"לא רוצים להיות כמו לונדון, שרק העשירים יכולים לגור במרכז העיר"

התוכנית של רשויות ברלין להקפיא את שכר הדירה בעיר למשך חמש שנים מרתיעה משקיעים בשל הצפי לתשואות נמוכות יותר. המהלך, שעליו דווח בחודש יוני, ננקט בשל זעם ציבורי ופעולות מחאה נרחבות של התושבים המקומיים נגד חברות השקעה המחזיקות במצבורי דירות בעיר.

מחאה נגד מחירי הדירות בברלין צילום: אי פי איי

שווי השוק המצרפי של 60 בעלות הנדל"ן הנסחרות בבורסת גרמניה צנח בכמעט 8 מיליארד דולר ברבעון השני. כך לפי נתונים שאסף איגוד הנדל"ן הציבורי האירופי. הירידה של 7% בשווי החברות הללו לעומת רבעון קודם לכן שיקפה את הביצועים הגרועים ביותר במגזר הזה באירופה. על כך דיווחה סוכנות הידיעות בלומברג.

אחת המפסידות הגדולות ביותר היא חברת הדירות הגדולה בברלין, דויטשה ווהנן, שהיתה גם המוקד העיקרי למחאות הציבוריות נגד הזינוק בשכר הדירה בעיר הבירה והתכווצות היצע הנכסים.  מניית החברה צנחה בכמעט 25% מאז שרשויות ברלין הכריזו ביוני על כוונתן להקפיא את שכר הדירה.

ברלין, שבה רוב התושבים מתגוררים בדירות שכורות, נודעה בעבר בזכות יוקר המחיה הנמוך שלה. עם זאת, פריחת נדל"ן הביאה לזינוק של למעלה מ-50% בשכר הדירה מאז 2011 והפכה בעלי נכסים כמו דויטשה ווהנן וחברת וונוויה למובילות בביצועים בבורסה. כעת, האפשרות להקפאת שכר הדירה מאיימת לפגוע במוניטין של שוק הנדל"ן המקומי כמקור אמין לתשואות שמנות.

מחאה בברלין נגד התייקרות הדירות צילום: AFP

ברלין מצטרפת לערים נוספות בעולם המתמודדות עם משבר דיור אחרי עשור של מדיניות מוניטרית מקלה שהקפיצה את שווי הנכסים, על רקע קיפאון בהכנסות. המגמה הזו מובילה להצעות שונות שעולות ברחבי העולם לריסון התופעה, החל במיסוי רוכשים זרים וכלה בהקפאת שכר דירה במגוון ערים - מוונקובר, דרך ברלין ועד סידני.

ההשפעה של המהלך שנקטה ברלין תתברר במלואה רק כאשר הסנאט שלה יגבש את מלוא פרטי התוכנית באוקטובר הקרוב. מה שמוסיף לאי-הוודאות היא העובדה שהחוק החדש עשוי להיתקל במהמורות משפטיות אחרי שיוצג בחודש ינואר. כך לפי אנליסטים של בלומברג.

ברלין. החלטת הרשויות בעיר להקפיא את שכר הדירה הגיעה לאחר מחאה של תושבים צילום: Pixabay

"אנחנו מתקדמים לכיוונים מסוכנים", ציין יאקוב מהרן, משקיע נדל"ן גרמני שבבעלות החברה שלו 2,000 דירות במדינה. "ברלין היא שוק הבית שלנו והחלטנו לצמצם את ההשקעות שלנו כאן בגלל המהלכים הללו, שלא יסייעו בכלל לשוכר הממוצע", ציין. כשליש מהנכסים של מהרן פרופרטיז נמצאים בבירה, והשאר נמצאים בערים אחרות בגרמניה, ובהן לייפציג, דרזדן ומגדבורג.

לא רוצים להיות כמו לונדון

בתגובה לתוכנית להקפיא את שכר הדירה, בעלי הנכסים הגדולים בגרמניה פנו לממשלה בבקשה שתנצל את המהלך כהזדמנות לגבש פתרונות ארוכי טווח למשבר הדיור. "אנחנו לא רוצים ערים כמו לונדון שבהן רק האולטרה עשירים יכולים להרשות לעצמם לגור במרכז העיר", כך לפי מנכ"ל וונוויה, רולף בוך. פחות מ-10% מהדירות שבבעלות החברה נמצאות בברלין.

דויטשה ווהנן מסרה כי היא תנקוט במאמצים נרחבים יותר כדי להגן על השוכרים הפרטניים. "אנחנו רוצים לשפר את המצב בשוק הנדל"ן למגורים ונתחשב בעתיד במידה רבה יותר ביכולות של הדיירים שלנו", הדגיש המנכ"ל מייקל זאהן.

פטר פפדאקוס, אנליסט בכיר בחברת הייעוץ גרין סטריט, אופטימי לגבי שוק הנדל"ן הברלינאי לטווח הרחוק. "העובדה שערים אירופיות אחרות, בהן ברצלונה והלסינקי, נוקטות גם הן מהלכים לריסון שכר הדירה בוודאי תגרום לכך שערי גרמניה ימשיכו למשוך משקיעים", אמר, בציינו כי הוא אינו תולה סיכויים רבים במציאת חלופה לשוק הגרמני. "יעבור זמן בטרם תפוג ההשפעה של המהלך הזה, אבל אני סבור כי איש לא יטיל ספק באטרקטיביות של גרמניה כיעד להשקעות בנדל"ן למגורים", סיכם.