מימושים נמוכים: לאלפי דירות שאושרו לפינוי־בינוי אין היתר

סקירה של תוכניות הפינוי־בינוי שאושרו עד היום בבת ים עשויה להביא למסקנה כי העיר היא אימפריית התחדשות עירונית. עד כה אושרו בה תוכניות פינוי־בינוי בהיקף של כ־8,800 דירות, המספר השני בגובהו בארץ, לאחר תל אביב, (10,600 דירות), וזאת אף שאוכלוסיית בת ים קטנה ב־40% מתל אביב. אולם בדיקה שערך "כלכליסט" בשיתוף לוח הדירות מדלן, הכולל מידע והשוואת מחירים, מצא כי עד כה העירייה נתנה היתרי בנייה למיזמי פינוי־בינוי בהיקף של 355 דירות בלבד, שהן 4% מהיקף התוכניות המאושרות.

בת ים. העירייה לא ממהרת צילום: Droneimagebank

בבחינת כלל הערים, נמצא כי להיקף התוכניות המאושרות בכל עיר אין כמעט קשר לכמות ההיתרים המונפקים. אחרי תל אביב ובת ים, מדורגת רמת גן עם 6,070 דירות מתוכננות, חיפה 4,863 דירות, ירושלים 4,540 דירות, קריית אונו 4,035 דירות ויהוד מונוסון 3,400 דירות. אולם בהיבט של הנפקת היתרים לפינוי־בינוי, דווקא יהוד מדורגת במקום השני עם 2,284 דירות, שהן 67% מהדירות המתוכננות, וקריית אונו במקום השלישי עם 1,912 דירות, שהן 47% מהמתוכנן. בת ים מגיעה למקום האחרון, וירושלים מעט מעליה עם 440 דירות בביצוע, שהן כ־10% מהדירות המאושרות. שיעור הביצוע בתל אביב עומד על 27% בלבד, שהם 2,853 דירות.

לפער הזה בין מספר הדירות המתוכננת לאלה שקיבלו היתר יש מספר הסברים. פינוי־בינוי הוא ענף רווי חסמים, החל מחוסר היכולת של דיירי המתחם המיועד לפרויקט להגיע להסכמות בינם לבין עצמם ועד לתנאים סביבתיים שונים שהתוכנית מחייבת (כגון הרחבת כבישים ושדרוג ניקוז) שאינם מתמלאים. כמו כן קורה שחלק מהתוכניות שאושרו נתפסות כלא כדאיות מספיק מבחינת היזמים. גם הגישה של הרשות המקומית משפיעה על הנושא. עיריות רבות, בעיקר באזור המרכז, נוטות לצמצם בנייה חדשה בשטחן בטענה של עומס רב מדי על התשתיות ועל התקציב העירוני.

מנגד, מתברר כי קצב אישור תוכניות הפינוי־בינוי השתפר מאוד ב־12 השנה האחרונות, והגיע ל־2.85 שנים מרגע קליטתה בוועדה המחוזית עד אישורה. תוכניות שהוגשו לוועדות המחוזיות בשנים 2006־2008 אושרו בתוך 3.7 שנים בממוצע. בשנים 2009־2011 זמן האישור עמד על 3.1 שנים. בשנים 2012 עד 2014 ירד פרק הזמן ל־2.75 שנים. ב־2015 ירד המספר ל־2.2 שנים.

לצד קיצור משך האישור, חלה גם עלייה בגודל הפרויקטים. בשנים 2006־2008 עמד מספר הדירות הממוצע בתוכנית על 305, מתוכן 183 בממוצע תוספת, בשנים 2015־2017 עלה היקף הפרויקטים ל־400 דירות בממוצע, מהן 300 דירות בממוצע תוספת.

איתן זינגר, מנכ"ל מדלן ישראל: "הזמן לאישור תוכנית פינוי־בינוי מרגע קבלתה לוועדה המחוזית התקצר דרמטית בכ־45% בשנים 2017-2015 בהשוואה לשנים 2008-2006. במקביל מספר הדירות הממוצעות בכל תכנית עלה באופן ניכר. הסיבות לכך מגוונות: הגדרת נהלים חדשים שיוצרים בהירות באופן הכנת והגשת התוכנית, לצד הקדשת מאמץ של המדינה לקדם תוכניות פינוי־בינוי".