שמאי פינוי-בינוי: האיש שמלווה יזמים – ושומר עליהם מעצמם

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

אף שתחום הפינוי-בינוי נמצא בכותרות כבר זמן מה, ולמרות הפרויקטים הרבים שאושרו במוסדות התכנון, את מספר הפרויקטים שהושלמו ואוכלסו בפועל ניתן לספור על כף יד אחת. נכון, מדובר בפרויקטים מורכבים ורחבי היקף, אולם איך מסבירים את מספרם המועט לאור הצורך הגובר בחידוש פני הערים, מתן מענה למצוקת הדיור באזורי הביקוש והדחיפות שבחיזוק שכונות שלמות מפני רעידות אדמה?

אחד הגורמים לכך עשוי להתגלם בדמותו של שמאי הפינוי-בינוי, או יותר נכון בהיעדרו. בפרויקטים רבים לא ניתן לאיש המקצוע הזה המשקל הראוי, וכך מיזמים רבים שנראים "בטוחים" נופלים במעלה הדרך – בין אם בשל קשיים כלכליים ובין אם בשל מהמורות תכנוניות, לרבות כאלה שניתן היה לצפות מבעוד מועד.

את המציאות הזו מנסים כעת לשנות השחקנים הפעילים בתחום. בין הבולטים שבהם משרד גרינברג אולפינר ושות' שמאות מקרקעין, מהשמות הוותיקים בענף ומי שליווה את מיזמי הפינוי-בינוי הראשונים, של היזם סמי מצלאוי. 

"במסגרת עבודתנו אנו נתקלים בתוכניות פינוי-בינוי לא מעטות שאושרו בכל מוסדות התכנון אך נתקלות בבעיות קשות שלא קיבלו התייחסות בתכנית שאושרה, בעיקר בשלב הוצאת היתרי הבנייה וקבלת המימון הבנקאי", אומר מיקי הימלפרב, שותף במשרד. לדבריו, "בעיות אלו עשויות לעכב את ביצוע הפרויקט ומצריכות את היזם לשאת בעלויות נוספות שניתן היה להימנע מהן, ושלעתים אף עלולות לגרום לפרויקט שלא לצאת לפועל".

פרויקט מידטאון בתל אביב, שאת בנייתו ליווה משרד גרינברג אולפינר ושות'. תקן 21 הוא לא הכל צילום: עמית שעל

התקן במקומו מונח

אחת מתובנותיהם החשובות של השמאים בגרינברג אולפינר ושות', המשמש גם מפקח בפרויקטים מטעם בנקים מממנים, נוגעת למרכזיותו של תקן 21 בעבודת השמאי. התקן, שכל מי שפעיל בתחום הפינוי-בינוי מכיר מקרוב, מבטיח כי יתקיים איזון בין שלושת הצדדים המעורבים בפרויקט – הרשות התכנונית, היזם והדיירים – וזאת על פי עקרונות קבועים ואחידים. כך למשל, על הרווח של היזם להיות בשיעור של 30%-25% מעלות הפרויקט, באופן שיאפשר לו לעמוד בתמורות שהבטיח לבעלי הדירות.

התקן גם מאפשר לשמאי לוודא כי חלוקת התמורות לבעלי הנכסים מתבצעת בצורה שוויונית וכי היא כדאית לכלל בעלי הזכויות. כמו כן הוא לא מתעלם גם מתופעת הדייר הסרבן, ובמסגרתו נבדק האם הוצעו לאותו דייר תמורות זהות לאלה שקיבלו בעלי דירות מאותו הסוג והגודל במתחם, ולחילופין, האם הוא קופח כלכלית ועל כן סרבנותו סבירה והגיונית.

לדברי הימלפרב, התפיסה הרווחת שלפיה תפקידו של השמאי בפרויקט פינוי-בינוי מסתכם רק בהכנת בדיקת כדאיות כלכלית לפי תקן 21 – שגויה מהיסוד. "תפקידו של שמאי המקרקעין רחב בהרבה מהכנת הדו"ח לפי התקן בלבד", הוא קובע. "הוא צריך להיות הגורם המחבר בין התחום התכנוני, המשפטי והכלכלי, ותפקידו לוודא שהפרויקט כדאי ובר מימוש בכל אחד משלביו".

ואמנם, תפקידו של שמאי פינוי-בינוי הוא מרובד למדי ונוגע לכל שלבי הפרויקט (ר' למטה): החל מבחינה ראשונית של כדאיותו הכלכלית – בטרם הכנת התב"ע הדרושה למימוש הפרויקט; עבור להכנת תוכניות איחוד וחלוקה במהלך הכנת התב"ע; וכלה במתן ייעוץ, הכוונה וסיוע ליזמים, באופן שיאפשר להם לנווט את מכלול הפרויקט – לרבות התב"ע המתגבשת והמשא ומתן מול בעלי הזכויות בקרקע – אל עבר מימושו המלא.

"לא אחת יזמים מבטיחים לבעלי הדירות תמורות גבוהות מאלה שביכולתם לתת, על מנת להבטיח את הסכמתם לפרויקט הפינוי-בינוי", אומר הימלפרב. "נתקלנו במקרים רבים שבהם, לאחר שהפרוגרמה שהציעו נדחתה על ידי הוועדה המקומית, היזמים חזרו לדיירים וביקשו 'לעדכן' את ההסכמות ולהפחית את שטחי התמורה. כמובן שהדבר מביא לבזבוז זמן יקר ומערער את יחסי האמון מול בעלי הזכויות".

מיקי הימלפרב. מיעוט יועצים דווקא לא מקל על התקדמות הפרויקט צילום: גרינברג אולפינר ושות'

תב"ע ומציאות לחוד

אז איך זה ששמאי פינוי-בינוי הוא עוד לא "סטנדרט" בפרויקטים כאלה? הימלפרב מסביר כי הדבר קשור לעתים בניסיון לצמצם במספר היועצים המעורבים בפרויקט, מתוך אמונה כי הדבר יקל על התקדמותו. הוא רואה בכך טעות קשה: "פרויקטים של פינוי-בינוי מחייבים שינויי תב"ע – הליך מורכב וארוך שעלול לעבור תהפוכות תכנוניות רבות בדרך. על התב"ע לקבל אישור על ידי הוועדות המקומיות, אשר כידוע לא עושות זאת בנקל ולעתים מאשרות השגות רבות המאלצות שינויים בתוכנית. כל שינוי כזה, ולו הקל ביותר, הוא בעל השלכות מרחיקות לכת על היתכנות וכלכליות הפרויקט – ומחייב איש מקצוע שבקיא ברזי התכנון".

הימלפרב מוסיף כי יזמים רבים לא תמיד נותנים את הדעת על כך שקיים פער מהותי בין התב"ע המאושרת לבין התוכנית שבסופו של דבר מתממשת, שכן במהלך הדרך צצים לא מעט אילוצים הדורשים שינויים והתאמות לתוכנית המאושרת. לדבריו, היעדר שמאי מומחה במקרים אלה עשוי לגרור את הפרויקט להליכי אישור הקלות בוועדות המקומיות או לעכב הליכים בשל בעיות קניין משפטיות.

במשרד השמאים גרינברג אולפינר ושות' מסכמים כי "ליווי שמאי מהשלבים המוקדמים מאפשר ליזם לקדם את התהליך בצורה מהירה, יעילה ומקצועית יותר, ולאחר אישור התוכנית והחתימה על ההסכמים מול בעלי הדירות – להוציא את הפרויקט לפועל".