מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון: "מחיר למשתכן לא נועד עבור השכבות החלשות"

המחאה החברתית פרצה כשנתיים לאחר שהגיע עו"ד בני דרייפוס למשרד הבינוי והשיכון כיועץ לשר לשעבר אריאל אטיאס מש"ס. הציבור שיצא לרחובות אמנם לא נמנה ברובו עם מצביעי ש"ס, והשתייך ברובו למעמד הבינוני־גבוה, אך דרייפוס זוכר כי אטיאס היה מרוצה מתוצאות המחאה: "ראינו את היוזמות שגובשו כדי לעזור למעמד הביניים והוא אמר לי: ‘תקשיב, ש"ס הולכת ליהנות מזה’. שאלתי למה, והוא הסביר שאם עכשיו עוזרים לאלה שלא יכולים לגמור את החודש, 'חכה שתראה איזה חבילה אני אביא עבור אלה שלא יכולים להתחיל את החודש'".

פעילותו של דרייפוס בשלוש וחצי השנים האחרונות, כראש אגף השיווק של משרד השיכון, וכמי שניהל את פרויקט מחיר למשתכן, האופרציה המורכבת שיזם שר האוצר, מוכיחה שאטיאס טעה. שכן המבצע יועד בראש וראשונה למעמד הביניים: "ניתחנו את הפרופיל של הזכאים: בני 40-30, שני ילדים, שני בני הזוג עובדים ולא מגיעים לדירה. אלה האנשים שיצאו ב־2011 לרחובות".

לפני כחודש, לאחר חילופי השרים במשרד הבינוי והשיכון ופרישתו של המנכ"ל הקודם חגי רזניק, מונה דרייפוס על ידי השרה החדשה יפעת שאשא־ביטון למנכ"ל המשרד. אך מחיר למשתכן הוא עדיין הבייבי שלו, ואת הראיון הראשון בתפקיד המנכ"ל הוא מעניק ב"דירה לדוגמה" של פרויקט שבונה חברת זאנטקרן במזרח ראשון לציון, שנמצא לקראת אכלוס. "מעטים הפקידים שזוכים לראות פירות בעמלם, ואנחנו כבר עם 3,500 דירות ראשונות מאוכלסות או לפני אכלוס, והולכים לעבור את ה־60 אלף", הוא מכריז.

שנה ולא קורה כלום

בעוד שההחלטות על קידום היוזמה התקבלו בקבינט הדיור, ופרסום המכרזים נעשה על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), היו אלה דרייפוס ואנשיו שניהלו את מערך ההגרלות, ואשר היו אחראים להתנהלות השוטפת ולקשר היומיומי עם הזוכים, שגם הוא מודה שלא היתה תמיד מוצלחת.

בני דרייפוס, מנכ”ל משרד הבינוי והשיכון צילום: דנה קופל

"לא חזינו את כל הדברים שבהם היינו צריכים להתערב. היתה לנו איזו תחושה שאנחנו סופר מקצוענים. אבל הפעם מדובר היה במאסה חסרת תקדים, וגם סוג האוכלוסיה השתנה לנו: הייטקיסטים, עורכי דין. פתאום אלה אנשים שעומדים על זכויותיהם, ובצדק, והם שיפרו אותנו".

המדינה העניקה הטבות משמעותיות לזוכים והתוכנית לוותה בביקורת חריפה דווקא מצדם.

"נקודת הפתיחה היתה חוסר אמון של הציבור בממשלה, וביכולת שלה להגיב למשבר הדיור. באנו אחרי תוכנית מע"מ 0 שכשלה. ואז התוכנית התחילה להתגלגל, והיו חבלי לידה. היו פניות שהגיעו לחברות הבקרה והן לא הגיבו כי גם אנחנו עוד לא ידענו מה המענה הנדרש.

"מעבר לכך יש בתוכנית דיסוננס ששנה אחרי הזכייה לא קורה כלום, ואז יום אחד טלפון מהקבלן ומתחיל טירוף - תוך 14 יום כנס, תוך 9 ימים תבחר דירה, ותוך כדי הכל גם תדאג למשכנתא. זה יצר חוויה לא נעימה. היום יש מערכת עדכון בסלולר שמיידעת את הזוכה מה סטטוס הפרויקט.

"ובסוף, צריך לזכור שמדובר באנשים שמעולם לא רכשו דירה קודם. אין להם למה להשוות. אחד הדברים שאני הכי גאה בהם זה החוזה שיצר סטנדרטים לכל השוק. חוזה המכר של הקבלנים לפני מחיר למשתכן היה חוזה עושק, שקבע 15% פיצוי מוסכם על כל הפרה שלא תהיה מצד הרוכש, אנחנו הורדנו את זה ל־2%".

טעיתם כשהקדמתם את ההגרלות באופן שגורם לזוכים לחכות כל כך הרבה?

