השרים אישרו: הגנות על חברי קבוצות רכישה - יוכלו לצאת מפרויקט שאין בו התקדמות
הצעת החוק שגובשה בעקבות פרשת ענבל אור זכתה לתמיכת ועדת השרים. בין עיקריה: איסור לשווק קבוצות רכישה לקרקע שאין לגביה תוכנית מפורטת, הנפקת דו"ח מפורט מדי חצי שנה של התקדמות הבנייה, הגבלת דמי הניהול ואפשרות להחליף יזם ונאמן
ועדת השרים אישרה היום (א') את הצעת חוק קבוצות רכישה ("חוק ענבל אור"), שיזמה שרת המשפטים איילת שקד במטרה להסדיר את התחום. הצעת החוק נועדה להגן על מי שמצטרף לקבוצות רכישה, לאחר קריסות מהדהדות דוגמת מקרה ענבל אור. היא תחול על קבוצות רכישה המונות 10 משתתפים לכל הפחות, שיתארגנו החל מיום לאחר אישור החוק.
בין עיקריה, אוסרת ההצעה לארגן, לשווק או לפרסם קבוצת רכישה לגבי מקרקעין, שאין להם תוכנית מפורטת, וכן מאפשרת לבטל הסכם הצטרפות לקבוצה, שנכרת לפני אישור תוכנית מפורט. זאת במטרה למנוע מקרים שבהם רוכשים נתקעים משך שנים עם מקרקעין בבעלות משותפת, שלא ניתן לעשות בהם דבר.
- חשיפה - ענבל אור בחקירה במשטרה: "לא ביצעתי מכירות כפולות"
- שקיפות ונקודות יציאה: שקד פרסמה את הצעת החוק להסדרת קבוצות הרכישה
- עורך הדין המייעץ לקבוצת הרכישה התברר כרוכש מהצד
במסגרת לקחי פרשית ענבל אור נקבע, כי לכל קבוצה יהיה חשבון נאמנות נפרד, שינוהל על ידי נאמן שלא יהיה מקורב למארגן הקבוצה. זאת במטרה להגן על כספי הרוכשים ולהבטיח שמארגן של מספר קבוצות רכישה, יפריד בין החשבונות וימנע מצבים בעייתיים כגון אלו שאירעו בפרשה.
ענבל אור על רקע שטח ברמת גן שעמד במרכז פרשתה. ההצעה נועדה להגן על המצטרפים מקריסות מהדהדות כמו במקרה שלה צילום: עמית שעל, נמרוד גליקמן
סעיף חשוב נוסף קובע תנאים לנקודות יציאה לרוכשים, האחת לאחר 3 שנים - במידה שהקרקע נרכשה, וכן לאחר 4 שנים - אם לא ניתן היתר בנייה להקמת הדירות.
הגבלת דמי ההצטרפות - תיקבע בתקנות משלימות
עוד קובעת ההצעה, כי לא ניתן יהיה לבצע כל פעולת שיווק או פרסום בקשר לקבוצת רכישה, ללא שומת מקרקעין לקרקע המיועדת לרכישה. במסגרת זו, ייאסר על המארגן להציג או לפרסם סכום המשקף את ההוצאות בהן צפויים לשאת חברי הקבוצה, אלא אם הוא מבוסס על שומת מקרקעין שנערכה בידי שמאי מקרקעין ועל דו"ח עלויות, שהוכן בידי שמאי מקרקעין או מהנדס.
עם זאת, מכיוון שאומדן העלויות שהוכן בשלב המקדמי עלול להיות שונה באופן ניכר מהעלויות הסופיות שיידרשו להשלמת הפרויקט - נקבע כי המארגן ימסור לחברי קבוצת הרכישה דו"ח מעודכן לאחר החלטת מוסד התכנון המוסמך על מתן היתר בנייה. בנוסף, מדי חצי שנה היזם יחויב להנפיק לרוכשים דו"ח מפורט של התקדמות הבנייה.
לאחר השלמת החוק, שרת המשפטים תהא רשאית להגביל בתקנות את דמי ההצטרפות שניתן לגבות ממי שמבקש להצטרף לקבוצה. המטרה היא לתת מענה למקרים בהם הרוכשים מוחתמים על "בקשה להצטרפות לקבוצת רכישה", הכוללת דרישת תשלום של עשרות אלפי שקלים, בשלב שבו הקרקע טרם נרכשה ורמת הסיכון של הכספים גבוהה.
דמי הניהול ישולמו לפי התקדמות הפרויקט
עוד קובע תזכיר החוק, כי דמי הניהול שיגבו בידי היזם יהיו קבועים מראש עם ההצטרפות לקבוצה ולא על פי אחוז מסכום הדירה, וישולמו בשיעורים לפי התקדמות הפרויקט. זאת, כפי שמצוין בהצעת החוק, במטרה למנוע את האינטרס המובנה של היזם בעליית מחירי הדירות.
סעיף נוסף בהצעה מתייחס לשלב שבו מתקשרת הקבוצה עם בנק למימון הדרוש לפעילותה, אז מקיים הבנק פיקוח הדוק על ניהול כספי הקבוצה. כדי לחסוך פיקוח כפול, מוצע להסמיך את השרה לקבוע מקרים בהם לא תחול חובה להפקיד את כספי חברי הקבוצה בחשבון נאמנות, במידה שמצאה כי אינטרס ניהול כספי הקבוצה באופן שישמשו לקידום ענייניה נשמר בדרך אחרת.
הצעת החוק גם מחייבת את היזם לרשום את זכויות הרוכשים ולהגיש בקשה לרישום הערת אזהרה על זכויותיהם - בתוך שלושה ימים מחתימת הסכם רכישת המקרקעין. בנוסף נקבע, כי הרוכשים יהיו רשאים להחליף את היזם ברוב של 70% ואת הנאמן ברוב רגיל.
הצעת החוק נכתבה בעקבות המלצות הצוות של המשנה ליועץ המשפטי לממשלה ארז קמיניץ. בלשכתה של שקד ציינו כי בצד ההגנות על הרוכשים - אין בכוונתה של השרה לעצור את קיומן של קבוצות אלו, שמעניקות בסופו של דבר יתרון כספי לחברי הקבוצה ולעתים אפשרות לבחור את סביבת מגוריהם. לפיכך היא נוסחה באופן שגם נועד לעודד את הקמת קבוצות אלו.
"ברצונה של השרה לעצור את הכשלים הצרכניים והמשפטיים ולהגן על הרוכשים מפני קבלת מידע שגוי או חלקי", נמסר. "בנוסף, מטרת השרה להביא לסיום הסכמים מקפחים וחד צדדים אשר פועלים לרעת חברי קבוצת הרכישה, ומעניקים יתרון למארגן, תוך פגיעה באינטרסים של הרוכשים".
שקד מסרה, כי "נפחית את הסיכונים לרוכשים בתחום קבוצות הרכישה. הן מהוות פתרון טוב ליוקר הדיור, ולכן חשוב לאזן בין הצורך להגן על הרוכשים – הגנה שלא קיימת היום – לבין מניעת הכבדה מיותרת על היזמים. מחובתנו לפעול למען הזוגות הצעירים שעומדים לא אחת חסרי אונים מול יזמים חזקים".
