סיכום ביניים: תוכנית מחיר למשתכן הצליחה, אולי יותר מדי

בבחירות 2013 דהר יאיר לפיד על מחירי הדירות הגואים כל הדרך ל־19 מנדטים. בבחירות 2015 היה זה משה כחלון שניצל את משבר הדיור שטרם נפתר כדי לגרוף 10 מנדטים ולזכות בתיקי האוצר והשיכון. בבחירות 2019, אם לשפוט רק לפי הקמפיינים השונים - משבר הדיור כבר לא קיים.

אמנם, הבחירות הפעם ממוקדות מאוד בהתנהלותו האישית של ראש הממשלה בנימין נתניהו ובעצם הלגיטימיות של המשך שלטונו תחת רשימה הולכת ומתארכת של חשדות. אך מלבד זאת אפשר לראות כי מספר סוגיות אזרחיות וכלכליות בכל זאת עולות, בעיקר מצד מפלגות בעלות סדר יום חברתי דוגמת העבודה וגשר. מצבה הקשה של מערכת הבריאות מוזכר בתדירות גבוהה, כך גם משבר התחבורה. אך תחום הדיור, שכיכב בשתי מערכות הבחירות הקודמות, נעדר הפעם כמעט לחלוטין: אף אחד לא משתמש בו כקרדום לחפור בו מנדטים. אף אחד, מלבד מפלגת כולנו.

תעודת אמצע מבטיחה לתוכנית מחיר למשתכן צילום: אסף פרידמן

מה זה אומר? שעל אף שמדיניות הדיור של שר האוצר משה כחלון, ובעיקר יוזמת מחיר למשתכן, ספגו הררים של ביקורת מצד הקהילה העסקית של נדל"ן המגורים (יזמים, שמאים, אנשי שיווק ומתווכים), ועל אף סיקור תקשורתי שהיה רחוק מלפרגן, הרי שבשורה התחתונה בקרב הציבור הרחב התקבלה מדיניות שר האוצר באופן חיובי. מספיק חיובי כדי להבהיר למנהלי מסעות הפרסום שמוטב להם ללכת לחפש את המנדטים שלהם במקום אחר.

התחלה: סיכוי של 1 ל־60

תוכנית מחיר למשתכן נולדה ב־29 באפריל 2015, כאשר בהסכם הקואליציוני שבין סיעות הליכוד וכולנו, נקבע עיקרון שיווקן של כלל קרקעות המדינה למגורים עבור דיור מוזל לרוכשי דירה ראשונה. בספטמבר 2015 פורסמו המכרזים הראשונים להקמת פרויקטים מוזלים בעפולה ובלוד, תוך שיזמי המהלך - בהם כחלון, יו"ר מטה הדיור באותה עת אביגדור יצחקי ומנהל רמ"י עדיאל שמרון - כלל אינם יודעים האם אלה יצליחו. בפברואר 2016 פורסמה ההגרלה הראשונה לבניית 232 דירות בעפולה, ובמרץ הוכרזו הזוכים.

במהלך השנה העוקבת המשיכו ההגרלות להתפרסם, ועל אף שאלפי דירות מוזלות הוגרלו, כולל ביישובים אטרקטיביים דוגמת רעננה וראשון לציון, התקשתה היוזמה לצבור מומנטום. זאת בעיקר בשל העובדה שעשרות אלפי משקי בית שהוציאו בשבועות הראשונים תעודות זכאות, התמודדו בהגרלות שבהן הוגרלו מאות, ולעתים אף עשרות דירות מוזלות.

בהגרלה הראשונה שנערכה בראשון לציון למשל, באוגוסט 2016, התמודדו 24 אלף משקי בית על קצת פחות מ־400 דירות, עם סיכויי זכייה של 1 ל־60. ברעננה התמודדו 22 אלף איש על 81 דירות, ביחס זכייה של 1 ל-272. באותם החודשים נפוצו בדיחות על היוזמה, אשר השוו אותה למפעל הפיס, במידה רבה של צדק. במשרדי האוצר והשיכון הבינו שעוד רגע הם מאבדים את אמון הציבור ביוזמה, דבר אשר יביא לחזרתם של עשרות אלפי רוכשים אל שוק הדירות דמוצעות בשוק החופשי.

משה כחלון עולה למתקפה צילום: משה מילנר, לע"מ

כחלון עולה להתקפה

נקודת המפנה של התוכנית התרחשה בחודש יוני 2017, אז פורסמה "ההגרלה הגדולה" הראשונה: 15 אלף דירות הוגרלו אז בבת אחת עבור 42 אלף נרשמים, מחציתן ביישובים אטרקטיביים במרכז הארץ דוגמת הרצליה, מודיעין ויבנה. פתאום גם סיכויי הזכייה התחילו להיראות הגיוניים. באוצר לא הניחו לאפקט להתפוגג ובספטמבר של אותה שנה, חודש בלבד לאחר פרסום תוצאות ההגרלה הראשונה, כבר יצאו בהגרלה גדולה נוספת, הפעם ל־11.5 אלף דירות. מאז ועד היום פורסמו עוד 6 הגרלות גדולות, האחרונה שבהם בפברואר השנה.

