אלף דירות 50 מ"ר על סף אישור בהרצליה

באזור התעסוקה בהרצליה פיתוח מקודמות 35 תוכניות בנייה שונות בימים אלה שיוסיפו יחד 1,000 דירות קטנות ששטחן 50 מ"ר.

כיום אין שם ולו דירת מגורים אחת. כל התוכניות חלות על מגרשים שבהם בנויים כיום בנייני משרדים או חנויות - והן יאפשרו להוסיף שטחי משרדים, מסחר ולעתים חדרי מלון, ולהגביה את המבנים הקיימים או לבנות מחדש בניינים עד לגובה של 30 קומות.

לגור בין משרדי הייטק

הדירות בכל אחת מהתוכניות הן תוצר של מדיניות העירייה שמחייבת הקצאת שטח לטובת מגורים בהיקף של 20% מזכויות הבנייה הנוספות שהיא מאשרת. מסמך המדיניות שמגדיר כללים אלה אושר ביולי 2016. כיום העירייה מקדמת בוועדה המחוזית תוכנית מתאר חדשה לאזור התעסוקה שתעגן את עקרונות התכנון האלה, תקנה להם תוקף, ולאחר אישורה תקנה לעירייה את הסמכות לאשר תוכניות בנייה על בסיס העקרונות האלה, מבלי שהיזם יצטרך לפנות לוועדה המחוזית תל אביב.

35 התוכניות שבעלי מגרשים יוזמים בעקבות המדיניות הזו, מצויים בשלבים שונים של תכנון. חלק החלו רק בשיחות ראשוניות עם העירייה, בעוד אחרות מצויות כבר בשלבים מתקדמים, על סף מתן תוקף והוצאת היתר בנייה.

הדירות לא יימכרו אלא יושכרו לטווח ארוך

בין היזמים בשלבי אישור סופיים אמפא של שלומי פוגל והאחים נקש מקדמת תוכנית, שנחשפת כאן לראשונה, ובמסגרתה ייהרס בית קורקס שברחוב החרש 1־5. על המגרש, שגודלו 7 דונם, ייבנה מגדל של 30 קומות ובו 137 דירות קטנות — שגודלן, בהתאם למדיניות העירייה, הוא 50 מ"ר בלבד, וכן כ־40 אלף מ"ר שישמשו למסחר ומשרדים. התוכנית צפוייה לעלות בקרוב לדיון בוועדה המחוזית תל אביב, בדרך לאישור להפקדה.

אמפא מתכננת כי הדירות הללו לא יימכרו, אלא יושכרו בחוזים ארוכי טווח. זו טבילת רגל ראשונה של אמפא בענף ההשכרה ארכות הטווח. עם זאת אחת האפשרויות שנבחנות היא מכירת הדירות לגוף עסקי אחר שיחויב להשכיר אותן. ההערכה היא כי הדירות הללו יושכרו בכ־4,500 שקל לחודש, כך שמבחינת אמפא בסך הכל הן יניבו לה שכר דירה דומה לזה שמקובל לשלם למשרדים באזור, ונע בטווח שבין 80־100 שקל למ"ר.

כאמור מרבית הבניין בבעלות אמפא לאחר שב־2008 רכשה את חברת קורקס שלה יש בשרשור החזקות במגרש. כ־25% מהבעלות בבניין שייכת לבעלים פרטיים, כמו כן לרשות מקרקעי ישראל זכויות מעטות במגרש. בבניין יש היום כ־100 שוכרים עם חוזה קצר טווח, שנחתם אתם מראש במטרה לאפשר את הוצאתו לפועל של הפרויקט.

על פי מסמכי התוכנית שוויו המוערך של המגרש הוא 75 מיליון שקל. שמאי המקרקעין איציק רפאל, ממשרד קמיל־טרשנסקי־רפאל מעריך כי שוויו החדש, לאחר אישור התוכנית, יהיה "כ־250 מיליון שקל, וזאת בהתאם לשימושים המיועדים ולהיקפם: כ־8,000 מ"ר למגורים על פי תחשיב של 650 אלף שקל ליחידת מגורים ששטחה 50 מ"ר; וכ־35 אלף מ"ר ברוטו למלונאות, מסחר ותעסוקה. כך שההשבחה המתקבלת מעסקה זו יכולה להגיע ל־175 מיליון שקל".

לגור בין משרדי הייטק צילום: יריב כץ

פרויקט נוסף שלא נחשף עד עתה מקודם על מגרש של 6 דונם ברחוב המנופים 3־5, בבעלות מבטח שמיר בשליטת מאיר שמיר, בני משפחת בורכשטיין ואמיר ונילי בן שחר. כיום על המגרש מבנים של שתי קומות שמשמשים למסחר. התוכנית החדשה תאפשר לבנות שם בניין של 16 קומות, 93 דירות, וכן שטח של 2,015 מ"ר למסחר ומשרדים.

