לעורך דין מאותו משרד לייצג את בעלי הדירות בעסקת התחדשות עירונית מול אותו יזם.
יוליס וורהפטיג-בס מציינות כי למרות קביעות חד משמעיות אלה, מפניות שהגיעו לרשות להתחדשות עירונית, עולה כי חלק גדול מעורכי הדין והדיירים לא מכירים את החלטות ועדת האתיקה, ועדיין יש מקרים שבהם עורך הדין מייצג את היזם ואת בעלי הדירות יחדיו, או מייצג את בעלי הדירות כאשר היזם הוא לקוח קבוע שלו.
עפ"י המכתב, על ועדת האתיקה לקבוע כי מנגנון שכר הטרחה לא ייגזר ממספר הדירות בפרויקט.
עוד מתבקש לקבוע במפורש כי עורך הדין שמייצג את בעלי הדירות ייבחר בידי בעלי הדירות ולא בידי היזם. בנוסף, יש לקבוע כי היזם לא ישלם לעורך הדין את שכר טרחתו ישירות, אלא יפקיד את הסכום שאמור לשמש למימון ייצוגם המשפטי של בעלי הדירות בחשבון נאמנות, ממנו ישולם שכר טרחת עורך הדין. בעלי הדירות יוכלו להחליף את הנאמן בהחלטת רוב.
עוד מתבקשת קביעה לפיה עורך דין אינו יכול לייצג בעלי דירות מול יזם מסוים, תוך כדי ייצוג היזם בפרויקט אחר. גם במקרים בהם עורך הדין ייצג את היזם בעבר, סבורים במשרד המשפטים כי ייצוג הדיירים מול היזם
בפרויקט עכשווי, מעלה חשש לניגוד עניינים ועל כן עליו להימנע מכך.
משרד המשפטים מצא גם בעיה בייצוג של עורכי דין המחתימים דיירים על הסכמי ארגון, המקנים להם בלעדיות לקידום העסקה מול יזמים. מוצע כי עורך הדין יהיה מחויב לגלות לבעלי הדירות בטרם ייטול על עצמו את ייצוגם, אודות תפקידו הכפול וכן לגלות מראש את התמורה שבכוונתו לדרוש מהיזם על שירותיו כמארגן.
"לאור האינטרס הציבורי בקידום והגברת התחדשות עירונית בישראל, לצד השמירה על זכויות בעלי הדירות, אנו רואים חשיבות קריטית בקביעת כללים ברורים למסגרת פעילותם של עורכי הדין", ציינו
יוליס וורהפטיג-בס במכתבן.
