השמאי בלם ניסיון של עיריית ת"א לגבות היטל שנוי במחלוקת

ניסיון של עיריית תל אביב לגבות היטל השבחה מיזמים שקיבלו היתר בנייה לתמ"א 38 ברחוב בלוך נבלם על ידי שמאי מכריע. ככל הנראה העירייה תערער על הכרעת השמאי המכריע בפני ועדת ערר מחוזית, ואם ערעורה יידחה היא עשויה לפנות גם לנתיב משפטי, כך שהתיק עוד רחוק מסיום.

על פי הערכות, כ־200 פרויקטים ברובעים 3 ו־4 בתל אביב נמצאים בשלבים שונים לקראת הוצאת היתרי בנייה, וסוגיית ההיטל צפויה להפוך למרכזית יותר. תמ"א 38 מאפשרת תוספת של עד 3.5 קומות לבניין, ומקנה פטור מהיטל השבחה לתוספת של 2.5 קומות, והיטל מופחת בשיעור של 25% מגובה ההשבחה לקומה הנוספת. כמו כן ניתן פטור להרחבות נוספות. למרות כל אלה תל אביב הצליחה למצוא פרשנות שאפשרה לה לדרוש היטל השבחה על הנכס.

רחוב בלוך בתל אביב צילום: אוראל כהן

השמאים דני טרשנסקי, אריה קמיל ושני אהרון, שייצגו את היזמים, טענו כי לפי הוראות תמ"א 38, יש לסכם את כל השטח שניתן להוסיף לבניין ואותו לפטור מהיטל, בלי קשר למספר הקומות שמתקבלות בהיתר הבנייה. כלומר יש הפרדה בין סל הזכויות שמקנה פטור לבין התכנון והביצוע בפועל, שהוא תרגום של מדיניות העירייה.

בבניין בבלוך אפשר לבנות 1,700 מ"ר בפטור מהיטל השבחה. בהיתר הבנייה ביקשו היזמים לבנות בניין ששטחו הכולל 1,570 מ"ר בלבד, ומכאן טענתם שאינם חייבים כלל לשלם היטל השבחה.

העירייה גרסה כי לצורך חישוב היטל ההשבחה יש לבחון את היתר הבנייה, שלפיו ייבנה בניין בן 7.5 קומות (7 קומות מלאות וקומת גג חלקית). כלומר תוספת של 3.5 קומות לבניין שייהרס, ולפיכך לשיטת העירייה 2.5 קומות פטורות מהיטל, ואילו הקומה הנוספת חייבת היטל השבחה בשיעור של 25% משוויה הכספי. על פי העירייה, שטח הקומה הנוספת הוא 230 מ"ר שערכם הוא 5.8 מיליון שקל.

השמאי המכריע אמנון נזרי דחה על הסף את גישת העירייה: "אין לחייב בהיטל השבחה עקב אישור תוכנית. אין לקשור בין מדיניות הוועדה המקומית לאופן ניצול זכויות הבנייה מכוח התמ"א ברובע 4 לבין הוראות הפטור, שהן חד־משמעיות ואינן מותנות באופן המימוש". נזרי הסכים עם שמאי היזמים כי יש להפריד בין הדרך שבה מחשבים את היקף הפטור מהיטל השבחה לבין הדרך שבה מתרגמים את סל זכוית הבנייה לבניין חדש.

תוכניות הרובעים קיבלו תוקף סופי ב־2018, ובשנה שחלפה העירייה הגישה מאות דרישות לתשלום היטל השבחה ממוכרי דירות ברובעים 4 ו־3 בטענה כי תוכנית הרובעים השביחה את הדירות. אלא שבכל המקרים שנבחנו בעבר על ידי "כלכליסט" כשתיקים אלה מגיעים לשמאי מכריע הוא דוחה את טענת העירייה ומבטל את

ההיטל בנימוק כי הזכויות שמקנה תוכנית הרובעים היו קימות גם קודם מתוקף תמ"א 38, ולכן אין השבחה. התיק ברחוב בלוך הוא אחד המקרים הראשונים של היטל השבחה בעקבות היתר בנייה, ומתברר כי גם כאן מנסה העירייה מנסה לגבות היטל באופן שנוי במחלוקת.

עו"ד אריאל קמנקוביץ, מומחה בתחום התכנון והבנייה אמר ל"כלכליסט": "שיטת המצליח של עיריית ת"א לעניין היטלי השבחה בגין זכויות תמ"א 38 ממשיכה. העירייה אימצה חישוב שגוי לחלוטין של סל זכויות הבנייה לצורך החלת הפטורים ותוך התעלמות מהוראות הדין הברורות בנושא. במרבית המקרים החישוב השגוי של העירייה מביא לדרישות השבחה מופרזות ולהליך ממושך, הכרוך בעיכוב פרויקטים ועד האפשרות לביטולם".

מהעירייה נמסר: "סוגיית צביעת זכויות הבנייה לנושא היטל השבחה היא סוגיה מורכבת. העירייה קיבלה שומות נוספות שבהן נקבע שקיימת השבחה. העירייה לומדת את כל השומות ותפעל בהתאם לחוק".