פרויקט אחר שנחשף כעת מקודם על בניין בבעלות צבי בירן, רון עתיר ושותפים נוספים. כיום עומד עליו בניין משרדים של חמש קומות המכונה בית אופק, ברחוב המנופים 8, התוכנית שאושרה להפקדה במרץ 2019 תאפשר תוספת עד ל־16 קומות, ובהן 80 דירות, ו־1,412 מ"ר מסחר ומשרדים.

תוכניות נוספות המצויות בשלב מתקדם, וקרובות למתן תוקף, הן בית אמרון של קבוצת מבנה, ברחוב שנקר 2 פינת אבא אבן: שלוש הקומות שבנויות שם יוגבהו לעד 21 קומות ובהן 103 דירות, ו־19,100 מ”ר של מסחר ומשרדים. התוכנית הופקדה ודיון ראשון בהתנגדויות התקיים בחודש שעבר.

בשנקר 16, על מגרש בגודל 12 דונם בבעלות חברת הביטוח מגדל וסיריוס חברה להשקעות, שבו ממוקמים שני בנייני משרדים של 6־8 קומות ייבנה בניין נוסף של 19 קומות ובו 175 דירות, ו־34,300 אלף מ"ר מסחר ומשרדים. גם תוכנית זו כבר הופקדה והגיע לשלב ההתנגדויות.

קבוצות דלק ופתאל מקדמות על מגרש של 6 דונם ברחוב אבא אבן 19, ובו בנויים כיום שני בניינים של שתיים וחמש קומות קומות תוספת שתאפשר להגביה את אחד מהם ל־30 קומות והאחר יגבה ל־5 קומות. בפרויקט הזה יהיו 123 דירות, 94 חדרי מלון, ־21,200 מ”ר של מסחר ומשרדים.

ראש עיריית הרצליה משה פדלון. הדירות נועדו להחיות את האזור גם בשעות הערב

מספר העובדים באזור התעסוקה יוכפל

המדיניות החדשה של עיריית הרצליה תאפשר לבנות באזור התעסוקה עוד 900 אלף מ"ר, מהם 2,500 דירות של 50 מ"ר כלומר בסך הכל — 125 אלף מ"ר למגורים, והיתר למשרדים, מסחר וחדרי מלון מתוך כוונה לפתח תיירות עסקית.

כיום השטח הבנוי של אזור התעסוקה הוא בהיקף של מיליון מ"ר, ועובדים בו 45 אלף אנשים, כך שמימושה המלא של המדיניות החדשה צפויה כמעט להכפיל את מספר העובדים באזור. עם זאת זו תוכנית ארוכת טווח שתמומש בהדרגה על פי שיקולים כלכליים של היזמים, ושיקולי העירייה. התוכניות שכבר מצויות כיום על שולחן התכנון ובהן 1,000 דירות — ימצו את מלאי הדירות שמתכוונת העירייה לאשר עד לשנת 2035.

הצפי הוא כי עד שהפרויקטים האלה יושלמו יושלם גם הקו הירוק של הרכבת הקלה שלו תחנה בכניסה לאזור התעסוקה. גם אחד מקווי המטרו עתיד לשרת את אזור התעסוקה, ולסייע להפחית את עומס התנועה.

העירייה מתכננת להקים באזור גם תחנות עגינה לאופניים להשכרה וכן להפעיל קווי אוטובוס שיאפשרו לבאים להגיע מתחנות הרכבת הקלה ולהתנייד בתוך אזור התעסוקה.

המדיניות מאפשרת בניית דירות קטנות בלבד כדי להתאים אותן לקהל היעד, עובדים במתחם או סטודנטים, ומתוך הבנה כי משפחות עם ילדים יעדיפו לא להתגורר במקום. לכן העירייה לא תבנה מסודות חינוך, פארקים ושירותים אחרים שאינם רלוונטיים לאזור שכזה. מאות ואלפי תושבי הדירות החדשות יוכלו להגיע למקום עבודתם ברגל או ברכיבה על אופניים ובכך יפחיתו מעט את תנועת המכוניות שנכנסות ויוצאות מהאזור.

אהוד לזר, סמנכ"ל פרויקטים בעיריית הרצליה אמר בשיחה עם “כלכליסט” כי תוספת הדירות נועדה להחיות את האזור גם בשעות הערב שבהן כיום הוא יחסית שומם. "ברגע שיש אנשים שחיים שם למסעדות יש תמריץ כלכלי לפעול יותר שעות, זה יאפשר לתחזק את מקומות הבילוי, וייצר עניין לתיירות עסקית".