התוכנית של ימינה לפתרון בעיית הדיור מנוגדת למדיניות התכנון

מפלגת ימינה בראשות איילת שקד,חשפה היום (ד') את התוכנית שלראייתה תספק מענה לנושא הדיור, הן מבחינת המחירים והן מבחינת היקף יחידות הדיור שהמדינה תידרש לבנות.

מדובר בתוכנית בוסרית מאד אשר נותרת ברמת הכותרות ולא מספקת מידע ממשי כמו שמות של יישובים שיורחבו ובאיזה היקף, מהו תמהיל הבנייה שיוקם בהם, מה התקציב שנדרש לטובת פיתוח התשתיות ועוד נתונים חסרים. הערכה היא, כי הבנייה תהיה משולבת – בנייה רוויה לצד צמודי קרקע וכן מיקום הבנייה יהיה הן ביישובים קיימים כמו אלקנה ואריאל, אך גם במסגרת הקמתם של יישובים חדשים.

אלא שהתוכנית מעלה הרבה תהיות ומתנגשת עם מגמות תכנוניות שכבר מיושמות על ידי הגופים המתכננים וגם בבנייה בשטח. כך למשל - צפיפות הבנייה.

במצגת של "ימינה" מדובר על 6.5 יח"ד לדונם, מספר נמוך אשר נוגד את מדיניות מנהל התכנון שאושרה רק לאחרונה. מדיניות זו מביאה בחשבון את הגידול באוכלוסייה לצד שיקולים רבים נוספים כמו מחשבה תכנונית ארוכת טווח, שמירה על השטחים הפתוחים ויצירת תכנון עירוני איכותי אשר יאפשר שימושים מעורבים, מינימום של שימוש ברכב ויתרונות רבים נוספים שקשה להשיג בצפיפות נמוכה.

בנייה במעלה אדומים (ארכיון) צילום: בלומברג

מדיניות מינהל התכנון מדברת על הגדלת הצפיפות ל-30 יח"ד במרכזים עירוניים, ועד למינימום של 11 יח"ד לדונם ביישובים קטנים יותר, כלומר, המספר 6.5 יח"ד לדונם סותר לחלוטין את המדיניות הקיימת.

יישובים חדשים מול התחדשות עירונית

מעבר לנושא הצפיפות, מדובר במגמה מנוגדת לחלוטין לזו שמינהל התכנון מצהיר עליה בשנים האחרונות של התמקדות בהתחדשות עירונית. בשוק שבו נבנות כ-50 אלף יח"ד בשנה (בשנת 2018 הסתיימה בנייתן של 49,970 אלף יח"ד) בנייה של 22 אלף יח"ד חדשות על שטחים בתוליים תפגע במאמץ הלאומי לחדש את הערים הקיימות.

הן לקבלנים והן למדינה קל יותר לבנות על שטחים כאלה, זה מהיר ואין צורך לקבל את אישורם של הדיירים השכנים וכשמדובר ביישוב חדש גם לא את אישור הרשות המקומית. אלא שמהלך כזה פוגע בשטחים הפתוחים ומסיט את המאמצים והתקציבים לאזורים אחרים.

לשם המחשה, בשנת 2018 התקבלו היתרים ל-13 אלף יח"ד בהתחדשות עירונית, אך המשך עמידה ביעדים הללו דורשת השקעה של המדינה והרשויות בתשתיות והתמקדות בכך. סביר שהתחדשות עירונית ביישובים חזקים כמו ת"א, רמת גן והרצליה תימשך בזכות האינטרס הכלכלי ומחירי הדיור הגבוהים. אך שיווק יח"ד בזול והסטת מיליארדי שקלים לטובת הקמת תשתיות שונות ובראשן תחבורה ליישובים ושכונות חדשות, תיפגע בשלב ראשון בסיכוי של יישובי הפריפריה לקדם התחדשות עירונית.

בנוסף, התוכנית מבקשת לייצר היצע ביישובים שלא ברור אם קיים להם ביקוש, מהלך כזה עשוי לחזור על טעויות שכבר התרחשו בשנים האחרונות במסגרת תוכנית מחיר למשתכן והשלכותיהן טרם התבררו. כיום ישנם יישובים שבהם אלפי יח"ד שטרם ברור אם יהיה להם ביקוש - כמו חריש, עפולה, טבריה, אופקים ודימונה.

דווקא לגבי המחיר, נראה כי ההיתכנות לכך אפשרית. בהנחה שהמדינה לא תייצר רווחים על הקרקעות ניתן יהיה לייצר מנגנון של הגבלת מחירי הבנייה, ומחיר של 950 אלף שקל לדירת 4 חדרים נראה בהחלט סביר במתווה כזה.

האם בנייה כה מסיבית תשפיע על מחירי הדיור? מבחן המציאות הראה כי בחינת מחירי הדיור באופן גורף היא שגויה. הערכה היא שתהיה השפעה על המחירים, אבל בסבירות גבוהה שמהלך של שיווק דירות זולות בשטחי יהודה ושומרון לא תפגע במחירי הדירות בתל אביב וככל הנראה גם לא באשדוד, גדרה או נתניה. היא תייצר אלטרנטיבה ליישובי הפריפריה, דווקא אלה שצריכים חיזוק ותמשוך זוגות צעירים ליישובים חדשים שבהם מבטיחים להם השרים הנוכחיים תקציבי עתק לחינוך איכותי, תחבורה טובה וכל זה בקרבה למרכז הארץ.