בשורה למארגני קבוצות: סוף למיסוי על אופציות

פסק דין ראשון מסוגו של ועדת הערר למיסוי מקרקעין של בית המשפט המחוזי בחיפה, שניתן לפני כשבוע, קבע כי רכישה של אופציה לרכישת קרקע אינה עסקת מקרקעין שחייבת במס רכישה.

שכונת הפארק, חדרה. יש למסות רק על מימוש האופציה צילום: אלעד גרשגורן

ההחלטה ניתנה בנוגע לעסקה שארגנה מיראז' יזמות ונדל"ן, שבבעלות רן צדיקריו. בנובמבר 2015 רכשה מיראז' אופציה לרכישת קרקע בסמוך לשכונת הפארק של חדרה. ב־2016 מכרה מיראז' את האופציה לחברי קבוצת הרכישה שהיא ארגנה. בעקבות זאת ביקש מנהל מיסוי המקרקעין בעיר להטיל מס רכישה (6% מעלות הקרקע) הן על חברי הקבוצה והן על החברה המארגנת בטענה שחלו כאן שתי עסקאות רכישה שחייבות במס.

בערר שהוגש באמצעות עוה"ד הדר טל ומיכל רוה ממשרד ש. פרידמן ושות', טענה מיראז' כי לאחר שקיבלה את האופציה החלה לארגן קבוצת רוכשים כדי למכור לה את האופציה שקיבלה מבעל הקרקע, תוך גביית פרמיה על מחיר האופציה. חברי הקבוצה הם שמימשו את האופציה ורכשו את הקרקע בהתאם לתנאים שנקבעו בהסכם האופציה, ורק על כך יש למסות את חברי הקבוצה.

רן צדיקריו, הבעלים של מיראז'. הפיק רווח יזמי מסיחור באופציה צילום: נמרוד גליקמן

מנגד, ברשות המסים טענו כי לקבוצת הרוכשים לא היתה כל כוונה לרכוש את האופציה מהמארגן, אלא מלכתחילה כיוונו לרכישת הקרקע. לפי הנחה זו, קבעו ברשות המסים כי החברה היא זו שרכשה את הקרקע מבעליה ולאחר מכן מכרה אותה לקבוצת הרוכשים, ולכן חייבת במס רכישה.

בפסק הדין כתבו חברי הוועדה, היו"ר השופטת אורית ויינשטיין, עו"ד חיים שטרן ועו"ד אהובה סימון, כי רשות המסים ערבבה בלא הצדקה מערכות יחסים משפטיות שונות ונפרדות, זו שבין בעל הקרקע למארגן וזו שבין חברי הקבוצה לבעל הקרקע. בנוגע למערכת היחסים שבין חברי קבוצת הרוכשים לבין בעלי הקרקע נכתב כי "זכות האופציה של חברי קבוצת הרוכשים מעולם לא נשללה כלפי בעלת המקרקעין. קיימת אופציה שרירה ותקפה... ממש כפי שאופציה זו היתה קיימת בידי היזם לפני סיחורה".

בסיום פסק הדין כתבו חברי הוועדה כי ישנם מספר עררים נוספים באותו נושא אשר מתנהלים בדיונים נפרדים, וספק אם קיים שוני מהותי בין העררים, כלומר סביר כי גם ביתר העררים שהוגשו הפסיקה תהיה נגד עמדת רשות המסים.

עוה"ד שייצגו את מיראז': "פסק דין כזה מהווה בשורה ליזמים. מדובר בעסקה של יזם בתחום הנדל"ן שכוונתו לסחור באופציה תוך הפקת רווח יזמי מסיחורה – ובכך אין כל פסול. להפך, כוונה זו היא שעמדה ביסוד חקיקת פרק האופציות שבחוק מיסוי המקרקעין, שנועד לקדם פעילות יזמית ושוק משני של מסחר באופציות. היא שיצרה את כל אותם מנגנוני שוק המאפיינים את המסחר באופציות בנדל"ן. על פי ועדת הערר מנגנונים אלו מגשימים את מטרת החקיקה בעידוד המסחר באופציות סחירות, וממילא אין בהם כדי לשלול את טבען ככאלה".