משרד המשפטים מעכב הפקעות מתחת לאדמה

בענף הבנייה נערכים לכניסה לתוקף של חוק התלת־ממד, שעבר בכנסת כבר לפני שנה, ונכון להיום מתעכב במשרד המשפטים. החוק מאפשר רישום בעלות נפרד לחלקות מעל הקרקע ומתחתיה, וצפוי בין היתר להפחית תשלומי הפקעה, ולחסוך כספי ציבור, בפרויקטים כגון חפירת מנהרות ובניית גשרים עליים. הצורך בחוק התגלה במלוא עוצמתו בעת תכנון ואישור תוואי הרכבת הקלה, במהלכו הוגשו התנגדויות רבות וצפו שאלות בדבר הבעלות על תת־הקרקע. כניסת החוק לתוקף תאפשר לרשויות להפקיע או למכור רק את תת־הקרקע, ולהשאיר את פני הקרקע בבעלות אחרת.

חוק התלת־ממד, שהוא תיקון לחוק המקרקעין, יחל להיות מיושם כנראה בשבועות הקרובים, אף שהוא היה אמור להיכנס לתוקף כבר ב־19 בדצמבר 2019. בינתיים משרד המשפטים טרם העביר לגופים הרלוונטיים, ובהם הרשויות המקומיות, את התקנות וההנחיות לרישום הבעלות החדש.

בעיריית תל אביב למשל אמרו אתמול כי הם רוצים ליישם את החוק, אך הנחיות יישום התיקון טרם הועברו אליהם ממשרד המשפטים. במשרד המשפטים אמרו בתגובה: "הרשות השלימה את כלל ההכנות הנדרשות להחלת החוק; סיוע וגיבוש טיוטת התקנות לייעוץ וחקיקה ומינהל התכנון (שעברו בשבוע שעבר במועצה הארצית), פיתוח טכנולוגי מחשובי המתאים לשינוי החקיקתי, כתיבת נהלים והעברת הדרכות לעובדים הרלוונטיים ולגופים הנושקים לנושא. חלק מיישום החוק מצריך תקנות תכנון ובנייה, מיפוי ורישום, ואלה נמצאים בימים אלו בעיצומם של הליכי אישור סופיים. אנו מקווים שבעוד מספר שבועות יתאפשר להתחיל ליישם את החוק ולרשום בפועל חלקות תלת־ממדיות".

רחוב אבן גבירול בת"א. נדרש להפקיע תת־קרקע לטובת הרכבת הקלה צילום: אוראל כהן

אנשי המקצוע בענף הבנייה חיכו לתיקון זמן רב ויודעים לספר על מקרים רבים שבהם הוא יוכל לפתור סוגיות של בעלות על קרקע ולסייע בקידום פרויקטים. עו"ד צבי שוב, המתמחה בתכנון ובנייה, מספק כמה דוגמאות לכך: "ברחוב אלנבי בתל אביב יש מרפסות מעל תוואי הרכבת, ויש צורך לרשום את המבנים בנפרד; ברחוב אבן גבירול היה צורך להפקיע חלק מהמדרכה בחזית המגדל שנמצאת בבעלות פרטית וכן את תת־הקרקע לטובת הקו הירוק של הרכבת הקלה. הבעיה שלבניין יש חלק שבנוי מעל המדרכה, ולפי החוק הישן אם אתה מפקיע את הרצועה, אתה מפקיע גם את הקרקע שמעל, כלומר את הבניין". לדבריו, ליצירת ההפרדה יהיו עוד הרבה שימושים כמו קירוי נתיבי איילון: "לא ניתן לבצע פרויקט כזה בלי רישום שונה לשכבות הקרקע השונות, רק כך יתאפשר להפריד את השטח שנוצר מעל לכביש וגם למכור אותו. כל החשיבה תשתנה, ואני מאמין שעוד נראה עסקאות שבהן מוכרים חלקי תת־קרקע".

עו"ד דולפין מינצר־כרמון, שותפה במינצר־כרמון, נסים, המלווה פרויקטים של התחדשות עירונית, מספקת דוגמה נוספת: "אנחנו מטפלים בבניין משרדים שבאמצע החלקה שלו עוברת דרך. מתחת לדרך בנו חניונים, ובמצב הקיים אי אפשר לבצע רישום נפרד ולהפריד את השכבות. כעת יתאפשר להפקיע רק את הכביש ולהותיר את החניון בבעלות פרטית".

יישום החוק נדרש במיוחד בפרויקטים של התחדשות עירונית, שברבים מהם נהרסים מבנים ישנים ובמקומם נבנים מגדלים עם חניונים תת־קרקעיים, קומות מסחר ושטחים ציבוריים. "אנחנו נתקלים במצוקה של קרקע בפרויקטים האלה למשל כשאתה רוצה לפנות שטחים לטובת הציבור, והפתרון הוא רישום רב־שכבתי", מסביר האדריכל יואב אומן, בעלים ושותף במשרד טיטו אומן אדריכלים. "יש לי לפחות שלושה פרויקטים שממתינים ליישום החוק. יש שטחים ציבוריים גדולים בבעלות העירייה, ואם היא תוכל לתת את תת־הקרקע לחניות, זה ימנע פגיעה בזכויות קניין, העירייה תוכל לקבל את השטחים שהיא צריכה, וגם הכדאיות הכלכלית בהרבה פרויקטים תעלה".