מדובר היה, לפני הכל, במהלך פסיכולוגי: באוצר ביקשו להבהיר לעשרות אלפי משקי הבית הזכאים שהחלו להתייאש מההגרלות הקטנות, שאם יתאזרו בעוד קצת סבלנות גם תורם לזכות בדירה מוזלת יגיע. בדיעבד ניתן לומר שהמהלך הצליח מעל למשוער. אין זה מקרה כי שינוי הכיוון במגמת המחירים ארע לראשונה בספטמבר 2017, כאשר בחצי השנה העוקבת, עד פברואר 2018, צנחו מחירי הדירות על פי מדד מחירי הדירות של הלמ"ס בכ־2.5%.

אך למהלך המוצלח הזה היה גם מחיר שאותו נאלצו לשלם הזוכים. שכן כדי לייצר את אותן הגרלות גדולות ויתרו משרדי האוצר והשיכון על עקרון הגרלת הדירות בסמוך להוצאת היתרי בניה. במקום זה, החל מטה הדיור להגריל את הדירות זמן קצר לאחר זכיית הקבלן במכרז, לעתים יותר משנה לפני הוצאת ההיתר. בעקבות השינוי, החלו להיווצר זמני ההמתנה הארוכים והמפורסמים שמהם סובלים הזוכים בתוכנית.

תם עשור החגיגות

עד כה נרכשו במסגרת מכרזי מחיר למשתכן, קרקעות לבניית 83,700 דירות, ו־70.3 אלף דירות הוגרלו לזכאים, ובכללן הדירות שהוגרלו בהגרלה השמינית, שתוצאותיה טרם פורסמו. כך עולה מנתוני משרד השיכון המעודכנים שנמסרו ל"כלכליסט" השבוע. עוד על פי הנתונים, עבור כ־25 אלף דירות עד כה כבר התקבל היתר בנייה ו־3,000 דירות אוכלסו בלוד, עפולה, קריית מוצקין, רעננה ודימונה.

עיקר עלויות התוכנית הן ב"אבדן הכנסות מהקרקע", כלומר בפער המוערך בין המחיר שבו מוכרת המדינה את קרקעותיה במסגרת היוזמה, ובין המחיר שאותו היתה יכולה להשיג לו היתה מוכרת אותן לכל המרבה במחיר, כפי שעשתה עד 2015.

נכון לסוף 2018 עמדו עלויות אלה על פי נתוני רשות מקרקעי ישראל על כ־5.2 מיליארד שקל, כך שסביר כי הגיעו כיום לכ־5.5 מיליארד. כמה מאות מיליוני שקלים נוספים איבדה המדינה ממסים, שכן על דירות זולות יותר משלמים מע"מ נמוך יותר, והקבלנים שמרוויחים פחות משלמים פחות מס הכנסה. עוד יש להוסיף למאזן ההוצאות של המדינה כמיליארד שקל של סבסוד פיתוח וכ־2 מיליארד שקל נוספים לתשלום מענקים לעתידיים לרוכשי הדירות. בסך הכל ניתן להעריך את העלות הכוללת של הפרויקט מצד המדינה בכ־10 מיליארד שקל.

אך לא רק המדינה נשאה בעלויות היוזמה. מי שיחשב את היקפי ההטבות שבהם זכו הזוגות הצעירים, על פי נוסחה של 300 אלף שקל שווי של הנחה ממוצעת, כפול 70 אלף דירות שהוגרלו, יגיע לסך כולל של 20 מיליארד שקל הנחה — כלומר פי שניים מהשקעת המדינה. מאין הגיעו 10 מיליארד השקלים הנוספים? בעיקר מרווחי היזמים, שעל פי המודל של מחיר למשתכן נאלצים להסתפק ב־10%-8% רווח יזמי, במקום 20%-15% בתקופת טרום היוזמה. ולנקודה זו יפים דבריו של יו"ר התאחדות הקבלנים היוצא בראיון שהעניק ל"כלכליסט" לפני כחודש: "העשור האחרון היה עשור של חגיגות".

המרוויחים הגדולים

מרוויחים הגדולים הם כמובן הזוכים עצמם. על אף שמימי ראשית היוזמה נשמעות מכיוונם טענות על כשלים, טעויות ואי סדרים ביוזמה — בשורה התחתונה הרוב המכריע מביניהם מפגין שביעות רצון, והכרה בכך שעל אף התלונות קיבל כל אחד מהם הטבה הנעה בין 200 אלף שקלים בפריפריה, ועד קרוב למיליון שקל בשכונת גליל ים בהרצליה. שם, בפרויקט של רמי שבירו הנבנה בימים אלה, משלמים הזוכים שני מיליון שקל עבור דירת 4 חדרים חדשה, כ־500 אלף שקל פחות ממחיר השוק; כשדירת 5 חדרים עולה 2.5 מיליון שקל — קרוב ל־800 אלף שקל פחות מאשר בשוק החופשי.

