פרדי רובינסון ומצלאווי הפסידו למושב נווה דורון בתביעה של למעלה מ-100 מיליון שקל

פסק בוררות של השופט בדימוס אבי זמיר דחה תביעה על סכום של למעלה מ-100 מיליון שקל שהוגשה על ידי חברת רמת דן אשר בבעלות היזם סמי מצלאווי ופעיל שוק ההון לשעבר פרדי רובינסון נגד אגודת "החקלאי באר יעקב" שהינה מושב נווה דורון הצמוד לבאר יעקב.

בכתב התביעה, מתוארת התקשרות עסקית שבין האגודה החקלאית של המושב לבין רמת דן אשר החלה בשנת 1995, אז נחתם הסכם בין החברה לאגודה, שבו התחייבה רמת דן לפעול להכנת תוכנית מתאר לשינוי הייעוד ביחס לקרקעות האגודה בשטח של כ-700 דונם, ובתמורה לכך תקבל רמת דן 84% מהזכויות במקרקעין שיתקבלו לאחר אישור התוכנית. הכנת התוכנית באותה העת התבססה על החלטה מספר 727 של מועצת מקרקעי ישראל אשר נועדה לתמרץ חוכרים חקלאיים להשיב לרשות מקרקעי ישראל קרקעות ששונה ייעודן באמצעות מתן תמורה של 27% מהזכויות בקרקע (לאחר היוון) או מתקבולי רמ"י משיווק הקרקע.

פרדי רובינסון צילום: אוראל כהן

לפי ההסכם, רמת דן היא זו שהתחייבה לטפל ולממן את כל שלבי הכנת התוכנית ואישורה וההסכם כולו גובש סביב הנוסח של החלטה 727. אלא שלימים, החלטה 727 בוטלה בעקבות בג"ץ הקשת המזרחית ובמקומה נכנסה לתוקף החלטה מספר 1470 שקבעה הטבות מופחתות לחוכרים חקלאיים. ביטול ההחלטה יצר מחלוקות רבות בפני יזמים רבים ואגודות חקלאיות שהתקשרו בהסכמים, וכך היה גם במקרה של רמת דן וחקלאי נווה דורון.

לאחר ביטול ההחלטה החליטו האגודה וחברת רמת דן לצאת במאבק משפטי משותף על מנת לנסות להחיל בכל זאת את ההחלטה על קרקעות המושב, אך בשנת 2014 נדחה בג"ץ שהגישו. לאחר דחיית הבג"ץ נפגשו הצדדים ובעקבות הפגישה טוענים אנשי האגודה כי הגיעו להבנות ולפיהן לאחר שאפסו הסיכויים להחיל את הוראות המעבר על העסקה ההסכם יבוטל ללא טענות כספיות הדדיות וכל צד יילך לדרכו. את ההבנות הללו הכחישו בחברה.

עו"ד ארז דר לולו צילום: אמיר אייב

בנקודה זו החלו להתגלע חילוקי הדעות בין הצדדים, לטענת האגודה, חלק לא מבוטל מהאשמה נובע מכך שרמת דן לא עמדה בלוחות הזמנים אשר אפשרו לה ליישם את תוכנית 727, ובשל כך האגודה החמיצה הזדמנות היסטורית למימוש הקרקעות ונגרם לה נזק כלכלי שנבע מההטבות המופחתות אשר הוערך על ידה ב-160 מיליון שקל. רמת דן טענה מנגד, כי מטרת העסקה הייתה תכנון הקרקע כנגד תמורה מוסכמת על בסיס החלטה 727 או החלטות דומות, כלומר מבחינתה ההסכם בין הצדדים נותר על כנו למרות ביטול ההחלטה.

לטענת החברה, האגודה חתמה ללא ידיעתה על הסכם השבה עם רמ"י שבאמצעותו מימשה לעצמה את ההטבות שנקבעו בהחלטה מס' 1470 וכן התקשרה עם חברת פרשקובסקי למכירת אופציה שהתקבלה מרמ"י לרכישת 20% מהשטחים שהושבו בפטור ממכרז. לאור זאת, טענה רמת דן, כי על האגודה לשלם לה 84% מכל התקבולים שהתקבלו מרמ"י ומפרשקובסקי - סכום של 36.9 מיליון שקל, או לחילופין לשלם לה סכום של כ-27 מיליון שקל בגין עשיית עושר ולא במשפט. כמו כן דרשה החברה תשלום של 80 מיליון שקל בגין הנזקים שנגרמו לה בשל החתימה על הסכם השבה וויתור לרמ"י.

על הטענות הללו השיבה האגודה באמצעות עורכי הדין ארז דר לולו וגלית ביק כהן ממשרד ליפא מאיר ושות' כי ההסכם שנחתם בין הצדדים לא היה עסקת שירותי תכנון כי אם ביצוע עסקת קומבינציה על בסיס החלטה מס' 727 שבסופה הקמת מאות יחידות דיור למגורים שחלק מהן יוקצו לאגודה ללא תשלום, כך שהתמורה שנקבעה בהסכם ליזם (84% מזכויות הבנייה במקרקעין לאחר אישור תכנית) הייתה כנגד התחייבות לבנות מאות יחידות דיור לאגודה וחבריה. במסגרת זו, התחייבה רמת דן בהסכם לפעול לאישור תכנית מתאר בתוך תקופה של 6 חודשים. בפועל, רמת דן הפרה את ההסכם ולא עמדה בלוח הזמנים לאישורה של תכנית המתאר.

בפסק הבוררות נקבע, כי כוונת הצדדים הייתה להתקשר בעסקת קומבינציה וכי אלמלא ביטול החלטה 727 בבג"ץ הקשת המזרחית כוונה זו הייתה ממומשת. הבורר כתב בהחלטתו, כי לאחר ביטול החלטה 727 הצדדים הבינו במשותף כי ההסכם אינו ישים עוד והגיעו להסכמה בעל פה כי הם יפעלו יחדיו להסדרת ביטולו של ההסכם וניהלו על כך משא ומתן ליצירת נספח ביטול של ההסכם. למרות ההבנה כי ההסכם אינו ישים בפועל לא נחתם נספח ביטול, אך התנהגותה של רמת דן בפועל תאמה להבנה כי ההסכם אינו ישים עוד והיא השלימה עם ביטולו ההדדי. כמו-כן, נפסק כי רמת דן ידעה במשך מספר חודשים הן מפגישות והן מהתכתבויות בין הצדדים כי בדעתה של האגודה להתקשר בהסכם השבה והיא אף הביע הסכמתה לכך. לגבי הפיצויים קבע הבורר, כי לא מגיע לרמת דן פיצוי כספי היות ובהסכם ובישומו לא הייתה ציפיה מהיזם כי האגודה תשא בהוצאות הנלוות וכי ההסכם היה כזה שהיזם לוקח את הסיכון והסיכוי הכרוכים בפרוייקטים מסוג זה. "היזמים לקחו על עצמם את הסיכון שהסכם הקומבינציה לא ייכרת ושבמקרה כזה – האגודה לא תידרש לשלם להם דבר על פעולותיהם".

חברת רמת דן יוצגה על-ידי עורכי הדין דורון טאובמן וחגי טימנס ממשרד כספי.