"בתחילת הדרך כשההגרלות פורסמו טיפין טיפין, אמרו לנו 'אוקיי, תעזרו ל־20-10 אלף איש, בשביל זה להשקיע מיליארדים?’. אז הוחלט שאם כבר שמים כל כך הרבה כסף, צריך להשפיע על כלל השוק. וכדי להשפיע אתה צריך שכמה שיותר אנשים יחכו ויאמינו בתוכנית ולא ילכו לרעות בשדות זרים וירכשו דירה בשוק החופשי. ובמובן הזה היה היגיון בהקדמת ההגרלות. הבעיה היתה יותר בתיאום הציפיות. היינו צריכים להבהיר לזוכים כבר במעמד הזכייה שזה לוקח זמן. למדנו לקח, היום אנחנו אומרים להם לוקח תשעה חודשים בממוצע להגיע לחתימת חוזה, ועלול לקחת יותר. עכשיו זו תוכנית וולונטרית. יש לך בכיס הצעה לדירה ב־1.1 מיליון שקל אבל חיפשת ומצאת

דירה אחרת? ברכות! עינינו לא צרה, התור שלנו, של 130 אלף זכאים, רק ירוויח מזה”.

לקבלנים נפל האסימון

השבוע פרסם האוצר את נתוני מכירת הדירות של חודש דצמבר 2018. מבין קרוב ל־6,000 שרכשו דירה ראשונה רק 1,500 מהן נמכרו במחיר למשתכן. הנתונים העלו חשש שרוכשי הדירה הראשונה נוטשים את התוכנית. דרייפוס סבור כי הנתונים דווקא מלמדים על הצלחתה: "יש קבלנים שבעקבות ההאטה שיצרה התוכנית, התחילו להתפשר במחיר ולעשות מבצעים. זה נובע מההבנה של חלק מהם שירידות המחיר פה כדי להישאר”.

כשיצאתם לדרך עם מחיר למשתכן, זה מה שצפיתם או שהיא תפסה כיוונים לא צפויים?

"למדנו המון על שוק הדיור מתוך התוכנית הזאת. המון חסמים אמיתיים של שוק הדיור שלא נתנו להם פוקוס. פתאום הבנקים לא נותנים משכנתאות בגלל שזה מחיר למשתכן. מה הקשר? אז יו”ר מטה הדיור, אביגדור יצחקי, ישב עם החשב הכללי וסיכמו על משכנתא בערבות מדינה. לא צפינו שבפרויקטים מסוימים ייקח שנה וחצי להוציא היתר בנייה, לא צפינו את הקושי של הרשויות לתת מענה לכאלה היקפים. וגם מהמכירות באזורים פריפריאליים ציפיתי שילכו יותר מהר, הפתיע אותי שנותרו דירות ריקות בפריפריה".

עוד ביקורת היא שהתוכנית מסייעת לשכבות היותר חזקות בחברה, עשירון שישי ומעלה.

"אנחנו לא מטשטשים את זה. תוכנית מחיר למשתכן בסוף נותנת מענה למעמד הביניים, נקודה. יש אמנם דירות ב־580 אלף שקל ויש גם דירות ב־2.5 מיליון שקל. אבל בסוף מי שאין לו את ה־100 אלף שקל הראשונים לקנות דירה ויכולת ארוכת טווח לשלם משכנתא, זה לא פתרון הדיור בשבילו".

נכון מבחינת המדינה להמשיך לסבסד רכישת דירות? מה עם השכרה ארוכת טווח?

"ביום שדיור בהשכרה ייתפס כחלופת דיור שוות ערך ולא כדיור נחות, נצליח לשכנע את השוק לקחת את המוצר הזה. זה גם הפתרון הראשון שהמדינה צריכה לגבש עבור העשירונים שלא נכון עבורם לקנות דירה ולא נהנו ממחיר למשתכן".

תמליץ לשר השיכון הבא להמשיך בתוכנית?

"חד משמעית כן. מדינת ישראל נכנסה ל־OECD מתוך הבנה שכחלק מסל המוצרים לאזרח היא צריכה להציע דירה במחיר מסובסד. האם זה חייב להיות דווקא מחיר למשתכן? לא. אבל לא נראה לי שאפשר יהיה לחזור אחורה מהקביעה הזאת. אז עצתי לשר הבא היא קודם כל לא לגעת במחיר למשתכן עד שיש משהו אחר. לא לעצור את הרכבת, לא לשגע את השוק. הדבר הבא הוא לראות איך אנחנו מביאים פתרונות דיור גם לעשירונים התחתונים שכרגע לא במשחק”.

אם בכל זאת יוחלט לבטל את התוכנית, תהיה הסתערות על דירות ועליית מחירים?

“אני חושב שמי שחושב שהולכים להיות שינויים דרמטיים בשוק הדיור לא מבין את הארוע. הוא לא מבין את זה ש־60 אלף דירות ייבנו במחיר למשתכן. אותם אנשים שממתינים היום לזכייה שלהם ימשיכו להמתין גם בעוד ארבעה חודשים. מי שמצפה לעליית מחירים אחרי הבחירות עומד להתאכזב".

מנפחים את מספרי הביקוש לדירות

בחודשים הקרובים יצטרך דרייפוס, במסגרת תפקידו החדש, להקדיש פחות זמן למחיר למשתכן ולהקדיש זמן רב יותר לעניינים אחרים במשרד השיכון, החל מפיקוח על הקבלנים, עבור בתכנון ופיתוח של יישובים חדשים, ועד לניהול מאגר הדיור הציבורי.

