מגדלי משרדים יחליפו את מטה ביטוח לאומי בירושלים

בניין הנהלת ביטוח לאומי בכניסה המערבית לירושלים יהרס כדי לפנות מקום לקומפלקס משרדים גדול הכולל בניין בן 40 קומות ובניין נוסף ובו 18 קומות. הבניין הנמוך יותר ישמש את ביטוח לאומי ויאפשר לקלוט עובדים משישה בניינים אחרים הפזורים בירושלים ומשמשים את ההנהלה ואת משרדי מחוז ירושלים בביטוח לאומי. המגדל בן ה־40 קומות ישמש למשרדים ומסחר בקומת הקרקע, ויימכר לחברות בנייה. ההכנסות מהמכירה אמורות לממן חלק מעלויות בניית מטה ביטוח לאומי החדש. הכנסות ביטוח לאומי ממכירת נכסים שיפונו בירושלים ישמשו גם הן למימון הפרויקט.

מנכ"ל המוסד לביטוח לאומי מאיר שפיגלר צילום: עומר מסינגר

את התוכנית מקדמת עדן החברה לפיתוח כלכלי בירושלים יחד עם המוסד לביטוח לאומי. אלון שפייזר מנכ"ל חברת עדן אומר בשיחה עם "כלכליסט": "עדן מטפלת בהיבט התכנוני, במסגרת עדכון תוכנית הבנייה לפרויקט שער הכניסה לעיר. העדכון יאפשר להרחיב את גבולות תוכנית שער הכניסה לעיר, כך שהמגרש שבו שוכן הבניין לביטוח לאומי - ששטחו 10 דונם - יהפוך לחלק ממנה. באופן זה היקף זכויות הבנייה בו יוכפל מ־46 אלף מ"ר כיום, לכ־100 אלף מ"ר לאחר שהעדכון יאושר בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ירושלים. לביטוח הלאומי נחוצים כ־35 אלף מ"ר, ואילו 65 אלף מ"ר של המגדל ייועדו למשרדים ומסחר, כך שאפשר יהיה למכור את השטח לחברות נדל"ן".

שמאי המקרקעין הירושלמי קובי ביר מעריך כי קרקע למשרדים באזור זה נמכרת לפי שווי של 4,000-3,500 שקל למ"ר. לפי הערכה זו, לאחר אישור התוכנית השטח שמיועד למגדל יהיה שווה כ־250 מיליון שקל.

יכפילו את זכויות הבנייה

בביטוח לאומי בוחנים שלוש חלופות שיאפשרו את הבנייה. הראשונה היא עסקת קומבינציה עם חברה יזמית, שתישא בעלויות בניית המטה ובתמורה תקבל חלק מזכויות הבנייה; אפשרות אחר היא בחירת זכיין במתכונת של BOT, כך שהבניין יקום במימון חברה פרטית, ובתמורה החברה תיהנה מההכנסות מהשכרת הבניין למשך תקופה ארוכה, שבסופה תמסור את הבניין חזרה למדינה.

האפשרות השלישית שנבחנת היא שיתוף פעולה בין ביטוח לאומי לרשות מקרקעי ישראל, כך שהרשות תקבל את הקרקע שעליה אמור להיבנות המגדל, תשווק אותה למגזר הפרטי, וההכנסות, או חלק מהן, ישמשו למימון ההקמה.

כיום מטה ביטוח לאומי שוכן בבניין ישן בן שמונה קומות, בשטח בנוי של 8,000 מ"ר. ב־2003 הוועדה המחוזית ירושלים אישרה תוכנית בנייה שמאפשרת להרוס את הבניין ולבנות במקומו בניינים בשטח 46 אלף מ"ר, אך אלו לא מומשו. התקווה היא כי היקף הזכות שיכפיל את עצמו תאפשר לממש את היוזמה.

מאיר שפיגלר מנכ"ל המוסד לביטוח לאומי אומר בשיחה עם "כלכליסט": "הפרויקט החדש ישפר את השירות ואת הנגישות שלנו לאזרחים". לשאלה כיצד ביטוח לאומי יספק שירות בתקופת הביניים שאחרי הריסת הבניין ולפני השלמת הבניין החדש אומר שפיגלר כי "אנחנו מחפשים מקום חלופי שייתן מענה טוב גם בתקופת הביניים".

רובע עסקים גדול

הכניסה לירושלים היא מגה פרויקט שנועד להפוך את אזור הכניסה המערבית לבירה לרובע עסקים ומרכז תחבורה. תוכנית הבנייה הראשונה קיבלה תוקף ב־2015, והחודש רשות מקרקעי ישראל פרסמה מכרז ראשון לחכירת מגרש שבו אפשר לבנות שני מגדלים בני 36 קומות בלב הרובע החדש.

במקביל להליכי המכרז, חברת עדן מקדמת בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ירושלים עדכון לתוכנית. עדכון זה כולל הרחבת השטח שעליו חולשת התוכנית מכ־200 דונם לכ־300 דונם, בין היתר באמצעות הוספה של מגרש ביטוח לאומי ומגרש נוסף. כמו כן התוכנית המעודכנת תאפשר הגבהה של המגדלים שאפשר לבנות ברובע החדש ל־40 קומות במקום 36 שמאושרים כיום. תוספת זכויות הבנייה תהיה תקפה גם במגרש שלגביו כבר פורסם מכרז. החוזה מאפשר לבקש מהזוכים תוספת תשלום לאחר שתאושר התוכנית המעודכנת.

מנכ"ל חברת עדן אלון שפייזר צילום: אלעד מתיתיהו

העדכון כולל גם אפשרות לבנות 1,500 דירות להשכרה בכל מגרשי הרובע ביחד, כדי שעובדי המשרדים יוכלו להתגורר בסמוך. עם זאת קיים ספק באשר לכדאיות הכלכלית של מיזם ההשכרה ולפיכך התוכנית לא מחייבת להקצות שטח למגורים, אלא מאפשרת על פי שיקול דעת.

שפייזר אומר: "פרויקט הכניסה לעיר ישלב בין רובע עסקים למרכז תחבורתי גדול. רובע העסקים יכלול 20 מגדלים בהיקף של 1.5 מיליון מ"ר שישמשו לתעסוקה, מסחר, מלונאות ותרבות".