אבי גרמה, אחד מרוכשי הדירות בפרויקט, ויו"ר עמותת "תושבי גליל ים החדשה" המאגדת כ־300 רוכשים, הוא הדמות שהעמידו כחלון ופקידיו לנגד עיניהם כשיצאו עם היוזמה לדרך. הוא רואה חשבון בחברת ביטוח, נשוי עם ארבעה ילדים, משתכר מעל הממוצע, ובמשך שנים ארוכות לא הצליח להגיע לדירה. "אני ואשתי נולדנו למשפחות שבהן לא היתה יכולת לסייע לנו ברכישת דירה. רצינו להישאר בהרצליה כדי להישאר קרוב להורים, ולמרות שהצלחנו לחסוך קצת, החיסכון נשחק בגלל עליית מחירי הדירות, וראינו את הדירה הולכת ומתרחקת", הוא מספר. "אמרתי לאשתי שלא יכול להיות שמחירי הדירות רק ימשיכו לעלות, אבל זה בדיוק מה שקרה. עד שבא כחלון ופתר את הדיסוננס: הוא בעצם לקח את המחירים שבע שנים אחורה".

על אף שאינו מעוניין לחשוף את המפלגה שלה יצביע היום, גרמה אסיר תודה למשה כחלון ולא מסתיר זאת. "אני אסיר תודה לכחלון לא רק ברמה האישית, הוא היחיד שלא נרתע מהגחל הלוהט הזה, וניסה לטפל בבעיית מחירי הדירות". לדברי גרמה, על אף ששיעור התמיכה בכחלון בקרב חברי העמותה שבראשה הוא עומד גבוה משמעותית מאשר בציבור הכללי ("הרבה יותר מחמישה מנדטים", לדבריו), חלק ניכר מהזוכים אינו מתכוון להצביע לכחלון וסבור כי מדיניותו מוטעית.

"בוואטסאפ יש לנו דיונים סוערים לקראת הבחירות. יש בינינו כאלה שלא מתחברים למדיניותו הכלכלית, ומעדיפים מינימום התערבות ממשלתית בשוק. הם מאד מודים לו על ההטבה, אבל חושבים שהמדיניות הזאת מאוד לא נכונה. אני חושב שבסך הכל מצבו של זוג צעיר בישראל ב־2019 טוב יותר ממצבו של זוג צעיר ב־2015. גם בגלל הדיור, וגם בגלל צעדים נוספים שכחלון עשה".

מחיר למשתכן קריית אונו צילום: אוראל כהן

אחוז החסימה

משבר הדיור, כמובן, טרם נפתר, בוודאי שלא עבור כלל האוכלוסייה. מחירי הדירות עדיין גבוהים, במיוחד בלב אזורי הביקוש. גם מחירי השכירות ממשיכים לטפס, ויוזמת המגורים בשכירות ארוכת טווח מתקדמת באטיות. אולם באמצעות היוזמה, שקיבעה את מחירי הקרקעות, הפסיקה המדינה לספסר בקרקעותיה ולהיות גורם פעיל בדחיפת המחירים כלפי מעלה, והצליחה להנגיש רכישת דירות לעשרות אלפי משקי בית חסרי דירה, ולבסוף לבלום את עליות המחיר (יחד עם צעדים נוספים).

מדוע אם כן נאבק כחלון לעבור את אחוז החסימה? הסיבות חורגות מעבר למעשיו בתחום הדיור, ובכל זאת לא ניתן להתעלם מהעובדה כי מחיר למשתכן היא תוכנית שהנהנים המרכזיים ממנה הם בני המעמד הבינוני והבינוני־גבוה, בעיקר עשירונים 7 ומעלה, ציבור שבבסיס הוא בעל יכולת לרכוש דירה, גם במחירים כיום, כלומר אקדמאים, בעלי מקצועות חופשיים ועובדי הייטק.

לא מופרך להניח כי מדגם אקראי בקרב הזוכים יעלה כי מדובר באוכלוסיה שבאופן מסורתי נוטה לתמוך במפלגות המרכז־שמאל אשר סולדת מיוזמות חקיקה לאומניות או כאלה המחלישות את מערכת המשפט, מהסוג שקידמה הקואליציה שכחלון היה אחד מיסודותיה. גם אם רוב הזוכים, כמו גרמה, אסירי תודה לכחלון, נראה כי עובדת היותו "שותף טבעי" למפלגות הימין פועלת כאן לרעתו ומקשה עליו לממש את הקרדיט המגיע לו על התוכנית.