נתניה הגבילה ל־12 מ"ר תוספת שטח בהתחדשות

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה נתניה החליטה להגביל את תוספת השטח לדירות במסלולי הריסה בנייה, והעמידה אותה על 12 מ"ר לכל היותר, כך נודע ל"כלכליסט".

ההחלטה החדש תקפה גם לפרויקטים רחבי היקף של מתחמים שלמים במסלול פינוי־בינוי וגם לפרויקטים נקודתיים של תמ"א 38/2. מטרת המהלך היא לצמצם את צפיפות הדירות במיזמי התחדשות עירונית. כששטח התמורה לדיירים הוותיקים קטן יותר, היזם יכול לשמור על רווחיות גם בבנייה של פחות דירות.

בניין בנתניה המיועד לפינוי־בינוי. "התחרות הובילה לתוספות שטח מוגזמות" צילום: עמית שעל

בכך הפכה נתניה לרשות המקומית הראשונה המטילה הגבלה מסוג זה. אמנם רשויות רבות אחרות מגבילות את תוספת השטח הבנוי בפרויקטים, אך לא באופן רשמי וגורף.

12 מ"ר הוא שטח סטנדרטי לחדר, ויאפשר לדיירים להוסיף חדר ממ"ד. עוד הוחלט כי שטח מינימלי לדירה חדשה יעמוד על 60 מ"ר, כך שרק דירות הקטנות מ־48 מ"ר יזכו ליותר מ־12 מ"ר.

תמ"א 38 מאפשרת תוספת מקסימלית של 25 מ"ר לכל דירה, אך לרשויות המקומיות ניתן שיקול דעת בנושא זה, וכיום יותר ויותר רשויות נוטות להגביל את תוספת השטחים במסלול זה. בפרויקטים של פינוי־בינוי אין כל הגבלה של המדינה על היקף התוספת.

המדיניות החדשה של נתניה תחול מעתה על כל הפרויקטים המקודמים בעיר, גם במקרים שבהם נחתמו הסכמים בין היזם לדיירים על סמך המדיניות הקודמת, שאפשרה תוספת שטח גדולה יותר לדירה החדשה. יוחרגו מהמדיניות הזו רק פרויקטים שכבר קיבלו את הסכמת הוועדה המקומית.

על פי הרשות להתחדשות עירונית, כיום מקודמות בעיר תשע תוכניות פינוי־בינוי על שטחים שבהם כ־5,500 דירות קיימות. התוכניות הללו, שטרם קיבלו היתר, כוללות בנייה של 22 אלף דירות, וכעת תאפשר ההחלטה החדשה להפחית כ־3,000 דירות, ועדיין לשמור על רווחיות הפרויקטים.

"התחרות בין יזמים על החתמת דיירים הובילה למצב בו הובטחו לדיירים תוספות שטח מוגזמות", אמר האדריכל אבנר אקרמן, מהנדס העיר עד לפני כחודש ומי שיזם את המדיניות החדשה, "באחד הפרויקטים אפילו 60 מ"ר לדירה. זה יצר מצב בלתי אפשרי. תוספת השטח לדירה בפרויקטים היתה כל כך גדולה, עד כי היזמים נזקקו להרבה מאוד דירות כדי לממן את התוספת. המעמסה הזו על העיר גורמת לכך שפרויקטים אחרים לא יוכלו להתממש". חלק מהיזמים הודו כי מדיניות העירייה פותרת להם בעיות, ובטווח הארוך תסייע להם לקדם פרויקטים. היו שביקשו בעצמם לצמצם את התמורה לדיירים, אך חששו כי תוגש נגדם תביעה על הפרת חוזה.

עם זאת, יש הגורסים כי ההחלטה בעייתית כי היא חלה גם על פרויקטים בהם כבר הוחתמו הדיירים. "מה תעשה עם פרויקט שבו כבר החתמת דיירים בזכות הבטחה לתוספת 25 מ"ר?", תוהה אחד היזמים. "החתמות זה שנים של עבודה, והדיירים לא מוכנים לקבל שינויים. מעבר לכך זה לא הגיוני להגביל את תוספת השטח באופן גורף. באזורים יקרים אפשר להציע לדיירים יותר, משום שהדירות יקרות ומספקות רווחיות גם בצפיפות לא גדולה במיוחד".

גורי נדלר, מנהל אגף התכנון ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית: "הדיון שנועד לייצר מצב שבו סטנדרט התמורה קטן יותר מ־25 מ"ר הולך ונהיה רווח. דיונים על כך עלו בחדרה, באר שבע, תל אביב ועוד. זה עלה גם בדיון של הוותמ"ל (ועדה למתחמים מועדפים לדיור). אני בעד שיהיה סטנדרט, אנחנו מעודדים את הרשויות המקומיות להגיד מה הן חושבות. עם זאת, החישוב נועד לבחון מה המינימום הנדרש לכדאיות כלכלית. אם התוכנית טובה ומאפשרת לתת לדיירים יותר אין לנו בעיה עם זה".

מעיריית נתניה נמסר: "הוועדה המקומית החליטה על הגבלת התמורות בכל פרויקטי ההתחדשות. בכך מבקשת הוועדה המקומית לייצר ודאות תכנונית, שקיפות ושוויון לעניין התמורות לכל הפרויקטים בעיר ולמקד את התחרות על איכות היזם והתכנון".