דרייפוס, עורך דין במקצועו, סוגר שני עשורים בתחום הדיור, בעיקר בשירות המדינה. את ההתמחות לאחר לימודי המשפטים עשה במחלקה האזרחית בפרקליטות, ומשם המשיך למינהל מקרקעי ישראל שבו שימש כיועץ המשפטי של מחוז ירושלים. לאחר הפוגה של שנתיים בשוק הפרטי מונה ב־2009 לשמש כיועצו של השר לשעבר אטיאס ומאז התקדם.

"אני עוד בתקופת למידה, למרות שהייתי שנים במשרד, אני נחשף להמון אספקטים שלא הכרתי: רגולציה של ענף הבניה, טיפול חברתי בשכונות המצוקה. יש המון דברים שבהם המשרד צריך לבוא יותר לקראת האזרח. כל נושא השירות כאן לוקה בחסר, וזה הנושא המרכזי שהשרה החדשה לוחצת שנשתפר בו".

מה למשל?

"אנחנו אמורים להשתפר במענה הקולי ובשירותים הטלפוניים. גם לזוכי מחיר למשתכן, גם לזכאי דיור ציבורי, גם לקבלנים. הקשר שלנו לציבור לא קיים, הציבור לא יכול להגיע אלינו ואין מישהו שתפקידו לענות לך”.

כמנכ”ל המשרד אתה לא חושש מההשלכות של הירידה בקצב הבנייה?

"השוק הפרטי הגיב מאוד מהר למחיר למשתכן. ברגע שהוא ראה שאנחנו מייצרים אי ודאות לגבי המשך עליות המחירים, הקבלנים החליטו לעצור את הבנייה. ברגע שהשוק יבין שהמציאות הזאת כאן כדי להישאר - הוא יחזור לבנות ולמכור”.

ירידה בהתחלות הבנייה שנה שנייה ברציפות תביא בסוף לעליית מחירים.

“כדי שהמחירים יירדו, ההיצע צריך לעלות על הביקוש. מנפחים לך את המספרים של הביקושים, ואז אומרים לך ‘אתה צריך לבנות יותר’. ואם אני אומר לך שהביקוש הוא 40 אלף דירות בשנה ולא 60 אלף כמו שרוצים שנחשוב?”.

60 אלף התחלות בנייה בשנה זה היעד הממשלתי.

“45 אלף התחלות בנייה זה המענה הנכון והסביר שהמדינה צריכה לספק. יש לנו ויכוח על מה גובה האוברדראפט שלנו על שנים שבהן לא הבאנו את הסחורה ופה יש את בנק ישראל ואת האוצר. אבל אנחנו רואים גם תופעה אמיתית: קבלנים כרגע תקועים עם מלאי דירות. יש 1,000 דירות לא מכורות בעפולה. אז העלינו את ההיצע על הביקוש בעפולה, בקריות, בבאר שבע. אנחנו יכולים להגיד באופן ודאי שיש מקומות בישראל שבהם ההיצע עולה על הביקוש. אני לא אגיד לאף אחד לנסוע עוד שעה דרומה או צפונה. אבל כל אזרח היום יכול לעשות את החישוב ולחפש את פתרון הדיור המתאים לו”.

עברת פה ארבעה שרים. היו טענות שבקדנציה האחרונה משרד השיכון נהפך לאגף במשרד האוצר.

“משרד הבינוי והשיכון המשיך לחתום על הסכמי גג. המשיך לנהל. יותר מ־50% מהשיווקים נעשו על ידי המשרד. יחד עם זאת הפוקוס של הנהלת המשרד היה במקומות אחרים, בנושאי חברה ורווחה. אז מטבע הדברים המדיניות שהשפיעה עלינו נקבעה במשרד האוצר”.

יש בשנים האחרונות מתחים גדולים בין משרד השיכון לרשות מקרקעי ישראל.

“במשך שנים רמ"י היתה תחת שר הבינוי והשיכון, והיום היא תחת שר האוצר, אז היו אנשים שהיה להם קשה שהם לא יכולים לתת הנחיות למנהל רמ"י”.

הרגשתם שיש לכם פה גוף שמתחרה בכם. שנפתח עוד משרד שיכון?

חלק מהרפורמה היה שרמ"י מפסיקים לעשות פיתוח ובתקופה האחרונה הם חזרו לעשות זאת. בתקופה האחרונות התחדדה ההבנה שהחלוקה בין הגופים לא צריכה להיות בתחומי האחריות אלא איפה. משרד הבינוי והשיכון אמור לדאוג לפריפריה, הוא מוטה חלשים, מוטה שירות, מוטה ממשלה. רשויות שצריכות ממשלה צריכות את משרד הבינוי והשיכון; רשויות שיודעות להסתדר וצריכות רק דברים טכניים, נכון שיהיו ברמ"י. זו הגאווה שהילד שלך הופך לעצמאי. אתה יכול להיות גאה במוצר הזה.בקדנציה הבאה צריך פשוט לחדד את האיכויות של כל גוף”.