הכלכלן הראשי באוצר: שפל היסטורי בחודש מאי בעסקאות מכירת דירות יד שנייה

הירידה במספר עסקאות הנדל"ן בשוק החופשי התחדשה בחודש מאי האחרון, לאחר הגידול החד שנרשם בחודש שקדם לו. מסקירה שמפרסם היום (ד') אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר עולה, כי סך הדירות שנמכרו בשוק החופשי ירד בחודש זה ב-5% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, והסתכם ב-7,800 דירות בלבד; מדובר ברמה הנמוכה ביותר של עסקאות בעשור האחרון, למעט חודש זו שנרשמה במאי 2014, שעמד בצל ההמתנה לתוכנית מע"מ אפס של שר האוצר דאז, יאיר לפיד.

דירה למכירה בת"א צילום: דוד הכהן

הירידה במספר העסקאות בשוק החופשי התרכזה בפלח השוק של דירות יד שנייה, שצנחו ב-9% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, ל-5,800 עסקאות בלבד. מדובר באחת מהרמות הנמוכות ביותר שנרשמו בחודש מאי ב-20 השנים האחרונות, למעט המחצית הראשונה של העשור הקודם, שעמדה בחלקה בצל האינתיפאדה השנייה והמיתון במשק.

בפלח השוק של דירות חדשות בשוק החופשי נרשמה עלייה של 12% במכירות, בהמשך לעלייה חריגה במיוחד של 48% בחודש אפריל. עם זאת, בעוד שהגידול החד באפריל נרשם בכל רחבי הארץ, הרי שבחודש שאחריו בלטה שונות גבוהה בין האזורים, כאשר הצפון וירושלים בלטו בירידות חדות.

בסך הכל נמכרו 9,000 דירות בחודש מאי, כולל דירות שנמכרו במסגרת "מחיר למשתכן" – בדומה לרמה שנרשמה במאי אשתקד. זאת, לאחר גידול של 80% במכירות שבוצעו בחודש זה במסגרת התוכנית הממשלתית.

מכירות במסגרת מחיר למשתכן מעידות בעיקר על פרויקטים שהגיעו לכדי בשלות ושבמסגרתם הוזמנו הרוכשים לחתום על הדירות בהן זכו זה מכבר. בסך הכל נרשמה ברכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי ירידה של 7% בחודש מאי, לאחר גידול בשלושת החודשים הקודמים. רכישות משפרי הדיור נותרו ללא שינוי משמעותי בהשוואה למאי אשתקד, אבל נרשם גידול במשך הזמן הנדרש לשם מכירת דירתם הישנה.

בפילוח גיאוגרפי נמצא, כי הירידה במספר העסקאות בדירות יד שיניה הקיפה את כל האזורים, למעט עלייה של 7% במרכז ויציבות שנרשמה באזור חדרה. בירושלים ובטבריה נרשמו ירידות חדות במיוחד במספר העסקאות בדירות יד שנייה, של 23% ושל 25% בהתאמה. גם ברכישת דירות חדשות בלטו ירושלים וצפון הארץ בירידות, בעוד שברחובות ובתל אביב נרשמו שיעורי גידול חדים.

ירידה בפרק הזמן עד לקבלת המפתח

עוד מגלה הסקירה כי חלה ירידה בפרק הזמן שבין מועד חתימת החוזה לרכישת דירה חדשה בשוק החופשי, לבין המועד הצפוי לקבלתה. כך, אם בינואר 2018 רק ב-11% מהדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי נרשם זמן המתנה שאינו עולה על שלושה חודשים, הרי שביוני אשתקד עלה שיעור זה ל-15%, ובמאי האחרון מדובר היה בכמעט חמישית מהדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי. גם שיעור הדירות שנמכרו עם זמן המתנה שאינו עולה על חצי שנה, עלה: מ-18% בינואר אשתקד, ל-27% במאי השנה.

הכלכלן הראשי מסביר את הנתונים הללו בגידול ב"מלאי" הדירות הלא מכורות הנמצאות בשלבי בנייה מתקדמים - פועל יוצא של הירידה החדה במכירת דירות חדשות בשוק החופשי בשלוש השנים האחרונות. הסבר אפשרי נוסף, לדבריו, הוא שינוי אפשרי בהעדפות של הרוכשים, בפרט אם מדובר בזכאי מחיר למשתכן שוויתרו על רכישת דירה בסבסוד ממשלתי והעדיפו במקומה דירה בשלבי בנייה מתקדמים.

עוד עולה מהסקירה, כי נוכחות המשקיעים בתחום הנדל"ן ממשיכה להצטמצם: בחודש מאי נרכשו על ידם 1,200 דירות בלבד, ירידה של 6% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. כך, משקל רכישות המשקיעים בסך העסקאות עמד על 13%, נמוך ב-0.1% בהשוואה למאי אשתקד. במקביל, נגרעו בתקופה הנסקרת כ-520 דירות נוספות מהמלאי שבידי המשקיעים.

בניתוח רמות המחירים של הדירות הנרכשות על ידי משקיעים לעומת משפרי דיור, מוסיף הכלכלן הראשי, נמצאו פערי מחיר גבוהים בפלח השוק של הדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי, עובדה שיש בה כדי לרמז כי הם אינם "מתחרים" על אותן הדירות. מנגד, בפלח השוק של דירות יד שנייה, פערי המחיר קטנים באופן משמעותי.